Vlastniť ¹ nedotknuteľnosť alebo Krátke rozprávanie o vecných bremenách

Niektorí z vás možno podobnú udalosť zažili. A hoci by bol nasledujúci scenár pravdepodobne nepublikovateľný, predsa len treba spomenúť jednu vec: Ak sused argumentoval na vaše upozornenia tým, že má právo čerpať vodu z vašej studne s cieľom zavlažiť svoj pozemok, a medzi množstvom iných výrazov ste započuli aj slovné spojenie „vecné bremeno“, mali by ste sa zmieriť so stavom vecí. Ako predchádzať takým nedorozumeniam (nielen) so susedmi? Možno im vôbec predchádzať? A čo sú vlastne vecné bremená?

Kto? Čo? Vecné bremená

Občiansky zákonník, presnejšie § 151n až 151p, vecné bremená definuje ako obmedzenia, ktoré obmedzujú práva vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že vlastník je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Čo to v praxi znamená? Niečo strpieť je povinnosť vlastníka pozemku strpieť napríklad čerpanie vody zo studne, ktorá sa nachádza na jeho pozemku, na účely zavlažovania susedného pozemku, ktorý je vo vlastníctve inej fyzickej alebo právnickej osoby; ďalej to môže byť povinnosť strpieť uloženie a vedenie vodovodnej kanalizácie, vodovodnej prípojky či prípojky vysokého alebo nízkeho napätia pod povrchom pozemku, aby vlastník susedného pozemku, respektíve aj nie priamo susediaceho pozemku mohol svoj pozemok riadne užívať.

Alebo – strecha susediacej stavby presahuje nad váš pozemok. To je len niekoľko príkladov, pri ktorých sa v rámci vecných bremien hovorí o povinnosti niečo strpieť. Niečoho sa zdržať znamená napríklad zdržať sa stavby priveľmi vysokého múra (nad určitú povolenú výšku) alebo plota susediaceho s vedľajšou nehnuteľnosťou, prípadne zdržať sa stavby terasy na vašom dome. A konečne povinnosť niečo konať – to znamená, že vlastník nehnuteľnosti je povinný napríklad v určitých obdobiach odomykať bránu svojho oplotenia alebo postaviť oporný múr pre potreby susednej nehnuteľnosti a podobne. Povinným z vecného bremena je teda vlastník nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená vecným bremenom, a oprávneným je fyzická alebo právnická osoba, ktorá je vlastníkom inej nehnuteľnosti alebo ktorá má z práva vecného bremena istý prospech.

Spýtali sme sa JUDr. Gabriely Semančíkovej z advokátskej kancelárie AKS Kde si možno overiť, či sa na nehnuteľnosť neviažu nejaké vecné bremená? Skutočnosť, či na predmetnej nehnuteľnosti je zriadené (viazne, respektíve neviazne) vecné bremeno, si možno overiť len na príslušnom katastri nehnuteľností, v ktorom je daná nehnuteľnosť zapísaná, t. j. vyžiadať si výpis z listu vlastníctva na správe katastra alebo stiahnuť z Katasterportálu, ktorý je na internete (v súčasnosti je služba Katasterportálu spoplatnená; v blízkej budúcnosti by však mala byť bezplatná podobne ako Obchodný register na internete). Údaj o tom, či na príslušnej nehnuteľnosti je zriadené (viazne, respektíve neviazne) vecné bremeno, je zapísaný v liste vlastníctva v časti C – Ťarchy.

S kým? A komu?

Práva zodpovedajúce vecným bremenám môžu byť spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti alebo patria určitej osobe. Podľa toho rozlišujeme vecné právo „in rem“ a „in personam“. Vecné bremeno „in rem“ sa vzťahuje na nehnuteľnosť. Oprávnený z vecného bremena si v záujme lepšieho využívania vlastnej nehnuteľnosti môže privlastňovať úžitkovú hodnotu určitej cudzej nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza v blízkosti alebo priamo v susedstve jeho pozemku. Inými slovami – ak váš sused nemá priamy prístup na verejnú komunikáciu, môže získať právo prechodu alebo prejazdu cez váš pozemok. V takom prípade je váš pozemok zaťažený vecným bremenom a vy ste povinný takéto „právo“ strpieť.

Vecné bremeno „in rem“ prechádza vždy na právneho nástupcu vlastníka danej nehnuteľnosti. Právo z vecného bremena „in personam“ patrí konkrétnej fyzickej alebo právnickej osobe, pričom tá nemusí mať nijaké vlastnícke práva k nehnuteľnosti, má však z takého práva prospech. Zväčša ide o právo doživotného užívania bytu alebo miestností v dome, ktoré býva časté napríklad pri prevode rodinného domu, keď mladšia generácia získa jeho vlastníctvo s tým, že jeden z rodičov dožije v dome. Toto právo nie je dedičné, spravidla zaniká smrťou fyzickej alebo zánikom právnickej osoby.

Ako vznikajú?

Vecné bremená môžu vzniknúť písomnou zmluvou či na základe závetu v spojení s výsledkom dedičského konania, prípadne súdom schválenou dohodou dedičov o vyrovnaní dedičstva, ale aj vydržaním práva, rozhodnutím príslušného orgánu alebo priamo zo zákona. V písomnej zmluve treba presne:
• vymedziť rozsah a obsah vecného bremena, prípadne aj osoby, na ktoré sa vzťahuje,
• podľa údajov, ktoré sú uvedené v katastri nehnuteľností, označiť nehnuteľnosť, ktorá bude zaťažená vecným bremenom.

Zmluvu o zriadení vecného bremena spisujú vlastník zaťaženej nehnuteľnosti a ten, v koho prospech je právo vyplývajúce z vecného bremena, teda oprávnený. Základná zásada znie: Aby príslušná osoba nadobudla právo z vecného bremena, je nevyhnutný vklad (zápis) vecného bremena do katastra nehnuteľností, pričom dňom zápisu nadobúda toto právo na účinnosti. (Pri zániku platí to isté – vecné bremeno zanikne až dňom povolenia vkladu do katastra nehnuteľností.) V prípade závetu môže poručiteľ (teda zomrelý) odkázať jednému z dedičov nehnuteľnosť a súčasne môže pre niekoho iného zriadiť užívacie právo, ktoré sa vzťahuje napríklad na užívanie miestnosti alebo určitých priestorov v danej nehnuteľnosti.

Aby ste získali právo vecného bremena vydržaním, musíte toto právo vykonávať nepretržite aspoň desať rokov, a to v dobrej viere, že vám dané právo náleží. (V prípade sporu súd posudzuje, či dobrá viera bola, alebo je opodstatnená.) V tomto prípade platí, že právo zodpovedajúce vecnému bremenu sa nadobudne uplynutím desaťročnej lehoty, počas ktorej oprávnená osoba nepretržite vykonávala toto právo. Niekedy treba túto skutočnosť verejne preukázať, deklarovať a osvedčiť. Skutočnosť nadobudnutia práva zodpovedajúceho vecnému bremenu na účely zápisu do katastra nehnuteľností osvedčuje notár formou zápisnice. Zápis do katastra má len evidenčný charakter. Ak právo zodpovedajúce vecnému bremenu zriaďuje správny orgán alebo súd, ide o nevyhnutnosť, ktorej sa musíte ako vlastník zaťaženej nehnuteľnosti podvoliť, a to aj napriek tomu, že ide o zásah do vášho vlastníckeho práva.

A ako zanikajú?

Možno povedať, že podobnými spôsobmi, akými vznikajú – teda rozhodnutím príslušného orgánu (napríklad stavebného úradu či súdu), písomnou zmluvou, uplynutím času (ak bolo vecné bremeno zriadené na určité obdobie), smrťou, ak pôsobilo „in personam“ (teda ak sa vzťahovalo na konkrétnu osobu). Vecné bremeno môže zaniknúť aj zo zákona. Ide o prípady, keď nastanú také zmeny, vďaka ktorým vec prestane trvalo slúžiť oprávnenej osobe alebo na prospešné užívanie jej nehnuteľnosti (napríklad strata podzemného zdroja vody v studni či zánik stavby). Ak ide o prechodnú zmenu, vecné bremená nezanikajú. O obmedzení alebo zrušení vecného bremena môže rozhodnúť aj súd v prípade, že v dôsledku zmeny pomerov nastal hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného.

Zmenu pomerov môžu vyvolať subjektívne aj objektívne skutočnosti, ktoré sa môžu týkať zaťaženej alebo oprávnenej nehnuteľnosti, ako aj povinných a oprávnených osôb. Ak pre zmenu pomerov nemožno trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytlo peňažné plnenie. Napríklad ak zanikne nehnuteľnosť, v ktorej mal rodič alebo iná osoba (oprávnený) právo dožitia alebo užívania určitej časti nehnuteľnosti, môže súd uložiť osobe povinnej z vecného bremena, aby namiesto vecného plnenia poskytla peňažné (napríklad aby prispievala alebo platila ubytovanie oprávnenej osobe v domove dôchodcov).

Aby sa nezabudlo

Ak sa pri zriadení vecného bremena oprávnená osoba a osoba povinná z vecného bremena nedohodnú v otázke úhrady nákladov na zachovanie a opravu užívanej nehnuteľnosti, uplatní sa zákonné dispozitívne pravidlo, ktoré stanoví pomer, v akom musí oprávnený prispievať na údržbu a opravy zaťaženej nehnuteľnosti. Ak danú nehnuteľnosť užívajú obaja (teda oprávnený aj osoba povinná z vecného bremena), sú povinní prispievať na opravy a údržbu podľa miery spolunažívania v danej nehnuteľnosti. Problematika vecných bremien je rozsiahla – ak by sme chceli obsiahnuť všetky jej aspekty, vyžadovalo by si to viac než len zopár strán. Preto majte na pamäti, že pri uzatváraní zmluvy týkajúcej sa vecného bremena je niekedy rada právnika cennejšia než slovo vášho suseda či rodinného príslušníka.