Ako sa hýbu ceny bytov a domov? Máme dobré správy!
Slovensko sa spamätalo z minuloročného šoku rastu úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. Klienti si po mesiacoch vyčkávania na obrat v bankách pomaly zvykli na fakt, že na veľké hody s nízkymi sadzbami pozvánku tak skoro nedostanú.
Záujemcovia o nové bývanie sa rozhodujú o kúpe pomalšie, zvažujú niekoľko možností. Jednou z nich je prenájom nehnuteľnosti a dôvodom je porovnanie výšky splátky hypotéky vzhľadom na mzdu a rozloženie výdavkov domácnosti.
Medzitým ceny nehnuteľností ďalej jemne klesajú, v apríli tohto roka od 0,5 % za starší 2-izbový byt v Bratislave a Nitre až po pokles o 3,9 % v cene staršieho 1-izbového bytu v Trenčíne.
Prvá dobrá správa
To je prvá dobrá správa pre realitný trh, ekonomiku a úroveň finančnej gramotnosti, pretože časť kupujúcich sa chce správať zodpovedne a zreálniť svoje očakávania.
Potvrdila ju aj riaditeľka odboru klientskych potrieb Slovenskej sporiteľne Klaudia Drábiková počas Sme Reality SUMMIT-u (17. mája) v Bratislave. Sporiteľňa je jednotkou na trhu, ktorá poskytuje takmer tretinu hypoték na Slovensku. Banka odporúča záujemcom o hypotekárny úver aj zvýšiť disponibilný príjem domácnosti spoludlžníkom.
Boj proti inflácii pokračuje
Slovensko je členom eurozóny a Európska centrálna banka (ECB) od júla 2022 zvýšila hlavné úrokové sadzby v boji proti inflácii, čo sme na konci dňa pocítili aj na Slovensku.
Začiatkom mája ju opäť zvýšila, mierne o 25 bázických bodov, čo však nie je koniec. Agentúra SITA informovala o vyjadrení šéfky ECB Christine Lagardovej (19. mája) v Madride, že banka musí udržať vyššiu sadzbu a nesmie poľaviť zo svojich cieľov.
Dopyt po hypotékach klesá
Slovensko sa však nepasuje s vysokými sadzami hypotekárnych úverov pre obyvateľstvo ako jediné. Podľa prieskumu ECB ďalej klesá dopyt po hypotékach. Až 72 % opýtaných bánk zaznamenalo jeho zníženie, pretože domácnosti začali byť pesimistické, pokiaľ ide o vyhliadky trhu s nehnuteľnosťami.
Slovensko si v apríli tohto roka podľa Štatistického úradu SR mierne vydýchlo od vysokej inflácie. Klesla na 13,8 %, čo je úroveň z júla 2022, pričom v marci bola na úrovni 15,3 %.
„Úroveň rastu cien pri bývaní s energiami sa vrátila na hodnoty z januára minulého roka, ceny pohonných hmôt sú o desatinu lacnejšie ako pred rokom,“ konštatovali štatistici.
Aká bude marža komerčných bánk?
„Máme indície, že úrokové sadzby pôjdu hore mierne o 25 bázických bodov, čiže základná sadzba by sa mala pohybovať okolo 4 %, potom bude závisieť od toho, akú maržu si k tomu pridajú komerčné banky. My to z trojročného horizontu vidíme tak, že nový „normál“ by mohol byť medzi 3 a 4 %, kde sa zastabilizuje ponuka úrokovej sadzby,“ avizovala Klaudia Drábiková zo Slovenskej sporiteľne vo svojom vystúpení na konferencii.
Hotovosť je prednosťou č. 1
Podľa prehľadu ponuky 10 bánk z portálu Finančný kompas sa sadzby priebežne pohybujú od 3,50 % až do 4,84 %. Záujemcovia o úver by nemali zabudnúť, že pre ľudí vo veku 41 rokov a viac platia od 1. januára 2023 opatrenia NBS o tzv. strieborných hypotékach, keď vekom klesá ich úverová angažovanosť.
Hotovosť a disponibilné úspory sa v súčasnosti viac ako predtým stali významnou prednosťou žiadateľa o hypoúver.
Budeme mať vyššie platy?
Otázkou je zvyšovanie platov zamestnancov tak, aby si popri nákladoch najmä na potraviny a bývanie mohli dovoliť platiť dlhodobo zvýšené splátky hypotekárneho úveru, čo môže ohroziť jednočlenné domácnosti alebo domácnosti, ktoré sú v platbách na hranici.
Inštitút finančnej politiky uviedol na konferencii Sme Reality SUMMIT, že vyššie platy zamestnancov očakáva až v roku 2024. V roku 2023 budú platy stagnovať, verejná správa si má však polepšiť o vyše 12 %. Oživenie hospodárskeho rastu očakávajú odborníci z rezortu financií až na budúci rok, keď sa zlepší slovenský export do zahraničia.
Zdroj: Shutterstock
Developeri chcú podporiť predaj
Na situáciu na hypotekárnom trhu zareagovali developeri, ktorí chcú podporiť predaj bytov a rozhodovanie budúceho kupujúceho rôznymi predajnými akciami, hyponájmom, zvýhodnením bytu kuchynskou linkou, akciou na financovanie a podobne.
Podobne ako kupujúci sa aj oni ťažšie dostávajú k bankovému financovaniu projektov a dobre zvažujú, koľko nových bytov „pustia“ na trh v súčasnej situácii a akú zvolia taktiku predaja. Časy „predaja z papiera“ s nízkou sadzbou hypotekárneho úveru od bánk, ktoré sa stretali na trhu v tvrdej konkurencii, sa skončili.
Druhá dobrá správa
Druhou dobrou správou je väčšie roztváranie cenových nožníc medzi staršími a novšími bytmi, čo by mohlo podporiť oživenie spomaleného trhu. Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický pozoruje tento trend od jesene 2022. Ceny novších bytov zatiaľ klesaniu cien odolávajú lepšie.
Zdroj: Shutterstock
„Vidieť to aj na tom, že cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi sa v krajských mestách za posledný rok výrazne zvýšil. Napríklad pri 2-izbových bytoch v Bratislave poskočil z 8,3 na 18,1 % a v Košiciach z 13,9 na 26,6 %. Pri 3-izbových bytoch v Bratislave sa zvýšil za rok z 20,1 na 27,2 % a v Košiciach z 15,9 na 26,6 %,“ uviedol konkrétne príklady za apríl tohto roka na portáli Realitnej únie SR s tým, že v najbližších mesiacoch predpokladá pokračovanie doterajšieho vývoja.
Za staršie byty zaplatíte menej
Ceny starších bytov klesli aj v Trnave, Nitre a Trenčíne. Na najväčšom realitnom trhu v Bratislave klesli ceny starších bytov od 0,2 do 2,2 % v okrese Bratislava IV (Karlova Ves, Dúbravka, Devínska Nová Ves) aj v Ružinove (okres Bratislava II) a Petržalke (Bratislava V). Naopak, zvyšovanie cien novších bytov eviduje analytik najmä v Trenčíne a vo veľkej miere v Bratislave a Nitre.
Roztváranie cenových nožníc na trhu v hlavnom meste rovnako dokumentujú analytici spoločnosti Bencont Investments. Rozdiel medzi priemernou novostavbou a priemerným bytom na sekundárnom trhu bol v prvom štvrťroku až 1 347 €/m², resp. 37,6 %. Na jednej strane je roztváranie pomyselných nožníc spôsobené poklesom cien starších bytov a na druhej strane zastabilizovaním cien nových bytov, ktoré nepúšťajú nadol vyššie náklady stavebného materiálu a stavebných prác, ako aj obmedzená ponuka.
Zdroj: môj dom špeciál 2/2023
V cene nájomného sa prejavil rast energií
Priemerná jednotková cena nájmu v Bratislave vrátene energií dosiahla v prvom štvrťroku po 18,07 % medziročnom raste výšku 14,94 €/m². Do nájomného sa v priebehu prvého štvrťroku naplno pretavil rast cien energií.
Ponúkané byty na prenájom v prvom štvrťroku tak do ceny komponovali aj nové zvýšené zálohové platby za dodávky energií. Priemerné nájomné sa v prvom štvrťroku 2023 pohybovalo na úrovni 836 €. O 10,1 % vzrástlo na medziročnej úrovni aj čisté nájomné bez energií, čo sčasti odzrkadľuje zvýšené úrokové sadzby, ale aj zvýšený dopyt po nájme, ktorý je aktuálne lacnejšou alternatívou k splátke hypotéky pri kúpe obdobného bytu.
Zdroj: Shutterstock
V druhej polovici roka sa má trh stabilizovať
Podľa hlavného analytika Bencont Investments Rudolfa Bruchánika bude rok 2023 sprevádzať oslabený dopyt po nehnuteľnostiach, dôvodmi sú vysoká inflácia, vysoké úrokové sadzby a pokles reálnych miezd.
„V blízkom období očakávame, že ceny starších nehnuteľností môžu klesnúť do 3 – 5 %. Dlhodobý klesajúci trend ale neočakávame a v druhej polovici roka 2023 predpokladáme skôr zastabilizovanie situácie,“ avizoval vývoj na trhu.
Zdroj: môj dom špeciál 2/2023
Tento názor opiera o predpoklad, že v druhej polovici roka by mohlo dôjsť k spomaleniu inflačného rastu, zatiaľ čo bude pokračovať nadpriemerný mzdový rast a úrokové sadzby by mohli dosiahnuť svoj vrchol a zastabilizovať sa. Dostupnosť bývania by sa tak po prudkom zhoršení v roku 2022 mala v roku 2023 zlepšiť.
Text: Monika Voleková
Foto: shutterstock.com
Zdroj: časopis Môj dom špeciál
