Vysnívaný dom verzus finančná realita

Niektorým pomôžu rodičia či známi – jedných aj druhých je však ako šafranu. Len málokto dokáže svoj stavebný zámer financovať čisto z vlastných zdrojov. Mnohí sú nutení využiť ponuku finančného trhu. Za klasické produkty možno považovať hypotekárny úver a stavebné sporenie. Ďalšou možnosťou je podanie žiadosti o poskytnutie úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). 

Kedy môžete žiadať o úver od štátu?

Váš čistý mesačný príjem za uplynulý štvrťrok pred podaním žiadosti nesmie presahovať štátom stanovenú hranicu – 3,5-násobok životného minima. Takisto musíte preukázať, že máte k dispozícii vlastné finančné prostriedky (prípadne prostriedky zo stavebného sporenia) najmenej vo výške 20 % z obstarávacej ceny budúcej nehnuteľnosti. Navyše, pri použití finančných prostriedkov zo ŠFRB na stavbu domu musíte mať dvoch ručiteľov (z ktorých jeden nesmie presiahnuť vekovú hranicu 50 rokov) až do kolaudácie; zákonom akceptovateľná rozloha domu je maximálne 160 m2 (v prípade, že žiadateľom nie je zdravotne postihnutá osoba) a kolaudácia stavby musí prebehnúť najneskôr do dvoch rokov od poskytnutia úveru. Ak spĺňate uvedené podmienky, ešte to neznamená, že ste vyhrali. Žiadateľov je veľa a objem finančných prostriedkov nedostačujúci. Za pokus to však stojí, no nezabudnite podať žiadosť včas a kompletnú.

243417

Za hypotéku musíte ručiť nehnuteľnosťou

Ak sa rozhodnete financovať stavbu domu, prípadne aj kúpu pozemku prostredníctvom hypotekárneho úveru, rátajte s tým, že banka bude požadovať dobré zabezpečenie, inými slovami – za požičané peniaze budete musieť ručiť nehnuteľnosťou (v niektorých prípadoch sa klienti rozhodnú ručiť najskôr napríklad bytom a neskôr prevedú záložné právo na rozostavaný dom). Za nehnuteľnosť sa považuje aj pozemok. Nie však hocijaký. Pred návštevou banky si na príslušnom úrade (kataster nehnuteľností) overte, či je daný pozemok zapísaný ako stavebný pozemok. Môže totiž ísť aj o ornú pôdu či les a v takom prípade banka nebude považovať daný pozemok za nehnuteľnosť, ktorou možno ručiť, ale bude požadovať na ručenie inú nehnuteľnosť. Stavebný zákon definuje stavebný pozemok ako časť územia určeného v územnom pláne obce (prípade zóny) alebo územnom rozhodnutí na zastavanie. Jednou zo základných podmienok čerpania hypotekárneho úveru s cieľom kúpy pozemku je, že na ňom postavíte budovu, ktorá bude slúžiť na trvalé bývanie.

V prípade, že nevlastníte pozemok a ako formu financovania ste si zvolili hypotéku či úver na bývanie, ponúkajú sa vám v zásade dve riešenia:

1. môžete v banke požiadať o jeden úver, ktorým pokryjete náklady spojené s kúpou pozemku a stavbou domu (toto riešenie však nie je dostupné v každej banke a navyše, pri predkladaní žiadosti o úver musíte mať právoplatné stavebné povolenie);

2. v prípade, že vám banka neposkytne len jeden úver, musíte najprv požiadať o prvý úver určený na kúpu pozemku a o druhý žiadajte až po zameraní stavby geodetom, keď ju možno založiť ako zábezpeku.

Koľko vám požičia banka?

Pri posudzovaní klienta banky berú do úvahy viaceré kritéria – okrem jeho schopnosti splácať úver a zabezpečenia úveru tuzemskou nehnuteľnosťou sa zameriavajú aj na detaily, akými sú napríklad vek, vzdelanie, profesia a podobne. Dôležitá teda nie je len výška príjmov (aj keď zohráva podstatnú úlohu pri celkovom hodnotení), ale aj podiel záväzkov klienta či domácnosti v pomere k príjmom. Treba dodať, že banky vo všeobecnosti neakceptujú jednorazové či náhodné príjmy, napríklad z vykonávania sezónnych prác.

V dôsledku uplynulého diania na finančnom trhu banky sprísnili podmienky poskytovania hypotekárnych úverov či úverov na bývanie. Zatiaľ čo v minulom roku banka poskytla až 100-percentnú sumu na prefinancovanie vašich zámerov, v súčasnosti sa hranica posunula na 85 až 90 % hodnoty nehnuteľnosti. V zásade platí, že banky preferujú klientov, ktorí disponujú aj vlastnými finančnými prostriedkami vo výške minimálne 10 až 30 %. Čím vyššia je spoluúčasť klienta na financovaní objektu úveru a zároveň jeho zabezpečenia, tým sú jeho vyhliadky na schválenie úveru s nižšou úrokovou sadzbou vyššie, platí to však len v kombinácii s dostatočnými príjmami klienta a dobrým vyhodnotením ostatných demografických údajov, ktoré sa ho týkajú.    

Nie vždy to ide naraz

Ak chcete hypotékou financovať nehnuteľnosť, ktorá v reálnom čase ešte nestojí a je len v projekte, peniaze z úveru budete môcť čerpať postupne – v nadväznosti na pokračujúce etapy výstavby. Finanční poradcovia však radia, aby sa s výstavbou domu začalo len v prípade, ak vlastníte aspoň stavebný pozemok. Ak chcete ručiť rozostavanou stavbou, musíte mať okrem pozemku aj projekt, stavebné povolenie a začatú výstavbu. Rozostavaná stavba sa dá zapísať na list vlastníctva až vtedy, keď je postavené prvé nadzemné podlažie. Až po splnení tejto požiadavky, môže banka poskytnúť úver na ďalšiu stavbu. Banka uvoľňuje peniaze postupne – ako sa stavba zhodnocuje (súčasťou je aktualizácia znaleckého posudku na rozostavaný dom a pozemok, na základe ktorého sa vypracúvajú nové záložné zmluvy). Pri rokovaní o dohode s bankou o zmluvných podmienkach by vašej pozornosti nemali ujsť podmienky čerpania úveru či čiastkového čerpania. Niektoré banky vyžadujú zdokladovanie čerpania vopred – to znamená, že peniaze môžete čerpať až po predložení faktúr či iných dokladov. Neplatí to však pre všetky bankové ústavy. Na trhu sú aj banky ponúkajúce možnosť čerpať úver formou preddavkov s následným zdokladovaním použitia peňazí.

Ak sa rozhodnete realizovať stavbu svojpomocne, môžete požiadať o úver na výstavbu bez dokladovania faktúr. V takom prípade bude banka od vás požadovať čestné vyhlásenie o použitých materiáloch, ako aj fotodokumentáciu prebiehajúcej výstavby.

243418
Daniel Veselský

Sporil, sporí – môže stavať  
 
Pre tých, ktorí si svoje financie dlhodobo sporili a zhodnocovali na účte stavebného sporenia, je vhodnou formou financovania stavby domu stavebné sporenie. Princíp stavebného sporenia azda netreba špeciálne predstavovať – okrem toho, že vaše vklady na účte stavebného sporenia sú počas celého obdobia úročené, môžete k nim každoročne získať aj štátnu prémiu. Tento rok stavebné sporiteľne zaviedli aj tzv. úrokový bonus, ktorým sa zhodnocujú vaše vklady (ich výška nie je obmedzená). Nárok na čerpanie riadneho stavebného úveru máte až po splnení podmienok stanovených stavebnou sporiteľňou (podmienky vzniku nároku na stavebný úver si upravujú sporiteľne interne). Nezabúdajte, že úroková sadzba pri stavebnom úvere závisí od tarify sporenia (keď sporíte rýchlo a lacno, potom dostanete aj lacný úrok). 

Stavebný úver do istej výšky (každá stavebná sporiteľňa má stanovené vlastné maximum) môžete získať aj bez založenia nehnuteľnosti, preukazovania výšky príjmov či ručenia ručiteľom. Sumy, ktoré môžete takto získať, zväčša na stavbu domu nepostačujú, ak nevlastníte pozemok. Sporiteľňa pri poskytnutí stavebného úveru spravidla požaduje ručenie nehnuteľnosťou, prípadne ručiteľom. 

Výhodou takéhoto úveru je, že počas celého obdobia jeho splatnosti máte garantovanú výšku splátky (pri hypotekárnych úveroch si v banke síce môžete úverovú sadzbu zafixovať takisto na dlhšie obdobie, no jej úroveň sa bude pohybovať o niečo vyššie než pri fixácii na kratší čas; a rovnako nevýhodne vyjde táto možnosť aj pri porovnaní s úrokovou sadzbou riadneho stavebného úveru).  

Sporiteľne majú aj rýchle riešenia

Na rýchle financovanie vašich zámerov je v ponuke stavebných sporiteľní ďalší produkt – medziúver. Ide o špecifickú formu úveru, ktorý slúži na preklenutie obdobia, keď ešte nespĺňate podmienky na získanie riadneho stavebného úveru zo stavebného sporenia, čiže medziúver môžete využiť aj bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia. V ponuke sú rôzne kategórie medziúverov – s nasporenou sumou už od desať percent, ale aj s nulovými vkladmi. Rátajte však s vyšším úročením ako pri riadnom stavebnom úvere. Na výšku úrokovej sadzby má vplyv okrem iného aj spôsob zabezpečenia, počiatočný vklad či výška nasporenej sumy. Splatnosť takýchto úverov je v súčasnosti porovnateľná s hypotekárnymi úvermi – až 25 či dokonca 30 rokov. Základnými podmienkami na získanie medziúveru je preukázanie dostatočnej bonity a zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou, prípadne ručiteľom.

Aj pri stavebnom sporení možno využiť tzv. postupné financovanie (s možnosťou zriadiť záložné právo aj na pozemok bez stavby). Sporiteľňa vám vyplatí sumu až do výšky hodnoty pozemku. Ako záložný objekt možno neskôr využiť rozostavaný dom. Sporiteľňa v tomto prípade uvoľňuje finančné prostriedky postupne, ako pokračujú stavebné práce, a vopred (čiže použitie peňazí zdokladujete až po ich čerpaní).

Nehľadajte ideálny model financovania stavby domu. Neexistuje. Môžete sa informovať u známych, prečítať si internetové fóra s množstvom príspevkov popisujúcich skúsenosti rôznych ľudí, no nezabúdajte, že finančné možnosti každého stavebníka sú iné, preto každý prípad treba posudzovať individuálne. Neprekračujte vlastné hranice a vedzte, že aspoň aká-taká finančná rezerva má, okrem iného, pozitívny vplyv na dobrý spánok a zdravé nervy. A tie pri stavbe domu budete potrebovať!