16. 06. 2010
Zdieľať

Kúpa staršieho bytu sa začína sledovaním inzerátov, pokračuje obhliadkou konkrétnych nehnuteľností a končí podpisom kúpno--predajnej zmluvy (a často aj zmluvy o poskytnutí hypotekárneho či stavebného úveru). Kupujete to, čo vidíte. Pri kúpe bytu od developera však začiatok obchodnej transakcie nastáva väčšinou vtedy, keď sa stavebné práce ešte ani nezačali a byt de facto nestojí, alebo ak sa aj začali, ale nie je dokončený (česť postaveným bytom!). A od toho sa odvíja aj spôsob a priebeh jeho financovania.


Niekoľko typov zmlúv


Hoci si developerské spoločnosti upravujú postup a podmienky predaja individuálne, spravidla sa celý proces (väčšinou pred začatím výstavby) začína podpisom zmluvy o rezervácii bytu. Ňou kupujúci vyjadruje predbežný záujem o kúpu budúceho bytu a zároveň sa zaväzuje uhradiť rezervačný poplatok, ktorý sa stane súčasťou zálohy (v prípade uzatvorenia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve) alebo kúpnej ceny (v prípade uzatvorenia kúpnej zmluvy). V rezervačnej zmluve je definovaný predmet kúpy, celková kúpna cena, termín, dokedy je kupujúci povinný uzatvoriť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve alebo kúpnu zmluvu, výška rezervačného poplatku a podmienky jeho platby. Rezervačný poplatok býva vo väčšine prípadov nevratný – ak klient nepristúpi v dohodnutom čase k podpisu zmluvy, rezervačný poplatok zostáva ako odplata u predávajúceho.



Investícia do nového bytu

268396


Vizualizácia projektu Brečtanka v Bratislave, autor architektonického riešenia: Ing. arch. Rastislav Žabka, Ing. Ivan Tonha uzer, PhD., Ing. arch. Zoltán Szabó


Následne sa pristupuje k ďalšiemu kroku – uzatvoreniu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ktorá, okrem iného, špecifikuje čas, dokedy je budúci kupujúci povinný uzavrieť kúpnu zmluvu, ako aj sankcie za prípadné porušenie tejto zmluvnej povinnosti.


Čo by vás malo pri podpise zaujímať, je stanovenie konečnej kúpnej ceny bytu, respektíve možnosti jej úprav (čiže pred podpisom sa odporúča presne definovať, za akých podmienok a o koľko možno cenu upraviť, napríklad pri náraste spotrebiteľských cien tovarov a služieb na základe štatistických údajov – indexu zvýšenia cien v stavebníctve). Ďalšími nemenej podstatnými náležitosťami sú napríklad rozloha a vybavenie bytu (popis štandardného vybavenia by mal byť detailný, a najmä pre vás zrozumiteľný), splátkový kalendár, termíny dokončenia a skolaudovania bytu. Kúpna zmluva upravuje už samotný prevod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho a s tým spojené práva a povinnosti. 



Investícia do nového bytu

268397
Daniel Veselský

Tip: Všetok nábytok a bytové doplnky na jednom mieste


… a realizácia


Napriek tomu, že kúpna zmluva sa uzatvára až na konci celého procesu (po dokončení a kolaudácii nehnuteľnosti), developer požaduje, aby ste platili už počas výstavby, respektíve pred jej začatím. V praxi je najviac zaužívaný model troch splátok – pri podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, po ukončení hrubej stavby a po kolaudácii. No nie je to pravidlo. „Každý projekt má nastavený vlastný splátkový kalendár. V našich projektoch sme používali splátkový model: 10?% kúpnej ceny pri podpise zmluvy a 90?% po kolaudácii. Takisto v štádiu už dostavaného projektu  je štandardným postupom platba vo dvoch splátkach, rezervačný poplatok a doplatok kúpnej ceny. V prípade seriózneho záujmu klienta vieme splátkový kalendár, ako aj výšku splátok prispôsobiť jeho možnostiam“ dodáva Judit Šipekiová.


Balíček služieb v cene bytu


Výhodou pri kupovaní bytu v novostavbe cez developera je, že predajca vie kupujúcemu poskytnúť kompletný servis – od sprostredkovania financovania (prostredníctvom hypotekárneho úveru) až po právne a administratívne úkony, ako je napríklad podanie návrhu na zriadenie záložného práva v prospech financujúcej banky, kúpnych zmlúv, výber kópie listu vlastníctva alebo katastrálnej mapy a podobne. Pri financovaní projektu developer zväčša spolupracuje s bankami, ktoré dokážu ponúknuť zvýhodnené podmienky pri poskytovaní úverov. Pozitívnu úlohu v tomto smere zohráva aj zjednodušený a rýchly proces schvaľovania úveru či zvýhodnenie poplatkov za jeho poskytnutie. Vypracovanie právnych dokumentov, ako aj ostatné spomínané administratívne úkony teda zastrešuje developer a sú súčasťou kúpnej ceny.


Aké sú záruky?



Investícia do nového bytu

268400
Daniel Veselský

Prevzatím bytu do vlastníctva sa dostávate do finále. Alebo aj nie. Stavba síce môže byť dokončená v stanovenom termíne, no na úkor kvality odvedenej práce a materiálov. A dôsledky môžu byť buď viditeľné na prvý pohľad, alebo sa prejavia časom. Prebranie bytu je teda dôležitý úkon. Nepodceňujte ho. Podľa slov Judit Šipekiovej presný postup preberania bytu by mal byť stanovený v kúpnej zmluve. Pri preberaní sa spíše zápisnica, ktorá obsahuje zoznam chýb bytu, ich rozsah a termíny bezplatného odstránenia uznaných chýb. Skryté chyby zistené neskôr (až po odovzdaní bytu, ale v záručnej lehote) by mal klient bezodkladne po ich zistení nahlásiť písomne alebo formou dohodnutou v zmluve. Na stavebné časti novostavby sa poskytuje záruka min. 36 mesiacov od zhotovenia. Na zabudované výrobky, materiály a technológie sa poskytuje záruka určená ich výrobcami.


Hoci podľa tvrdení niektorých developerov nie je dôvod na drastické znižovanie cien novostavieb a radšej volia vyčkávaciu taktiku (ak im to, samozrejme, ich situácia dovoľuje), pri kupovaní nehnuteľnosti sa môžete stretnúť s tým, že developer k bytu pribalí aj nejakú tú „pozornosť“ navyše. Okrem percentuálnych zliav sa za benefit považuje aj garáž alebo parkovacie miesto, za ktoré by ste pred časom museli zaplatiť tisícky eur. Sú takí, ktorí predávajú holobyty, iní zase lákajú klientov na heslá typu „kuchynská linka v cene“.






Odporúčania Ing. Judit Šipekiovej, Grunt, a. s.
„Cena a lokalita sú faktormi, ktoré asi najviac rozhodujú pri výbere nového bývania. Vyberte sa na prieskum okolia, preverte občiansku vybavenosť v danej lokalite, vyskúšajte cestu do práce či do centra. Kúpa nehnuteľnosti je veľká životná investícia. Nebojte sa preto požiadať developera o opakovanú obhliadku vybraného bytu či domu, ideálne za denného svetla. Všímajte si kvalitu vyhotovenia, dispozičné riešenie či orientáciu na svetové strany. Pozorne si preštudujte zmluvnú dokumentáciu, najmä termíny dokončenia, pokuty platné pre obe strany za nedodržanie zmluvných podmienok, podmienky odstúpenia od zmluvy a vrátenia uhradených platieb, popis štandardného vybavenia bytu.  Najdôveryhodnejším zdrojom sú referencie od priateľov a známych, ale spoľahlivé sú aj konkrétne už realizované projekty od daného developera.“

ZDROJ: časopis Môj dom apríl 2010 JAGA GROUP, s.r.o.

Kategória: Legislatíva a financovanie
Tagy: financovanie legislatíva
Zdieľať článok

Diskusia