Kto vám postaví dom? alebo Ako si vybrať stavebnú firmu

Výber dodávateľa

Prvým krokom je zistiť si z dostupných zdrojov, ktoré firmy sa podobnými stavbami (stavba či rekonštrukcia domu) zaoberajú, pričom treba zosúladiť veľkosť vášho stavebného zámeru s veľkosťou budúcej oslovenej firmy. Je totiž nezmyselné na stavbu rodinného domčeka osloviť firmy, ktoré realizujú veľké stavebné komplexy, pretože jednak vám na žiadosť ani neodpovedia a jednak ich cena nebude adekvátna v porovnaní s menšími firmami.

Dopyt

Keď si vyberiete možných dodávateľov, zašlite na ich adresu dopyt. Ten musí obsahovať základné informácie o technických údajoch (veľkosť stavby, navrhovaná technológia, druh stavebnej konštrukcie) a o požiadavkách na čas realizácie. V dopyte požadujte od oslovenej firmy:

• 
  
  odpoveď na otázku, či na zákazku reflektuje,
  
  
• 
  
  referencie o dokončených a rozpracovaných zákazkách podobného druhu,
  
  
• 
  
  informácie o spôsobilosti firmy na takúto činnosť, ako aj informácie o spôsobilosti pracovníkov vykonávajúcich stavebnú činnosť pre firmu.

Na základe kladných odpovedí si vyberte firmy, ktoré sa vám zdajú seriózne a ktoré majú v predmete činnosti stavebnú činnosť – uskutočňovanie stavieb. To zistíte z výpisu zo živnostenského alebo z obchodného registra (nájdete ho aj na internete pod adresou www.orsr.sk alebo www.zrsr.sk).

Cena

Vybraným firmám pošlite projekt stavby (najlepšie realizačný projekt) a písomne vyhotovené podmienky, na ktorých budete v zmluve o dielo trvať. Ide najmä o podmienky, ktoré súvisia s tvorbou ceny (spôsob uskutočňovania platieb, ustanovenia o pevnosti ceny, lehoty splatnosti faktúr, zádržné zábezpeky, záručná doba, skontá a podobne). Je to dôležité preto, aby v budúcnosti pri podpise zmluvy nedošlo k nedorozumeniam, čo bolo a čo nebolo ocenené.

Čím viac je takýchto nepresností, tým viac má dodávateľ otvorené dvere na zvýšenie ceny. Presnosť stanovenia ceny pri výberovom konaní závisí aj od podrobnosti vyhotovenia projektu. Stavebník často požaduje ocenenie z projektu na stavebné povolenie. Takýto projekt má v detailoch veľa neznámeho a neznáme veci, ako sami uznáte, sú ťažko oceniteľné.

Je pravda, že sa môžete odvolávať na odbornosť firmy a jej povinnosť vedieť navrhnúť vhodné detaily, ale firmou navrhnuté riešenie, aj keď technicky správne, nemusí spĺňať vaše požiadavky. V požiadavke na ocenenie predmetu diela – rodinného domu – sa odporúča určiť aj spôsob ocenenia. Môžete si vytvoriť vlastnú tabuľku, napríklad podľa jednotlivých technologických etáp:

• 
  
  búracie práce,
  
  
• 
  
  murárske práce, tesárske práce – krov,
  
  
• 
  
  pokrývačské práce – krytina,
  
  
• 
  
  klampiarske práce,
  
  
• 
  
  elektroinštalácie, vodoinštalácie, kúrenie.

Samozrejme, celková cena musí zahŕňať všetky práce potrebné na bezchybné užívanie stavby. Na Slovensku je najjednoduchšie vyžadovať ocenenie niektorým u nás používaným cenníkom – napríklad CENKROS, ODIS, ÚEOS Komercia, ktoré majú vo svojich programoch jednotný triednik stavebných konštrukcií a prác. Firmy zväčša tieto cenníky používajú a akékoľvek iné triedenie ich uvádza do zmätku. Takto dostanete cenové ponuky, na základe ktorých budete môcť porovnať nielen celkové ceny, ale môžete si urobiť obraz aj o obsahu a reálnosti cenovej ponuky. Teda dostanete viaceré ponuky v rovnakom členení a môžete pri vyhodnotení urobiť výslednú porovnávaciu tabuľku.

Skôr než vyhodnotíte cenové ponuky, môžete ešte diskutovať s príslušnou firmou o cene niektorého stavebného dielu, ktorý sa vám zdá oproti ostatným ponukám nadhodnotený alebo, naopak, podhodnotený. Po vyjasnení týchto nejasností môžete uzavrieť vyhodnotenie ponúk z hľadiska ceny – najdôležitejšej časti ponuky. Zväčša sa to robí tak, že sa vypočíta priemerná cena, na základe ktorej sa potom jednotlivé ponuky porovnávajú. Bežný rozptyl ceny je 10 percent, ak je rozdiel vyšší alebo nižší, je cena premrštená alebo nereálna.

Nedajte sa zlákať nereálnou cenou s tým, že sa budete tešiť z toho, že máte predsa zmluvu, a teda dodávateľ musí za túto cenu dielo dokončiť. Za takouto nereálnou cenou sa vždy skrýva nebezpečenstvo, že zákazka nebude dokončená alebo bude realizovaná s chybami aj nedorobkami a so zlou kvalitou. Nie je to nijaká výhra sa potom dlhodobo súdiť. Ide vám predsa najmä o to, aby ste mohli užívať dom, a nie chodiť vymáhať svoje oprávnené požiadavky. Po stanovení rebríčka cenových ponúk treba hodnotenie doplniť z hľadiska referencií a na základe ďalších ponúknutých výhod jednotlivých firiem.

Malé cenové rozdiely nemajú pri rozhodovaní takú váhu ako referencie a záruky úspešného dokončenia diela. Pri rozhodovaní o poradí v referenciách býva zvykom navštíviť diela už zrealizované príslušným dodávateľom. Vtedy môžete na vlastné oči vidieť, aká je kvalita vykonaných prác, prípadne sa môžete porozprávať so zákazníkmi, ako boli s priebehom prác spokojní.

Zmluva o dielo

Záverečnou časťou pri výbere dodávateľa je uzavretie zmluvy o dielo. V nej by mali byť jednoznačne ustanovené podmienky z výberového konania bez zmeny, najmä čo sa týka ceny diela, lehoty výstavby, záručných lehôt a garancií.

Stavebný dozor

V tejto súvislosti je namieste hovoriť o úlohe stavebného dozoru, ktorý je stavebníkovi nápomocný pri zadávaní dopytov firmám, vyhodnocovaní ponúk a uzatváraní zmluvy o dielo. Skúsený stavebný dozor má prehľad o firmách, ktoré v stavebnom sektore pôsobia, a môže vám odporučiť takú, s ktorou nebývajú problémy. Ďalej je dôležité zabezpečiť, aby všetko, čo si stavebník od firmy objednal a za čo jej má zaplatiť, bolo dodané a bezchybne vyhotovené. Bez odborných znalostí z oblasti ekonomiky stavebníctva je veľmi ťažké posúdiť správnosť fakturovaných prác. Zvyčajne zvíťazí ten, kto má lepšie znalosti a informácie. Preto nehazardujte s takou veľkou investíciou, akou je stavba domu, a radšej sa spoľahnite na stavebný dozor.

Namiesto záveru

Nájsť ideálny recept na výber stavebnej firmy neexistuje. Ste to vy, kto investuje a kto by sa teda mal rozhodnúť pre vhodného dodávateľa stavby vášho domu. Tento článok vám má iba ukázať cestu, ako sa výber dodávateľov robí profesionálne. Možno sa vám zdajú postupy prehnané, ak porovnáte vašu stavbu so stavbou veľkého formátu. Toto sú však postupy, ktoré majú chrániť finančné prostriedky stavebníkov pred ich zneužitím, pričom nezáleží na tom, či ide o veľké čiastky veľkých finančných skupín, alebo menšie čiastky súkromných majiteľov domov. V konečnom dôsledku sú neželané finančné straty vždy rovnako nepríjemné.