Mesiac za mesiacom: alebo: príbeh o splácaní hypotéky

Na hypotéku možno nazerať z viacerých uhlov pohľadu. Pre toho, kto chce kúpiť byt alebo dom a nemá dostatok financií, ale má slušný príjem, je pomocnou rukou. Pri jej vybavovaní a popri zháňaní všakovakých úradných potvrdení, bez ktorých to jednoducho nejde, si treba zodpovedať aj otázky súvisiace s jej splácaním. Už na začiatku si treba uvedomiť jeden podstatný fakt – pravidelné mesačné splátky nebudú vašimi jedinými výdavkami. Treba myslieť aj na svoje plány v iných oblastiach, ako sú napríklad zmena zamestnania či iné investície. „Bývanie je základ, rodina však má aj ďalšie potreby – nábytok, stravu, auto, poistenie, platby za energie, dovolenku a pod. To všetko odkrajuje z rodinného rozpočtu. Preto by som odporúčala nehľadieť len na pomer čistého prijmu a hypotéky, ale predvídať a v čo najväčšej miere vziať do úvahy aj ďalšie náklady. Čiastočne tak robí aj banka pri vypracovaní hodnotiaceho modelu, v ktorom počíta aj s určitými rezervami (tie sa pripočítavajú k životnému minimu) – tak chráni nielen seba, ale aj klienta,“ spresňuje Miroslava Mitková z Hypocentra.

Ako splácať hypotéku?

Najlepšie načas a v dohodnutej výške. Foriem je niekoľko. Vo všeobecnosti hovoríme o lineárnych alebo variabilných splátkach. Výber vždy závisí od klienta a banka by podľa jeho požiadaviek mala navrhnúť vhodný model. Najčastejšie je anuitné splácanie spolu s úrokom, čo v praxi znamená, že klient platí v jednej splátke tzv. anuitu, teda príslušnú časť svojho dlhu (vzhľadom na dĺžku obdobia splácania a výšku úveru) plus úrok (t. j. cenu za požičané peniaze). Ak predpokladáte, že časom bude váš mesačný príjem rásť, čiže sa bude zvyšovať, môžete sa rozhodnúť pre tzv. progresívne splácanie úveru. Táto forma je vhodná (a viac-menej aj určená) pre mladých ľudí, ktorí ešte len stoja na začiatku svojej kariéry a nižší mesačný príjem im nedovoľuje platiť vysoké splátky. Na začiatku platíte menej, neskôr výška splátky rastie spolu s vašou mzdou. Vhodným príkladom je produkt ČSOB Hypotéka s najnižšou splátkou – splátky v prvej polovici doby splatnosti úveru sú nižšie ako v druhej. Opačným prípadom je degresívne splácanie – najprv platíte viac a neskôr sú splátky menšie.

Plánovať sa oplatí

67272

Už pri vybavovaní hypotéky v banke by ste mali uvažovať na niekoľko rokov dopredu, aby ste neskôr nemuseli čeliť nepríjemnostiam v podobe nedostatku financií či v krajnom prípade straty nehnuteľnosti pre nedodržanie zmluvných záväzkov. „Niektoré problémy sú vlastne štandardné životné situácie a podaktoré z nich možno predvídať. Vhodným príkladom je materská dovolenka. Často sa stáva, že mladý pár (do 30 rokov) s mesačným príjmom približne 25-tisíc korún na osobu si vezme niekoľkomiliónovú hypotéku a výšku mesačnej splátky stanoví na 10- až 15-tisíc korún.

O tri či štyri roky manželka otehotnie a nastáva situácia, ktorú treba riešiť, pretože automaticky dochádza k výpadku jedného z pravidelných mesačných príjmov, čo sa napokon odrazí aj na znížení rodinného rozpočtu takmer o polovicu. Navyše s dieťaťom sú spojené ďalšie nutné výdavky, ktoré v súčasnosti tvoria nezanedbateľnú finančnú čiastku. Preto je nevyhnutné predvídať a reálne zhodnotiť svoje možnosti už pri vybavovaní hypotéky, a to nielen z hľadiska troch či piatich nasledujúcich rokov, ale treba rátať s dlhším časovým obdobím, pretože hypotéka je často záväzok aj na 30 rokov,“ spresňuje Miroslava Mitková. Rovnako treba zvážiť aj svoje plány, ktoré sa týkajú zmeny zamestnania, napríklad práce v zahraničí. Vtedy môže dôjsť ku krátkodobému výpadku stabilného príjmu, preto sa odporúča myslieť na rezervu dopredu.

Kto neskoro chodí…

… ďalej to už poznáte. Toto ľudové príslovie možno v prenesenom význame aplikovať aj na splácanie úveru – každé omeškanie sa nepriaznivo odrazí najmä na vašej peňaženke. Banky vyžadujú splácanie hypotéky každý mesiac v presne stanovenom termíne. Aj za kratším omeškaním môže nasledovať upomienka. Tá sa podľa podmienok banky spoplatňuje (niektoré banky spoplatňujú až druhú upomienku). Ak sa nechcete dostať do situácie, ktorá by mala pre vás negatívne dôsledky, je dôležité pri nastávajúcich problémoch okamžite komunikovať s bankou. Spolu s ňou môžete hľadať rozličné spôsoby riešenia, napríklad znížiť splátky predĺžením splatnosti úveru alebo dočasným odkladom mesačných splátok na určité obdobie. Krajné riešenia, ako sú predaj založenej nehnuteľnosti či sťahovanie do menšieho bytu alebo domu, sú až na poslednom mieste.

67275

Predvídať nepredvídateľné

Samozrejme, v živote môžu nastať situácie, s ktorými človek nepočíta a ktoré dokážu okrem iného nabúrať rodinný rozpočet. Ekonomická istota spočíva aj v schopnosti predvídať. Nehnuteľnosť si môžete poistiť proti požiaru, povodni, krádeži a iným poistným udalostiam. Životná poistka je určená na poistenie osôb, napríklad pre prípad úrazu a jeho následkov a pod. A načo slúži poistenie hypotekárneho úveru? „Môžete sa poistiť pre prípad smrti, úrazu, dočasnej práceneschopnosti či straty zamestnania. V porovnaní s klasickou životnou poistkou však ide o drahšie poistenie. Zvyčajne sa stanovuje ako určité percento z mesačnej splátky úveru. Pritom sa berú do úvahy aj ďalšie faktory, ako sú napríklad vek klienta či doba splatnosti úveru,“ hovorí Miroslava Mitková.

Vzhľadom na uvedené platí: čím vyššia hypotéka, tým vyššia poistka. Tento finančný produkt v súčasnosti ponúka niekoľko poisťovní. Líšia sa najmä rozsahom poistného krytia (napríklad či sa poisťuje len smrť následkom úrazu alebo aj dočasná PN-ka či strata zamestnania) a ponúkaných variantov. A ako to funguje v praxi? Každá udalosť sa posudzuje ako osobitný prípad. V podstate je však model takýto: ak nastane poistná udalosť, poisťovňa, v ktorej má klient uzatvorené poistenie hypotekárneho úveru, preberie na seba jeho splácanie. Na prvý pohľad to vyzerá jednoducho – ale (!) nerátajte s tým, že poisťovňa bude za vás splácať úver až do konca. Krytie poisťovňou pre prípad práceneschopnosti či straty zamestnania je časovo obmedzené. Napríklad ak prídete o zamestnanie, máte určité obdobie (zvyčajne 12 mesiacov), počas ktorého si musíte nájsť novú prácu. Samozrejme, za stratu zamestnania sa nepovažuje výpoveď daná zamestnancom.

Keď zubatá zaklope na dvere

Ako sa postupuje v prípade úmrtia dlžníka? Podľa slov Mitkovej riešenie takej situácie závisí od toho, či ide o jedného dlžníka, alebo o spoludlžníka, prípadne či v úverovom vzťahu nevystupuje jeden alebo viacej ručiteľov. Ak je dlžníkom jedna osoba, banky v niektorých prípadoch podmieňujú poskytnutie úveru uzatvorením životného poistenia, prípadne poistenia úveru a vinkuláciou plnenia vo svoj prospech. V prípade smrti dotyčnej osoby sa poistná suma, ktorá sa musí vyrovnať výške poskytnutého hypotekárneho úveru, vyplatí priamo banke, a to vo výške nesplatenej časti úveru.

67273

Ak neexistuje poistenie s vinkuláciou, čaká sa na výsledok dedičského konania. Ak sú dedičmi plnoleté deti s vlastným príjmom, môžu pokračovať v začatom úverovom vzťahu. Môže však nastať aj situácia, keď je dedičov viac a nikto z nich nejaví záujem o splácanie úveru. Vtedy sa možno dohodnúť na predaji nehnuteľnosti a na vyplatení príslušnej časti banke. K výkonu záložného práva, čiže k predaju nehnuteľnosti, banka pristúpi až v krajnom prípade, keď sa nenájde iné riešenie. Pri takom postupe banka vyrovná svoju pohľadávku plus náklady spojené s predajom (pričom nejde o zanedbateľné sumy). Vo všeobecnosti je dôležité, aby pozostalí komunikovali s bankou, takmer vždy je možná dohoda.

Ak v úverovom vzťahu vystupuje viac osôb (tzv. spoludlžníci), v prípade smrti jednej z nich prechádza povinnosť splatiť záväzok na ostatné. Rovnaký postup je, ak ide o úverový vzťah s ručiteľmi – podľa zmluvných podmienok sú povinní splácať hypotekárny úver za zomretého dlžníka.

Ako rozdeliť spoločné?

To je jedna z kľúčových otázok pri rozvode. Ako riešiť situáciu, keď rozvádzajúci sa manželia majú spoločnú hypotéku? Je niekoľko schodných riešení. Pravda, veľa závisí najmä od vôle rozvádzajúcich sa a v neposlednom rade aj od banky a od toho, čo je ochotná akceptovať. Otázne je, či jeden z manželov chce zostať vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená hypotékou. Ak sa partneri dohodnú a jeden z nich dokáže úver splácať zo svojho príjmu, treba túto skutočnosť (týkajúcu sa zmeny rodinného stavu) oznámiť banke, aby sa predišlo prípadným komplikáciám. Rovnako dôležité je komunikovať aj v prípade, ak si chce jeden z manželov s iným partnerom založiť rodinu a zabezpečiť bývanie v danej nehnuteľnosti, vtedy banka môže (ale aj nemusí) súhlasiť s dodatkom k pôvodnej úverovej zmluve – pôvodného partnera nahradí iný spoludlžník. Problémom však môže byť jeho príjem a vek. Všeobecne platí, že starší klienti s nižším príjmom sú v nevýhode a vtedy banka nemusí s daným riešením súhlasiť.

67274

A čo sa odporúča, keď sa manželia nevedia dohodnúť? V takom prípade je ideálnou cestou predaj nehnuteľnosti. Treba nájsť vhodného kupujúceho a požiadať banku o predčasné splatenie hypotekárneho úveru. Kupujúci by mal mať dostatok financií na to, aby sa banke splatila zostávajúca časť úveru a uvoľnilo sa záložné právo. Ďalším riešením môže byť aj preloženie ťarchy na inú nehnuteľnosť, následný predaj a splatenie hypotéky. Pri predčasnom splatení treba vziať do úvahy aj sankčné poplatky banky. Čím dlhší je zostávajúci čas splácania, tým viac to bude nevýhodné pre dlžníkov.

Pri rozvode je veľmi dôležitá komunikácia s bankou. Miroslava Mitková odporúča, aby sa klienti dopredu dohodli na prijateľných a neprijateľných riešeniach a do banky prišli s konkrétnym návrhom. Konečné rozhodnutie o predčasnom splatení, uvoľnení jedného z manželov z úveru, o pripustení nového dlžníka k úveru či o preklade záložného práva na inú nehnuteľnosť závisí výhradne od banky a môže byť spojené s určitými poplatkami (napríklad za dodatky k úverovej zmluve, za nový znalecký posudok a pod.). Aby bol klient čo najmenej stratový, treba si vopred v banke overiť, čo by stálo predčasné splatenie hypotekárneho úveru (na to však treba myslieť už na začiatku pri jej podpisovaní). Ak manželia trvajú na predaji zaťaženej nehnuteľnosti aj napriek veľkej strate, mali by si nájsť kupujúceho, ktorý „zaplatí“ v kúpnej cene aj nemalý výdavok spojený s predčasným splatením. Hypotekárne banky ku každému prípadu pristupujú osobitne – podľa požiadaviek a predstáv rozvádzajúcich sa manželov a tiež podľa vlastných kritérií. Spoločné záväzky, medzi ktoré patrí aj hypotéka, mali by sa riešiť v dohode o vyrovnaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, preto sa treba obrátiť aj na právnych poradcov.

Za odbornú spoluprácu ďakujem Miroslave Mitkovej z Hypocentra, a. s., Bratislava, www.hypocentrum.sk.