Vlastné bývanie začína byť pre ľudí drahé. Aké zmeny čakajú realitný trh?

Dôvodom je vysoká inflácia, stúpanie úrokových sadzieb, neistota na finančných trhoch a s tým súvisiace zdražovanie hypoték a rastúca cena nehnuteľností prakticky na celom Slovensku. Podľa viacerých realitných maklérov sa predaj znižuje a do popredia sa dostávajú ponuky na prenájom. Čím menšie mesto, tým užšia ponuka a v mnohých prípadoch bolo nereálne zohnať pekný a dlhodobý prenájom, napríklad pre štvorčlennú rodinu.

Keďže dostať hypotéku nebol až taký problém, ľudia siahali najčastejšie po tejto možnosti. Platilo, že výhodnejšie bolo pre nich radšej splácať vlastný byt, ako platiť cudziemu majiteľovi. Dnes je však situácia iná. „Niektorí klienti s kúpou bytu vyčkávajú. Vyčkávali aj počas pandémie, no nevyplatilo sa im to. Ceny nezačali klesať, práve naopak, dramaticky stúpali,“ tvrdí konateľka realitnej kancelárie Comfort Living, JUDr. Linda Janegová. Napríklad koncom júna 2022 stál 4-izbový byt v staršom panelovom dome na okraji Petržalky závratných 300-tisíc eur a dvojgarsónka v starom paneláku v strede Petržalky sa predávala za takmer 200-tisíc eur. Tieto typy bytov medziročne zdraželi aj o 20-percent. 

Drahé hypotéky

Očakávané zdražovanie hypoték udrelo naplno a zvyšovanie úrokových sadzieb v komerčných bankách je nečakane rýchle. Kým predtým bola priemerná úroková sadzba hypoték okolo 1,06 percenta pri dlhších fixáciách a hypotéku s 5-ročnou fixáciou ste si mohli zobrať aj pod
1 percento, dnes už nové úvery pod 1,7 percenta zoženiete len ťažko. Zmenili sa aj podmienky pri refinancovaní. Podľa analytikov najväčších bánk bude zdražovanie hypoték pokračovať.

Zdroj: iStock

Zmeny sa dotkli aj fixácií. Potvrdzuje to aj konateľka. „Momentálne ľudí najviac zaujíma fixácia. Sú ochotní mať vyššie úroky, len aby mali dlhší fix, v priemere na desať rokov. Banky zvyšujú úrokové sadzby, do hry vstupuje vysoká inflácia a ekonomická neistota. Dnes sa hypotéky s 10 ročnou fixáciou predávajú s minimálne 3-percentným úrokom.“ Ako ďalej tvrdí, nie je to konečný stav a zdražovanie hypoték bude pokračovať aj v budúcom roku. „Napriek tomu si nemyslím, že teraz začnú všetci húfne predávať svoje byty a nastane pokles cien.“

Málo kupcov alebo bytov?

Trh s realitami sa síce zmenil, ale kupujúcich je podľa Janegovej stále dosť. Kým predtým mali realitné kancelárie na jeden byt aj 10 vážnych záujemcov, teraz je to polovica. Problémom je skôr cena. Tá sa zvýšila v priemere o 30% a viac. Väčšina bytov, ktoré sú dostupné napríklad v Bratislave, si človek s priemerným alebo mierne nadpriemerným príjmom už nemôže dovoliť. Aj keď požiada o hypotéku, nebude mu to stačiť. V iných mestách táto tendencia taktiež stúpa a bude čoraz ťažšie kúpiť byt za normálnu cenu. 

Ponuka bytov neklesla a stále sa stavia. Ceny však neustále rastú a nehnuteľnosti začínajú byť veľmi drahé. Zdroj: iStock

„Veľakrát klientom odporúčam byty v ich cenovom limite, no niekedy sú príliš nároční a sú nespokojní aj napriek tomu, že lepšie vybavený byt, alebo byt v lepšej lokalite, je už nad ich možnosti,“ konštatuje konateľka. „Preto klientom hovorím, že nie je nutné riešiť všetko naraz. Investovať do rekonštrukcie a zveľaďovať môžu predsa o rok- dva, keď si našetria. Nie vždy s tým súhlasia, a to sa veľakrát nevypláca, lebo nakoniec nemusia nájsť žiadny byt.“

Kupujúcich bolo podľa Janegovej za posledné roky toľko, že sa bežne cena licitovala. Maklér majiteľa ju už dopredu informoval, že byt sa predá tomu, kto ponúkne viac. „Obhliadky boli každú pol hodinu. Hoci som priniesla klientov, ktorí by kúpu financovali hotovostne, boli bez šance. Po nás prišli investiční klienti, cenu prebili o niekoľko tisíc eur a na druhý deň zložili finančné prostriedky do notárskej úschovy. Klientom preto radíme, aby sa rozhodovali rýchlo, no myslia si, že ide o predajnú stratégiu. Keď im byt ujde 3 – 4 krát po sebe, začnú veriť,“ upozorňuje Janegová.

Preto je momentálne výhodné nehnuteľnosť vlastniť a ponúknuť ju na trh s oveľa vyšším ziskom ako pred dvoma či troma rokmi. Rolu podľa konateľky zohráva aj fakt, že v uplynulých rokoch sa skončilo rozdávanie 100-percentných hypoték. Tieto pravidlá sprísnila Národná banka Slovenska a treba rátať s tým, že časť kúpnej sumy kupujúci bude musieť doložiť z vlastných peňazí.

Zdraželi aj satelity

Ak to takto pôjde ďalej, bývanie vo väčších mestách bude podľa prognóz do dvoch rokov pre ľudí nedostupné. „Byty a aj možnosti budú, ale ľudia si budú musieť rozmyslieť, kde chcú nehnuteľnosť nadobudnúť,” dodáva konateľka. Rovnako ako byty v meste zdraželi aj domy v okolitých satelitoch, a to až o polovicu. „Kým donedávna ste si mohli kúpiť klasický bungalov za približne 170-tisíc eur, dnes sa už cena zvýšila na takmer 300-tisíc. Ľudia si teda rozmyslia, či si kúpia dom v satelite, alebo byt v meste, ktorý ich cenovo vyjde rovnako,“ dodáva konateľka. 

Zdroj: iStock

Bývanie v satelite je však podľa nej vhodnejšia možnosť pre klientov, ktorí majú cenový strop, no napriek tomu chcú viac obytnej plochy. V mnohých dedinách sa infraštruktúra postupne zlepšuje, využíva sa vlaková doprava a vznikli aj nové napojenia na diaľničný obchvat. 

Prenajať alebo radšej kúpiť?

V poslednom období sa zvýšila ponuka bytov na prenájom. Klienti majú podľa Janegovej vysoké nároky na bývanie a hľadajú nehnuteľnosti v rovnakom štandarde ako predtým, ale viac za ne platiť nechcú. Majitelia to pochopili a zmenili predaje na prenájmy. Taktiež sa zvýšil dopyt po nehnuteľnostiach, ktoré sú atraktívne práve z hľadiska prenajímania. 

Pre ľudí je atraktívny aj prenájom. Zdroj: iStock

Z historického hľadiska sme však podľa Janegovej zvyknutí nehnuteľnosť skôr vlastniť, berieme to ako samozrejmosť. „Aj tak si však myslím, že prenájmy nebudú u nás nikdy až tak populárne. V zahraničí je to naopak a vlastniť byt či dom je luxus. Prenájmy klientom odporúčam iba ako dočasné riešenie, ak si nemôžu v danom momente zobrať hypotéku,“ uzatvára Janegová.

Text: Silvia Kadášová

Foto: iStock