Na kúpu bytu sa najviac využíva hypotéka

Ide o špeciálny úver, ktorý možno použiť iba na účely súvisiace s bývaním – na kúpu, výstavbu, rekonštrukciu či údržbu nehnuteľnosti, ale aj na splatenie takého úveru, z ktorého sa peniaze použili na jeden z týchto účelov. Obmedzená je splatnosť aj spôsob splácania. Klasické hypotekárne úvery možno splácať od štyroch do tridsiatich rokov, požičať si pritom možno aj vysoké sumy. Aby ste taký úver získali, musíte splniť dve základné podmienky – musíte mať dostatočný príjem na to, aby ste úver dokázali splácať, a musíte mať nehnuteľnosť, ktorú dáte banke do zálohy.

1. Hodnotenie klienta

Ak chcete od banky hypotéku na kúpu bytu, musíte jej preukázať, že úver dokážete splatiť. Banka si vás ohodnotí, teda určí vašu bonitu (banky na to majú vlastné postupy a kritériá). Čím lepšie hodnotenie získate, tým nižšiu úrokovú sadzbu môžete od banky dostať. Úroková sadzba pre jednotlivé lehoty viazanosti sa totiž pohybuje v určitom rozpätí: od – do. Ak ste bonitný klient, máte šancu získať výhodnejší úver s nižšou úrokovou sadzbou, pretože pre banku predstavujete menšie riziko, že úver prestanete splácať.

2. Založená nehnuteľnosť

Bez toho, aby ste banke založili nehnuteľnosť, úver nedostanete. Zakladaný dom či byt nemusíte vlastniť vy, za váš úver môžu ručiť svojím rodinným domom napríklad rodičia. Prípadne sa dohodnete s predávajúcim a banke dáte do zálohy kupovaný byt. Musí však mať dostatočnú hodnotu – vo vzťahu k výške požičiavanej sumy. Bežné sú úvery maximálne do výšky 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti, viacero bánk má však v ponuke aj také úvery, pri ktorých ponúkajú vyššiu sumu úveru, najviac však do 100 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Tu však treba počítať s tým, že tieto úvery sú o niečo drahšie. Hodnotu zakladanej nehnuteľnosti určuje znalec. Ten vypracuje znalecký posudok, ktorý banke musíte predložiť ako jeden z potrebných dokladov. Na znalca si potrebujete odložiť od dvoch do päťtisíc korún – podľa typu zakladanej nehnuteľnosti, v poslednom období sa však klienti môžu stretnúť s tým, že banka náklady na znalca zohľadní v nižšom vstupnom poplatku za hypotéku, prípadne ponúkne služby vlastného znalca, ktorý je lacnejší.

3. Lehota splatnosti

Výšku mesačnej splátky ovplyvňuje okrem výšky úveru a úrokovej sadzby aj jeho dĺžka splatnosti. Čím je lehota splatnosti dlhšia, tým je nižšia mesačná splátka úveru – hypotéku si tak môžu dovoliť aj ľudia s nižšími príjmami. V takom prípade je však úver drahší – v konečnom dôsledku ho preplatíte o vyššiu sumu, ako keby ste pri rovnakých podmienkach splácali úver kratší čas, ale vyššími splátkami. Väčšina poskytnutých hypoték sa spláca takzvaným anuitným spôsobom. To znamená, že výška mesačnej splátky je počas celej lehoty splatnosti rovnaká – upravuje sa iba pri zmene úrokovej sadzby. Na trhu sa však začínajú objavovať aj hypotéky s progresívnym splácaním – na začiatku úveru klient spláca menej, neskôr viac. Táto forma by mohla byť zaujímavá hlavne pre mladých ľudí, ktorí na začiatku kariéry ešte zarábajú menej, prípadne pre mladé rodiny, ktorým vypadol jeden príjem – žena je na materskej dovolenke.

73408

4. Úroková sadzba

Najlacnejší hypotekárny úver možno dnes získať za menej ako 4,5 percenta. Úrokové sadzby, ktoré prezentujú banky vo svojich reklamách, by ste však nemali brať vážne. Na tie zvyčajne dosiahnu len takí klienti, ktorí ručia nehnuteľnosťou s vysokou hodnotou, požičiavajú si len menšiu sumu a majú dobrý príjem. Navyše, často ide zo strany bánk o marketingový ťah a výhodná úroková sadzba je skutočne výhodná iba prvý rok.

Bežný záujemca musí počítať so sadzbou zhruba o 0,3 až 0,5 percenta vyššou, ako banky prezentujú. Úrokové sadzby totiž ponúkajú v určitom úrokovom rozpätí a podľa toho, aký má klient príjem, zabezpečenie a podobne, ho zaradia do niektorej z ratingových skupín a pridelia mu úrokovú sadzbu.

Úrokové sadzby na hypotékach už svoje dno dosiahli. Práve sú vo fáze zvyšovania sadzieb a tento trend bude pokračovať aj naďalej. Reálna úroková sadzba poskytnutých hypoték sa v súčasnosti pohybuje okolo šiestich až siedmich percent a časom sa pravdepodobne ešte o niečo zvýši.

5. Fixácia úroku

Výška úroku zvyčajne rastie priamo úmerne s lehotou, na ktorú ho chce klient zafixovať (to znamená, že banka nemôže úrok v tomto období zmeniť). Spravidla sa táto lehota dohodne na päť rokov, ale úrokovú sadzbu možno zafixovať aj na desať či pätnásť rokov, prípadne úrokovú sadzbu stanoviť ako pohyblivú. To, či sa rozhodnete pre fixnú, alebo pohyblivú úrokovú sadzbu, záleží len na vás a vašom vzťahu k riziku. Banky klientom odporúčajú zvyčajne fixovanú sadzbu, pretože pri fixnej sadzbe si vie klient presne rozpočítať a naplánovať výdavky na ďalšie obdobie. Podľa odborníkov je v súčasnosti optimálne zafixovať úrokovú sadzbu na päť rokov.

6. Poplatky

Človek by mal počítať s tým, že splátkou úveru sa jeho výdavky spojené s hypotékou nekončia. Zaplatiť treba aj poistenie zakladanej nehnuteľnosti, niekedy aj životné poistenie. Tieto výdavky zvýšia pravidelnú platbu až o niekoľko sto korún mesačne. Niekoľko stoviek ročne zaplatíte banke aj na poplatkoch za vedenie úverového účtu. Tie sa pohybujú od 50 do 100 korún každý mesiac. Ešte predtým, ako banka pôžičku poskytne, bude žiadateľ potrebovať niekoľko tisíc v hotovosti. Dva- až päťtisíc korún stojí spracovanie žiadosti o úver a jeho poskytnutie, zhruba od dvoch tisíc korún zaplatíte za odhad znalcovi (niektoré banky náklady na znalca preplatia, prípadne odpočítajú z poplatku za schválenie úveru), zaplatiť musíte aj za každý návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

73406

7. Podpora od štátu

V súčasnosti štát hypotekárne úvery nepodporuje nijakým príspevkom. Takzvaná bonifikácia (štát platí za klienta časť úrokov) je dnes nulová. Nová vláda však plánuje takéto zvýhodnenie pre klientov zaviesť od januára budúceho roka. Príspevok by však nemal dostať každý klient, ale iba ten, ktorý splní podmienky. Tie síce ešte v čase uzávierky čísla neboli presne stanovené, hovorilo sa však o podpore pre mladé rodiny – do 35 rokov, s nižšími príjmami, ktoré neprekročia 1,3-násobok aktuálnej priemernej mzdy. Hraničným hrubým príjmom na začiatku budúceho roka by tak mala byť suma 24-tisíc korún. Štát plánuje prispieť na splátku 1 až 1,5 percenta.