Výber realitného makléra a výška ponukovej ceny
Výber makléra je pri predaji nehnuteľnosti najdôležitejšie rozhodnutie, ktoré musíte urobiť, aby ste dobre predali.
Výška provízie je najčastejším mylným parametrom, na základe ktorého si majitelia vyberajú svojho makléra. Hneď druhým je výška ponukovej ceny, teda ceny, za ktorú je maklér ochotný vziať vašu nehnuteľnosť do ponuky, respektíve ceny, za ktorú predpokladá alebo deklaruje predaj nehnuteľnosti. Aj toto číslo sa môže pri rôznych makléroch zásadne líšiť a takisto tu platí, že menej je viac.
Prvá vec, ktorú musíte mať na pamäti, je, že maklér nie je súdny znalec, ktorý vám exaktne povie predajnú cenu vašej nehnuteľnosti. Maklér je obchodník a marketér, ktorý by sa všetkými svojimi aktivitami mal usilovať o získanie najlepšej predajnej ceny v danom čase na trhu. Ponuková cena, teda cena, za ktorú nehnuteľnosť vezme do ponuky a prezentuje, je jeden z prvých nástrojov na dosiahnutie tohto výsledku.
Najvyššia cena = komplikovaný predaj
Ak si vyberiete makléra, ktorý uvedie najvyššiu predajnú cenu vašej nehnuteľnosti, s najväčšou pravdepodobnosťou sa môžete pripraviť na komplikovaný predaj. Skúsenosti ukazujú, že najvyššiu cenu a najlepšie podmienky dokáže nehnuteľnosť vygenerovať v prvých týždňoch jej predaja. Ak je ponuková cena nehnuteľnosti príliš vysoká, nehnuteľnosť má menej obhliadok, čo znamená menšiu šancu na predaj, dlhší čas na trhu a v konečnom dôsledku aj nižšiu predajnú cenu. Postavte ponukovú cenu nižšie a stane sa presný opak. Vyšší počet obhliadok, lepšia vyjednávacia pozícia a nakoniec aj rýchly a výhodný predaj.
Úloha makléra
Prvou úlohou makléra je dať vám reálny návrh ponukovej ceny vašej nehnuteľnosti v závislosti od termínu a času predaja, ktorý by mal byť postavený na predchádzajúcich porovnateľných predajoch, aktuálnych dopytoch klientov a konkurenčných ponukách. Ak maklér nekriticky prijme vašu ponukovú cenu, respektíve vám dá cenový odhad na mieste bez vážnejšieho zamyslenia sa, môžete si byť takmer istí, že vás čakajú nepríjemné prekvapenia. Cieľom tohto makléra je totiž iba získať vašu nehnuteľnosť do ponuky a nie čo najlepšie ju predať (tento takzvaný lister stavia svoju stratégiu na tom, že má veľa ponúk a tým podporuje najmä svoj vlastný marketing).
Dobrý a skúsený maklér stavia na istotu. Povie vám alternatívne stratégie a ceny a veľmi reálne odhadne, za aký čas a s akou finálnou predajnou cenou vašu nehnuteľnosť predá. Upozorní vás, ak je vaša cieľová predajná cena príliš vysoká, prípadne dokonca odmietne nehnuteľnosť za danú ponukovú cenu predávať.
1230598
thinkstock.com
Jediný spoľahlivý nástroj, ktorým môžete odlíšiť dobrého makléra od zlého, sú jeho referencie.
5 rád, ako si vybrať realitného makléra
Veľa ľudí má s realitnými maklérmi či sprostredkovateľmi zlé skúsenosti. Sťažujú sa na ich neprofesionalitu a necitlivý prístup. Predsa len, predaj bytu nie je každodenná záležitosť a mnohí ho absolvujú len raz či dvakrát za život. Ako si teda túto skúsenosť uľahčiť a spríjemniť?
1 Pri výbere realitného makléra je dobré, ak ho osobne navštívite v kancelárii. Zistíte tak, či sídlo jeho činnosti nie je len fiktívne. Ak nemá oficiálnu prevádzku, neskladajte mu zálohu.
2 Skontrolujte si jeho oprávnenie podnikať na stránkach obchodného registra (www.orsr.sk) alebo živnostenského registra (www.zrsr.sk). Garanciou odbornosti je aj členstvo v Asociácii realitných maklérov.
3 Realitný maklér musí byť schopný odpovedať na otázky o priebehu prevodu nehnuteľnosti a musí poznať doklady, ktoré sa predkladajú na kataster. Ak máte pocit, že na vaše otázky nevie odpovedať, a neponúkne vám svojho právneho zástupcu, ktorý vám postup vysvetlí, tento sprostredkovateľ nemá dostatočné skúsenosti a riskujete, že prevod neprebehne bezpečne.
4 Profesionálny maklér by vám mal v rámci svojich služieb zabezpečiť vypracovanie kúpnych zmlúv, návrh na vklad, mal by vás informovať, aké doklady a dokumenty bude od vás potrebovať, mal by byť schopný zabezpečiť znalecké posudky a ovládať postupy predaja prostredníctvom hypotekárneho úveru.
5 Realitný maklér by vás mal odbremeniť od behania na kataster a väčšinu dokumentov zaobstarať osobne. Niektorí sprostredkovatelia v rámci svojich provízií platia za klientov aj notárske poplatky a základný správny poplatok na katastri.
Martin Čapo
V roku 2004 založil a vedie realitnú kanceláriu Riešime bývanie s pôsobnosťou na rezidenčnom trhu v bratislavskom regióne. Je autorom realitného manuálu Kupujeme nehnuteľnosť/Predávame nehnuteľnosť. Pôsobí ako arbiter relácie TV Joj Nové bývanie. Pravidelne prispieva do rôznych médií na tému reality. Prednáša externe na fakultách Ekonomickej univerzity v Bratislave.
