Praktické rady pred stavbou rodinného domu

rodinné domy
iStock

O vyhliadnutom pozemku si zistite čo najviac informácií na katastri a u vlastníkov inžinierskych sietí. Pozornosť venujte aj územnému plánu – dozviete sa z neho napríklad to, aká výstavba sa plánuje v okolí.

Výber pozemku

Ako sa hovorí, pri výbere pozemku sú dôležité tri veci – lokalita, lokalita, lokalita. I keď najčastejšie ide o hľadanie optimálneho pomeru medzi cenou parcely a dostupnosťou najdôležitejších aktivít, teda práce a školy, netreba zabúdať ani na vybavenosť priamo na mieste, ako sú obchod, škôlka, športové vyžitie… Jednoducho, treba si premyslieť možnosti každodenného fungovania rodiny.

{R1}

Zistite si, či je pozemok v územnom pláne klasifikovaný ako stavebná parcela, či prípadne existujú  regulatívy na jeho zastavanosť apod. Zásadnými kritériami sú aj prístup na pozemok a možnosti pripojenia na inžinierske siete. Pri chýbajúcej infraštruktúre počítajte s vyššou následnou investíciou (jej predpokladanú výšku si určite overte). Elektrická prípojka je nevyhnutná, na zabezpečenie vody a kanalizácie máte na výber z rôznych možností a plyn považujte za praktický bonus. 

Okrem plochy pozemku je dôležitý aj jeho tvar – na parcele širokej 20 až 25 m možno postaviť  dom so šírkou 10 m a k nemu garáž pri dodržaní potrebného odstupu od susedov. Pri šírke menšej ako 15 m buďte pripravení na kompromisy.

Prečítajte si tiež:

Všetko o financovaní stavby rodinného domu

Orientácia na svetové strany zas ovplyvní možnosti na využitie záhrady aj dispozičné riešenie domu. Aj preto je vhodné prizvať si už v tejto fáze na pomoc architekta alebo mať aspoň predstavu o budúcej dispozícii.  

Dôkladná príprava je dôležitá na to, aby stavba domu trvala mesiace, nie roky. Ušetríte si tým starosti aj náklady na náhradné bývanie.

rodinný dom
isifa/shutterstock

Projekt typového rodinného domu môžete kúpiť aj za menej než 1 000 €. Projekt na mieru stojí minimálne dvojnásobok. Cena závisí od veľkosti a zložitosti stavby a tiež od toho, či ide len o jednoduchý projekt na stavebné povolenie, alebo podrobný realizačný projekt s technickými detailmi a výkazom výmer, podľa ktorého si môžete dať urobiť presný rozpočet a dom postaviť. V každom prípade však ide v porovnaní s cenou stavby o zanedbateľnú čiastku.

Typový projekt či na mieru? 

Hneď na začiatku by ste sa mali rozhodnúť, či budete svoj budúci dom hľadať medzi typovými projektmi, alebo oslovíte architekta, aby vám navrhol stavbu šitú na mieru vašim predstavám aj podmienkam okolia. Najväčší rozdiel medzi týmito dvoma cestami pritom nespočíva v cene.

Projekt na mieru je, samozrejme, drahší, k základnej cene typového projektu však treba obvykle pripočítať aj sumu za úpravy (aj zdanlivo malé zmeny môžu cenu podstatne zvýšiť), za situačný nákres a projekt prípojok. Výsledkom teda nemusí byť nijako dramatický cenový rozdiel. Dôležitejšie sú iné špecifiká.

Prečítajte si tiež:

Projekty rodinných domov

Typový projekt máte k dispozícii prakticky okamžite. Nie je však jednoduché nájsť dom, ktorý sa vám páči, má vhodnú veľkosť aj vyhovujúcu dispozíciu a zároveň pasuje na parcelu aj orientáciou k svetovým stranám. Navyše, podmienkou typových projektov je rovinatý pozemok so štandardnými rozmermi.

Ak máte atypicky tvarovaný, úzky či svahovitý pozemok, alebo vyhranenú predstavu o svojom budúcom bývaní, oslovte rovno architekta. Tento krok sa však môže vyplatiť aj na bežnom pozemku. Originálny dom naprojektovaný presne pre vás dokáže splniť vaše požiadavky veľmi detailne, navyše vám architekt vie v mnohom poradiť či vysvetliť nejasnosti.

rodinný dom
MARTIN KARŠŇÁK

Podmienky umiestnenia rodinného domu na pozemku určuje vyhláška č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu. Súčasťou regulatívov sú aj minimálne odstupy stavby od hranice pozemku, odstupy susedných stavieb a vzdialenosť stavby od cesty. Vzdialenosť medzi susednými rodinnými domami musí byť minimálne 7 m, ak na protiľahlých stenách nie sú okná obytných miestností, možno ju znížiť až na 4 m.

Čo vás čaká na úradoch

Keď máte v rukách projekt domu, je čas vybaviť si stavebné povolenie. Najskôr ale budete potrebovať územné rozhodnutie, teda záväzné stanovisko o umiestnení stavby. Pri jednopodlažných domoch do 300 m² zastavanej plochy môžete ušetriť čas tým, že oboje vybavíte v jednom kole – za istých podmienok pri nich totiž možno územné a stavebné konanie zlúčiť. 

Žiadosť o vydanie stavebného povolenia sa podáva na príslušnom stavebnom úrade formou vyplneného formulára (obvykle ho nájdete na stránke úradu) spolu s ďalšími dokumentmi. Podmienky sa môžu na rôznych stavebných úradoch mierne líšiť, preto je najlepšie vopred si tam zájsť a postupovať podľa ich pokynov.

Požadovaných príloh je pomerne veľa, napríklad list vlastníctva, projektová dokumentácia, vyjadrenie dotknutých inštitúcií a štátnych orgánov, súhlas susedov… Jednoducho more papierov. Ak chcete ušetriť čas, môžete na tieto „papierovačky“ využiť tzv. inžiniering, teda služby inžinierskej činnosti v stavebníctve. (Napríklad vybavenie stavebného povolenia stojí asi 400 €.) Osoba vykonávajúca inžiniering vám zabezpečí všetky stanoviská a doklady a bude vás zastupovať pred úradmi.

Po predložení žiadosti o vydanie stavebného povolenia s kompletnými prílohami a zaplatení správneho poplatku má stavebný úrad 30 dní na vydanie rozhodnutia. Na dodržane tejto lehoty sa však, žiaľ, nemožno stopercentne spoľahnúť. 

hrubá stavba domu
xella

Do domu stavaného dodávateľsky sa môžete v ideálnom prípade sťahovať už o rok, výhodou je aj záruka na odvedenú prácu (dôležitá je správna zmluva). Svojpomocná výstavba trvá obvykle podstatne dlhšie, dá sa ňou však ušetriť 10 až 30 % nákladov a všetko budete mať dokonale pod kontrolou. Podmienkou ale je, že sa vyznáte v stavebných technológiách a ste ochotní tráviť na stavbe pomerne veľa času.

Nakoľko sa zapojíte? 

Dôležitým rozhodnutím je aj to, nakoľko sa budete na stavbe sami podieľať. Najdrahšia, ale zároveň najpohodlnejšia možnosť je nechať si postaviť dom dodávateľskou firmou, teda na kľúč.

Nemusíte tráviť hodiny štúdiom informácií či prácou na stavbe, výhodou je aj vopred jasný čas výstavby. Na vás je len výber domu, prípadne stavebného materiálu, rozhodovanie o interiéri a kontrola. O všetko ostatné sa postará stavebná  firma. Seriózny dodávateľ by mal umožniť sledovať a ovplyvniť priebeh stavby – samozrejme, zmeny sú možné len v detailoch.

Najviac času a práce vás bude stáť svojpomocná  výstavba. Zvyčajne ide o čiastočnú svojpomoc, keďže asi nikto nezvládne všetky profesie. Na niektoré odborné práce sa navyše vyžaduje oprávnenie či odborná spôsobilosť, takže si na ne budete musieť nájsť profesionálov.

Svojpomocou sa dá ušetriť až 30 % nákladov, podmienkou však je, že sa v stavebných technológiách vyznáte. Zvyčajne to totiž znamená nielen manuálnu prácu, ale aj množstvo rozhodnutí. Počítať musíte tiež s násobne dlhším časom výstavby. 

Kompromis (časový aj finančný) predstavuje svojpomocná organizácia stavby, keď nezadáte zákazku jednej firme, ale sami budete organizovať jednotlivé profesie, takže budete mať všetko, vrátane peňazí, pod kontrolou. Znalosť problematiky je aj v tomto prípade nutnou podmienkou.

hrubá stavba domu
Novatop

Ak by sme porovnávali drevostavbu a murovaný dom realizované skúsenými stavebnými firmami, zásadný časový rozdiel medzi nimi nebude. Hrubá stavba montovaného drevodomu je hotová za niekoľko dní, rozdiel oproti murovanému domu sa však počíta tiež len na dni. Omnoho dlhšie, rádovo mesiace, trvajú dokončovacie práce, a tu v podstate rozdiel medzi drevostavbou a murovaným domom nie je. Rýchlejšie bude teda hotový dom, ktorý je menší a jednoduchší.

Z čoho budete stavať?

Toto rozhodnutie je zviazané aj s predchádzajúcimi voľbami. Napríklad dodávatelia hotových typových domov mávajú technológiu výstavby určenú, pri stavbe svojpomocou je zas praktickou voľbou murovaný dom, keďže ide o jednoduchú a známu technológiu. V zásade sa ale môžete rozhodnúť medzi drevostavbou (stavebných technológií je tu však viacero) a murovaným domom (opäť máte na výber viaceré materiály).

Väčšinou ide o rozhodnutie srdca a pocitu, pokiaľ však chcete zvážiť aj pragmatické argumenty, tu sú. Pri drevostavbe sa dajú dosiahnuť potrebné tepelnoizolačné parametre pri menšej hrúbke obvodových stien, takže na rovnako veľkom pôdoryse získate o niečo väčšiu obytnú plochu. Ich slabinou je ale tepelná akumulácia, ktorá je podstatná na zabránenie prehrievaniu v letných horúčavách. Venujte teda pozornosť celkovej materiálovej skladbe domu.

Prečítajte si tiež:

Mať či nemať dom na perfiférii? Rodinný dom pri Senci vám odpovie

(Pozor najmä na lacné montované domy!) So svojpomocou tu nepočítajte, ibaže by ste boli „od fachu“. Pri murovaných domoch je to v podstate naopak. Pokiaľ ide o argument rýchlej výstavby, ktorý sa často používa v prospech drevodomov, nie je to celkom pravda.

Iste, montovaná hrubá stavba môže byť hotová za niekoľko dní, rozdiel oproti murovaniu v podaní skúsenej firmy sa však počíta tiež len na dni. Omnoho dlhšie, rádovo mesiace, trvajú dokončovacie práce, a tu v podstate rozdiel medzi drevostavbou a murovaným domom nie je.

základy domu
iStock

Zimu môžete využiť na plánovanie. Ak sa vám na jeseň podarilo zrealizovať základy, môžu sa počas zimnej prestávky dotvarovať a vy máte čas na doladenie detailov realizačného projektu a stavebného plánu. Pretože čím precíznejšia je príprava, tým plynulejšia bude výstavba.

Kedy sa môžete sťahovať?

Stavebná sezóna, teda obdobie vhodné na realizáciu hrubej stavby, trvá od jari do jesene. Pri teplotách pod +5 °C sa totiž stavať neodporúča, pretože pri niektorých stavebných materiáloch sa pri nízkych teplotách spomaľujú chemické reakcie. Výstavba rodinného domu obvykle trvá asi jeden a pol roka. Je teda jasné, že nech začnete kedykoľvek, zima vás neminie.

Preto je dobré rozdeliť si celú hrubú stavbu na 4 fázy: spodnú stavbu, vrchnú stavbu, zastrešenie a fasádu – ani jednu z týchto fáz by ste nemali nechať pred zimou rozrobenú. Najlepšie je plánovať práce tak, aby ste mali ukončenú buď kompletnú spodnú stavbu, alebo vrchnú stavbu (zakrytú buď provizórnym krovom, alebo vrátane strechy) skôr, než nočné tepoty poklesnú pod  5 °C. 

Ideálne je teda začať s výstavbou buď na jar, alebo na jeseň. Ak sa vám na jeseň podarilo zrealizovať základy, budete mať v zime čas na doladenie detailov realizačného projektu. Ak ste do zimy ukončili hrubú stavbu (ideálne vrátane strechy), môžete v zime plánovať interiér a práce, do ktorých sa pustíte na jar. V lete alebo na jeseň sa potom môžete sťahovať. Ak ste stihli do zimy osadiť aj okná, zimnú pauzu si nutne dávať nemusíte – postup prác urýchlite tým, že budete v dome temperovať, takže sa môžu realizovať úpravy v interiéri.

Pozemok na samostatne stojaci dom by mal mať aspoň 600 až 800 m², na radový dom stačí 300 m².

Obvyklá zastavanosť, teda pomer zastavaných a spevnených plôch k výmere pozemku, je 30 %.

Vypracovanie projektu na stavebné povolenie trvá zvyčajne dva až tri mesiace. 

Počas vybavovania stavebného povolenia sa potom môže doriešiť podrobný vykonávací projekt.

Vzdialenosť medzi susednými rodinnými domami musí byť minimálne 7 m.

Ak v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností, možno ju znížiť až na 4 m.

Načasujte si postup prác s ohľadom na zimnú prestávku.

Ideálne je do zimy dokončiť buď spodnú, alebo kompletnú hrubú stavbu.

TEXT: ERIKA KUHNOVÁ
FOTO: ISTOCK, ISIFA /SHUTTERSTOCK A ARCHÍV FIRIEM 
ZDROJ: časopis Môj dom