Kupujeme nehnuteľnosť(časť 5.) Kritériá výberu – stav a investičný potenciál

04.07.2011  |     

Bývanie v novostavbe znamená všeobecne vyššiu cenu, ale nižšie prevádzkové náklady. V konečnom dôsledku tak môže byť takáto kúpa v porovnaní so starým bytom výhodnejšia. Potrebné je však individuálne posúdenie – kvalita niektorých stavieb totiž nemusí byť na očakávanej úrovni a aj práve dostavané objekty znamenajú určité riziko.

Stav

Stav nehnuteľnosti má najväčší vplyv na náklady spojené s bývaním. Okamžitý efekt môže byť vo výdavkoch na rekonštrukciu, dlhodobý vo výške prevádzkových nákladov, ktoré súvisia s energetickou efektívnosťou objektu a tiež s údržbou či postupnou modernizáciou.

Najdôležitejší býva vek nehnuteľnosti. Vzhľadom na zanedbanú výstavbu v istom období tvoria prevažnú časť dnešného bytového fondu u nás buď staré (staršie ako 25 rokov), alebo nové nehnuteľnosti (menej ako 10-ročné). Hoci podľa zákona je novostavbou najviac päťročná nehnuteľnosť, aj domy do veku 10 rokov sa u nás považujú za novostavby.

Odhliadnuc od kvality vyhotovenia pritom platí, že novostavby poskytujú vyššiu hodnotu ako staré nehnuteľnosti. Dôvodom sú nižšie prevádzkové náklady (často až o polovicu) – či už na vykurovanie, alebo údržbu a opravy. Staré nehnuteľnosti sú často v zlom stave a zoznam technických nedostatkov býva zvyčajne dlhý. Aktuálna výška prevádzkových nákladov tak môže byť len štartovacou pozíciou pred budúcim rastom – pri mnohých totiž neexistuje fond na údržbu a opravami sa riešia väčšinou havarijné alebo kozmetické problémy. Preto sú ceny novostavieb o 25 až 30 % vyššie ako ceny starších nehnuteľností.

Stav nehnuteľnosti treba, samozrejme, posudzovať individuálne. Aj keď sa pri novej výstavbe používajú modernejšie materiály a technológie, vyhotovenie nemusí byť vždy uspokojivé. (Napríklad koncom 90. rokov minulého storočia sa pre vysoký dopyt stavali domy, ktorých kvalita často značne pokrivkávala, čo sa prejavilo už po niekoľkých rokoch.) Istým rizikom sú aj práve dostavané domy a objekty vo výstavbe. Niečo síce napovie opis konštrukčného riešenia a prípadné certifikáty, celkovo však patria medzi najzaujímavejšie nehnuteľnosti staré 3 až 5 rokov – za tento čas sa už prípadné nedostatky prejavili a dali sa uspokojivo odstrániť.

Individuálne treba posudzovať aj zrekonštruované nehnuteľnosti – prestavba totiž mohla byť neúplná alebo zrealizovaná dávnejšie. Nehnuteľnosť po kompletnej rekonštrukcii musí mať zmodernizované všetky najnákladnejšie prvky a v najbližších rokoch by nemala vyžadovať nijaké opravy či úpravy. Kompletne zrekonštruované teda nie sú nehnuteľnosti, ktoré nemajú zmodernizované vykurovanie, elektrické rozvody, okná, dvere, podlahy a interiérové, prípadne exteriérové povrchy. Musíte síce akceptovať vkus a riešenie pôvodného majiteľa, táto voľba je však pohodlná a dá sa jednoduchšie financovať (jedným úverom). Veľmi pozorne treba zvážiť najmä kúpu čiastočne zrekonštruovanej nehnuteľnosti. Ide totiž o široké spektrum prác, z ktorých mnohé na seba nadväzujú alebo sa ovplyvňujú (napríklad elektrické rozvody a omietky). Pôvodný stav si síce vyžiada najviac financií na úpravu, má však niekoľko výhod. V prvom rade je stav nehnuteľnosti známy a jej nedostatky nie sú zakryté viac či menej uspokojivými úpravami. Navyše, byt či dom bude napokon v maximálne možnej miere zodpovedať vašim predstavám.

Pozor na prevádzkové náklady

Pri porovnateľnej starej a novej nehnuteľnosti (napríklad trojizbový byt v panelovom dome a v novostavbe) nie je výnimkou rozdiel v nákladoch na prevádzku až 100 € mesačne. Ak by ste ich započítali do splátky úveru, mohli by ste si pri 5-percentnom úroku a 30 rokoch splácania vziať úver o 20 000 € vyšší. Ak započítate aj prípadné náklady na rekonštrukciu, rozdiel v cene staršej nehnuteľnosti a novostavby sa môže dokonca vyrovnať. Napríklad za trojizbový byt v paneláku zaplatíte 100 000 € a za jeho rekonštrukciu ďalších 15 000. Potenciálne vyšší úver by vám pritom umožnil kúpiť byt v novostavbe s nižšími prevádzkovými nákladmi za 135 000 €.

Investičný potenciál

Ak kupujete nehnuteľnosť na bývanie, zarobiť v budúcnosti na jej predaji by nemalo byť kľúčovým kritériom, ale skôr príjemným bonusom. Napriek tomu by ste mali zvážiť aj tento aspekt. Ak nehnuteľnosť kupujete s cieľom uložiť či zhodnotiť voľné prostriedky, prípadne ju kupujete len na krátky čas, mali by ste mu venovať zvlášť veľkú pozornosť.

Základné parametre tohto kritéria sú:
 • kapitálová náročnosť,
 • likvidita,
 • potenciál na kapitálový rast,
 • potenciálny výnos z nájmu.

Kapitálová náročnosť hovorí o tom, koľko financií musíte do nehnuteľnosti vložiť – či už na jej kúpu, alebo na rekonštrukciu. Napríklad starý dom za veľmi atraktívnu cenu si môže vyžadovať nákladnú rekonštrukciu, ktorú budete musieť financovať z drahšieho úveru. Kapitálová náročnosť takejto kúpy je teda vysoká. Naopak, kapitálovo nenáročná môže byť kúpa menšieho bytu v novostavbe, financovaná 100-procentnou hypotékou.

Likvidnosť znamená, ako rýchlo dokážete nehnuteľnosť zmeniť na peniaze, teda predať. Aj keď platí, že predať možno všetko – je to len otázka ceny, je dobré vedieť, aká likvidná (zvyčajne v týždňoch potrebných na predaj) je vaša nehnuteľnosť. Väčšie, drahšie a neštandardne riešené nehnuteľnosti v pôvodnom stave v menej vybavených alebo problematických lokalitách sú najmenej likvidné a naopak. Informáciu o likvidnosti vám poskytne skúsený maklér alebo čas zotrvania nehnuteľnosti v ponuke na predaj.

Odpoveď na otázku, za koľko by sa dnes dala predať vaša nehnuteľnosť, môže byť veľkou satisfakciou aj dôvodom na bezsenné noci. Keďže nikto nevlastní krištáľovú guľu spoľahlivo informujúcu o vývoji cien, musíte sa spoľahnúť na skúsenosti alebo intuíciu. Dôležitejší než absolútna zmena ceny vašej nehnuteľnosti, ktorá závisí od celkového vývoja cien na trhu, je jej relatívny vývoj, teda to, ako sa mení v porovnaní s cenami iných nehnuteľností v iných lokalitách. Absolútna cena nehnuteľnosti s dobrým potenciálom na kapitálový rast môže síce krátkodobo klesať, avšak podstatne menej než ceny iných nehnuteľností v iných lokalitách, jej hodnota teda relatívne rastie.

Hoci potenciálny výnos z nájmu môže znamenať atraktívne zhodnotenie, nehovorí sa o ňom toľko ako o kapitálovom raste. Kým kapitálový rast priťahuje skôr investorov, ktorí usilujú o čo najvyšší výnos v čo najkratšom čase, výnos z nájmu môže zabezpečiť rentu a dlhodobo uložené prostriedky. Dôležitý je pritom najmä pomer výnosu z nájmu k vloženým prostriedkom (teda rentabilita vyjadrená v percentách), nie absolútna výška výnosu. Rovnako dôležité je aj to, ako ľahko a na ako dlho možno nehnuteľnosť prenajať. Keďže všeobecne bývajú investori prehnane optimistickí, pokúste sa byť pri posudzovaní tohto parametra veľmi kritickí. Prevažná časť Slovákov totiž býva vo vlastnom alebo sa o to usiluje, z čoho vyplýva, že nájomný trh je u nás relatívne malý a sústredený najmä v segmente mladých ľudí a nižších príjmových skupín.

Uvedených šesť základných kritérií výberu nehnuteľnosti nemusí obsiahnuť všetky potreby a problémy, ktoré sa kúpou usilujete vyriešiť. Medzi bežné doplnkové kritériá patria:
Poschodie
Často sa diskriminujú prvé a posledné poschodie (respektíve prízemie). V prvom prípade sú príčinou obavy o bezpečnosť a hluk, v druhom strach zo zatekania a nižšieho tepelného komfortu, ani jedno však nemusí byť reálnym problémom. Podlažie býva dôležitým kritériom u starších ľudí a rodín s malými deťmi – tieto dve skupiny by sa mali v bytovom dome sústrediť na výťah a jeho veľkosť, prípadne aj na bezbariérový prístup k nemu, v rodinnom dome by mali starostlivo zvážiť výhody a nevýhody viacerých podlaží.
Veľkosť bytového domu
Pri počte bytov v bytovom dome vždy platí, že menej je viac.
Terasy, balkóny a lodžie
Pri ich posudzovaní by ste mali zvážiť najmä to, ako ich vzhľadom na veľkosť, situovanie (napríklad s ohľadom na dopravu) či orientáciu viete naozaj využiť.
Parkovanie a garáže
Nielen v rodinných domoch, ale aj pri bytoch sú garáž alebo parkovacie miesto, ako aj pivnica a skladovacie priestory dôležitým kritériom. Podstatná je tiež ich bezpečnosť.
Vybavenie pozemku a domu
Špecifickým kritériom pri pozemkoch a rodinných domoch sú inžinierske siete – prípojky na vodu, kanalizáciu, elektrinu alebo plyn. Špeciálnymi kritériami, ktoré sa týkajú vybavenia, sú napríklad kozub, klimatizácia, bazén či sauna.
Výhľad
V niektorých lokalitách môže byť úžasný, keďže však zväčša znamená aj prémiový príplatok, treba kriticky posúdiť najmä jeho perspektívu.

Zopár tipov, ktoré sa hodia pri obhliadke

  Nehnuteľnosť zvyčajne subjektívne považujeme za takú veľkú, aká je jej najväčšia izba.
•  Izba s výmerou menšou ako 10 m2 nie je plnohodnotnou izbou, práve tak ako izba so svetlíkom, respektíve bez okna.
•  Nika na spací kút zásadne zvyšuje hodnotu jednoizbového bytu alebo garsónky.
  Rozdelenie dispozície na dennú a nočnú, respektíve spoločenskú a súkromnú časť je veľmi užitočné, zvlášť pri aktívnych obyvateľoch a väčších bytoch či rodinných domoch.
  Úložné priestory vyriešené v rámci dispozície znamenajú hodnotnejšie izby, pretože ich netreba zmenšovať odkladacím nábytkom.
  Schodiská, podesty a chodby sú neefektívne a málo využívané priestory, ktoré si však vyžiadajú náklady na nadobudnutie, prevádzku aj údržbu.
  Atypické dispozície s množstvom iných ako pravých uhlov sa ťažšie zariaďujú a poskytujú menej efektívneho priestoru.

Náš seriál vznikol na základe knihy Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť v spolupráci s jej autorom Martinom Čapom a podobne ako kniha by mal byť stručným návodom, ktorý pomôže každému, kto zvažuje kúpu nehnuteľnosti. Postupne by sme chceli všetkým potenciálnym vlastníkom nehnuteľnosti vysvetliť, čo je dôležité pri jej kúpe, akých chýb sa vyvarovať, na čo si dať pozor a ktoré „drobnosti“ pomôžu zrealizovať celú transakciu s prehľadom (a v ideálnom prípade pri nej ešte aj ušetriť). Ak ste v štádiu úvah, sledujte náš seriál, určite vám bude časom pri kúpe bytu či domu neoceniteľným pomocníkom. A ak ste v časovej tiesni alebo chcete nehnuteľnosť predať, hľadajte v kníhkupectvách knižku Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť.

 


Text: Ing. Martin Čapo
Foto: Duravit, MS development, NewSocrat
Zdroj: časopis Môj dom JAGA GROUP

Mohlo by vás tiež zaujímať:

Foto dňa

Rozsiahly dom na samote sa ukrýva pod zelenou strechou

Najnovšie knihy a časopisy

Môj dom 10/2019 v predaji


Byt plný paliet a nádeje




kúpiť v e-shope

 

 

 

 

 

 

 

Najnovšie príspevky