Kedy sa oplatí investovať do zobytnenia podkrovia

23.10.2012  |     

Rozhodli ste sa investovať do vlastného bývania, ale nové bytovky vás nelákajú, pozemky v širšom centre sú predražené a sťahovanie do satelitu odmietate? Zaujímavou alternatívou môže byť zobytnenie podkrovia. Zaostrili sme pohľad na strechy a povaly starších domov, aby sme zistili, kedy sa vám takáto investícia oplatí.

Zobytnenie podkrovia je zaujímavé aj z toho dôvodu, že v mnohých mestách sa dá takto získať naozaj lukratívna nehnuteľnosť. Vhodných striech síce ubúda, ale ktovie, možno práve na povale vo vašom okolí možno nájsť naozajstný poklad v podobe krásnych priestorov v atraktívnej lokalite a s unikátnym výhľadom. 

Ako začať

V prvom rade si treba uvedomiť, že zďaleka nie každá šikmá strecha sa na zobytnenie hodí. Za nevhodné na tento účel z konštrukčného hľadiska možno považovať napríklad podkrovia na domoch s veľkými svetlíkmi – tie totiž môžu značne zmenšiť využiteľný priestor, ktorý budete mať k dispozícii, alebo výrazne limitovať možnosti funkčného usporiadania miestností. Nevhodné sú tiež strechy s príliš nízkymi úžľabiami – v prípade rohového podkrovného priestoru to môže znamenať, že jeho veľká časť bude nevyužiteľná. Ďalšou prekážkou môžu byť byty v dome, pretože pri prestavbe podkrovia musíte rešpektovať ich umiestnenie a usporiadanie, to znamená napríklad usporiadanie chodby a vstupných dverí, zvislé rozvody vody a odpadov (tzv. stúpačky) a podobne. Situáciu môže skomplikovať aj byt na rovnakom podlaží, kde plánujete stavať, či mezonetový byt na nižšom poschodí, ktorého horné podlažie zasahuje do podkrovia.

Výťah môže byť podmienkou

Aj keď objavíte dom, ktorý podobné limity nemá, alebo si s nimi dokáže šikovný architekt poradiť, ani zďaleka ešte nemáte vyhrané. Prekážkou môže byť aj nevhodná konštrukcia krovu a problém môže nastať aj vtedy, ak v dome nie je výťah. Novostavby musia mať podľa normy výťah, ak majú viac ako tri nadzemné podlažia, pri starších domoch však táto povinnosť nebola. Ak by ste si vyhliadli podkrovie v staršom dome na štvrtom nadzemnom podlaží bez výťahu, mohlo by sa vám budovanie podkrovného bytu skomplikovať: „Norma je v tomto prípade jednoznačná,“ hovorí architekt Gabriel Brogyányi z ateliéru APLAN, autor rekonštrukcie podkrovných priestorov na Miletičovej a nadstavby bytového domu na Páričkovej ulici v Bratislave. „V staršom dome možno zrealizovať byt v podkroví na štvrtom nadzemnom podlaží aj bez výťahu, ak spĺňa výškovú hranicu 12 m. V prípade, že tento výškový limit nespĺňa, na nadstavbu by ste bez dobudovania výťahu nemali dostať stavebné povolenie, a už vôbec nie kolaudáciu. Realizácia nadstavby musí spĺňať normy a vyhlášky. Vybudovanie výťahu je však v takýchto prípadoch pre obyvateľov výhodou, vďaka ktorej sa vám môžu otvoriť nejedny zabuchnuté dvere členov spoločenstva vlastníkov bytov či majiteľa domu. Realizácia výťahu je vyvolaná investícia nadstavby, bez ktorej by nebola možná a nemala by získať stavebné povolenie. Vo väčšine našich projektov nadstavieb sme buď predĺžili existujúci výťah, alebo sme pristavali nový,“ konštatuje architekt.

Pamiatková starostlivosť

Pamiatkari môžu zohrať pri prestavbe podkrovia veľmi dôležitú úlohu – záleží na tom, v akej lokalite dom s vašou vysnívanou strechou stojí. Ak je nehnuteľnosť buď kultúrnou pamiatkou, alebo sa nachádza v pamiatkovej rezervácii, v pamiatkovej zóne alebo v ochrannom pásme pamiatkového územia či kultúrnej pamiatky, je jednou z podmienok na vydanie stavebného povolenia aj súhlasné stanovisko Pamiatkového úradu. Pri kultúrnej pamiatke je pritom postup najkomplikovanejší a budete sa musieť vyrovnať s najväčším množstvom obmedzení. Krajskému pamiatkovému úradu (KPÚ) treba v každom prípade ešte pred začatím akýchkoľvek prác predložiť žiadosť o rozhodnutie k zámeru. Pamiatkari v rozhodnutí určia prípustnosť zámeru a podmienky vykonania úprav či obnovy, ktoré sa musia v projekte zohľadniť. Tie pritom môžu predstavovať zásadné obmedzenia aj pre architektonický návrh – môžu sa týkať napríklad možnosti zvýšiť strechu, zmeny počtu a umiestnenia vikierov aj množstva ďalších detailov. Treba tiež počítať s určitými administratívnymi krokmi a časom potrebným na ich vybavenie – v komplikovanejších prípadoch (ak napríklad bude potrebné žiadosť dopĺňať) môže ísť aj o niekoľko mesiacov. 
 
Informatívnu databázu nehnuteľných národných kultúrnych pamiatok, register pamiatkových území a presné informácie o tom, ako treba postupovať pri úprave nehnuteľnosti v pamiatkovo chránenom území a v jeho ochrannom pásme, aj pri obnove nehnuteľnej kultúrnej pamiatky, nájdete na stránke Pamiatkového úradu Slovenskej republiky www.pamiatky.sk.

Magická statika

Dobrá statika domu je základným predpokladom na zobytnenie jeho podkrovia. „Zámeru nadstavby alebo zobytnenia podkrovia musí vždy predchádzať statické posúdenie existujúcej konštrukcie,“ upozorňuje architekt Brogyányi. „Môže sa stať, že dom, pri ktorom sa uvažuje o nadstavbe, nevyhovie podľa dnes platných noriem po statickej stránke a je potrebné ho sanovať – zosilniť základy alebo samotnú nosnú konštrukciu. O ďalšom postupe potom rozhodne nákladová kalkulácia – či je možné spolu s prípadnou realizáciou nadstavby financovať aj sanáciu existujúceho nosného systému. Dôležitým faktorom je však aj možnosť prístupu k nosným konštrukciám cez existujúce byty a priestory. Práve to býva často kameňom úrazu. Ak objekt staticky nevyhovuje, vo väčšine prípadov sa od zámeru nadstavby či zobytnenia podkrovia ustúpi z ekonomických dôvodov a pre sťažený prístup ku konštrukciám,“ uzatvára Gabriel Brogyányi. Našťastie to, že si vyhliadnete staticky poddimenzovaný dom, je pomerne málo pravdepodobné.

Našli sme vhodný dom

Najdôležitejšími kritériami pri výbere vhodného podkrovia sú lokalita, možnosti dispozičného usporiadania budúceho bytu a architektonického riešenia jeho interiéru, a v neposlednom rade jeho cena. Všeobecne platí, že ak by ste mali za budúci byt zaplatiť viac, než je obvyklé, malo by ísť o niečo extra, za čo ste ochotní si priplatiť – napríklad umiestnenie v najvyššej budove v okolí (čo znamená ticho, výhľad, a tiež to, že nebudete rušení susedmi z náprotivného domu) či možnosť pridať k bytu veľkú terasu s ideálnou juhovýchodnou orientáciou. Výhodou môže byť aj komín, ktorý sa dá využiť na stavbu kozuba, a podobne. 

Konštrukcia krovu a podláh

Rozmiestnenie trámov, stĺpov a ďalších súčastí konštrukcie krovu je veľmi dôležité. Podkrovie by malo poskytovať dostatok priestoru na vytvorenie logickej dispozície bytu, v ktorej nebudú konštrukčné prvky prekážať či brániť praktickému využívaniu – nemali by napríklad nelogicky vyčnievať uprostred miestností. Trámy a stĺpiky architekti často ukrývajú do priečok, niekedy však môžu byť priznanou súčasťou interiéru a tvoriť jeho funkčné či ozdobné prvky. Ani nahradenie niektorých súčastí konštrukcie – napríklad časti väzného trámu – priestorovo menej náročnými prvkami nie je technicky neriešiteľný problém.
Dôležitou požiadavkou na spokojné bývanie je aj kvalitne vyhotovená podlaha – ak nie je jej konštrukcia správne ukotvená a podlaha nie je dostatočne izolovaná z hľadiska krokového hluku, každý krok nových majiteľov ruší obyvateľov bytu pod nimi. Kedysi sa pri budovaní podkrovných bytov uložili na existujúci strop alebo trámy drevené dosky, ktoré sa zakryli kobercom či inou krytinou, a otázka podlahy bola vyriešená. Domom sa potom niesli zvuky z podstrešného bytu takmer až do prízemia. Akustickú izoláciu nemožno podceňovať: „Nad strop bytu na poslednom poschodí osadíme oceľovú konštrukciu, ktorá vytvorí základ novej podlahy. Na ňu sa vyleje betón a na ten sa položí kroková izolácia, ktorá tlmí zvuk. Vrchnú vrstvu tejto sendvičovej podlahy tvorí anhydridový poter. Prakticky tak vzniknú dve od seba oddelené vrstvy, čo bráni prenášaniu krokového hluku a iných zvukov. Toto riešenie je síce drahšie než len použitie betónu a nivelačnej vrstvy, ale má niekoľko cenných výhod: okrem izolácie proti hluku je to aj absolútne rovný povrch, ktorý rýchlo vysychá, čo umožňuje pokračovať v stavebných prácach bez väčšieho zdržania,“ delí sa o skúsenosti Marek Sadil zo spoločnosti ZFP Developer. 

V zime aj v lete pohoda

O podkrovných bytoch sa hovorí, že je v nich v lete horúco a v zime zima. V dnes zobytnených podkroviach to však už nemusí platiť. Okrem dostatočného zateplenia strešnej konštrukcie, ktorá chráni interiér ako pred vonkajším chladom, tak aj pred horúčavou, možno v lete dosiahnuť tepelnú pohodu aj pomocou klimatizácie, ktorá zabezpečí príjemnú teplotu – najlepšie pomocou programovateľného systému, pri ktorom si možno navoliť optimálny režim. Neustály vývoj klimatizácií a spôsob vyhotovenia izolácií minimalizujú ročné náklady na prevádzku klimatizácie na niekoľko desiatok eur. Podobne sa v zime znižujú náklady na vykurovanie vďaka dôkladnej tepelnej izolácii strechy a zvyškovému teplu, ktoré do podkrovia preniká z domu pod ním.

Svetlo v podkroví

Otázku prístupu denného svetla do podkrovných bytov môžeme prirovnať k situácii v rodinných domoch. Nie je pritom rozdiel v tom, či ide o domy so šikmou, alebo plochou strechou. Rozhodujúcimi faktormi sú totiž usporiadanie miestností a ich veľkosť, to je pri domoch aj podkrovných bytoch rovnaké. Priamo pod šikmou strechou však môže denné svetlo prenikať do interiéru nielen klasickými alebo terasovými oknami (môžu byť osadené vo vikieroch, ale aj v štítovej stene), ale aj strešnými. Zaujímavou možnosťou sú tiež svetlovody. Ak je technicky možné ich osadiť, sú veľmi praktickým a elegantným riešením v tmavších častiach bytu – najmä v priestoroch v centre dispozície, akými sú napríklad chodby či kúpeľne, alebo tam, kde okná neposkytujú dostatok svetla.

Osobitosti zariaďovania

Pri zariaďovaní podkrovných bytov treba byť pripravený na individuálny prístup ku každej miestnosti. Nie všetky majú šikminy, chodby a miestnosti uprostred dispozície mávajú rovné stropy. V prípade šikmých stropov je potrebné nábytok či úložné priestory vyhotoviť na mieru, čo predstavuje vyššie náklady v porovnaní s kúpou bežných skríň. Na druhej strane však takéto individuálne poňaté zariadenie podčiarkne výnimočnosť priestoru. Šikmé stropy sú neodmysliteľnou súčasťou podkrovných bytov. Pre niekoho predstavujú čarovné bývanie, ktorému sa rád prispôsobí, iný ich môže vnímať ako nevýhodu, keďže podmieňujú vyššie investície pri zariaďovaní. Za ich najväčšiu výhodu však môžeme považovať výhľad do okolia – pohľad zo strešných okien dáva bývaniu iný rozmer a tento zážitok môže  ešte umocniť terasa.
Zobytňovanie podkrovia je v každom prípade dobrodružstvo, ktoré sa môže (ak sa spojíte so správnymi odborníkmi), zmeniť na unikátne bývanie. Bývať v podkroví sa treba naučiť. Potom sa vám ale takýto priestor určite odmení – krásnymi výhľadmi, atraktívnou lokalitou a sebe vlastnou originalitou.
a, b, c,
Zobytnenie priestoru v podstreší nie je bez zateplenia mysliteľné – okrem hrúbky tepelnej izolácie treba rozhodnúť aj o tom, či sa bude zatepľovať nad krokvami (obr. a), medzi a nad krokvami (obr. b), alebo medzi a pod krokvami (obr. c). Každé z riešení má, ako to už chodí, svoje výhody aj nevýhody. 

 

Opýtali sme sa za vás

Pána Petra Gereka, konateľa realitno-poradenskej spoločnosti Gravitas
 
Na čo si treba dať pozor pri kúpe podkrovného bytu alebo podkrovného priestoru so zámerom zobytniť ho?
Najväčší pozor by si kupujúci mali dávať na to, aby boli na liste vlastníctva riadne špecifikované podiely a podkrovie bolo zapísané ako byt. Dôležité je nezabúdať na to, že pri takejto kúpe musí minimálne dvojtretinová väčšina spoločenstva vlastníkov bytov súhlasiť s prestavbou, respektíve investičným zámerom. 
 
Sú ceny bytov v zrekonštruovaných podkroviach v porovnaní s bežnými bytmi výhodnejšie alebo naopak, je takéto bývanie nákladnejšie?
V závislosti od typu prestavby a rekonštrukcie sa, samozrejme, cena líši. Podkrovné byty sú vo väčšine prípadov atypické a konečná cena závisí od lokality, dispozičného riešenia a využiteľnosti priestoru. Rekonštrukcia podkrovia je v konečnom dôsledku väčšinou dosť nákladná, čo sa pri prípadnom budúcom predaji zvykne zohľadniť aj v cene. To však môže byť pri predaji problém.


Text: Peter Novotný
Foto: archív firiem Zodpovedná redaktorka: Erika Kuhnová
Zdroj: časopis Môj dom JAGA GROUP

Mohlo by vás tiež zaujímať:

PREČÍTAJTE SI TIEŽ Manzardové okná majú zasklené Zariaďujeme podkrovie x

Foto dňa

Rozsiahly dom na samote sa ukrýva pod zelenou strechou

Najnovšie knihy a časopisy

Najnovšie príspevky