Najčastejšie obavy pred kúpou nehnuteľnosti

Najčastejšie obavy pred kúpou nehnuteľnosti

15. 01. 2013
Zdieľať

Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najvážnejšie životné rozhodnutia a často býva najväčšou finančnou investíciou, s akou sa stretneme.

Keďže toto rozhodnutie alebo investíciu realizujeme zvyčajne len 2 až 3-krát za život, spája sa v prvom rade s veľkým pocitom neistoty. Ak ste už mali predošlú skúsenosť s kúpou nehnuteľnosti, bolo to pravdepodobne dosť dávno a situácia na trhu aj vaše osobné pomery boli úplne odlišné. 

Tip: Všetok nábytok a bytové doplnky na jednom mieste

Najčastejšie tri otázky, respektíve obavy súvisiace s kúpou, sú:
• Mám kupovať? A ak mám kupovať, mám kupovať teraz?
• Ako si mám vybrať, aby som kúpil správne?
• Na čo si mám dať pozor a ako postupovať, aby som kúpu neoľutoval?
 
Všeobecný názor na to, či kupovať, je väčšinou jednoznačný – áno. Tvrdia to banky, pretože by vám radi požičali, tvrdí to štát, pretože občan s nehnuteľnosťou je zodpovedný občan s adresou a platiaci dane, tvrdia to zamestnávatelia, pretože sa stávate stabilnejším a pracovitejším zamestnancom, tvrdia to realitné kancelárie, rodinní psychológovia, finanční poradcovia, vaši už nehnuteľnosť vlastniaci známi, aj vaši rodičia.
Potreba vlastniť svoje bývanie je v nás natoľko zakorenená, že len malý počet z nás volí inú cestu. Podľa prieskumov viac než 80 % ľudí vlastní svoje bývanie a zo zvyšku viac než 80 % nemá iný cieľ, ako v budúcnosti svoje bývanie vlastniť. Táto potreba je univerzálna na celom svete, možno len percentá sa mierne líšia.
 
Ak však odložíme emócie bokom, nájdeme tri racionálne dôvody v prospech kúpy vlastného bývania:
 

1. Vlastné bývanie dáva pocit istoty

Vaše bývanie, aj keď je založené v prospech banky, je váš majetok, o ktorom rozhodujete vy. Na rozdiel od nájmu rozhodujete, ako dlho tu budete bývať a (avšak nielen) akú farbu budú mať vaše steny, či kde budú visieť obrazy.
 

2. Vlastné bývanie poskytuje finančnú stabilitu

Na rozdiel od nájmu, nad ktorého finančnými parametrami nemáte kontrolu (výška nájmu môže rásť či klesať podľa vôle prenajímateľa), náklady na bývanie do veľkej miery kontrolujete vy. Či už je to výškou splátky úveru (najmä fixáciou úrokovej sadzby) alebo rozhodovaním (prípadne spolurozhodovaním) o výške prevádzkových nákladov (za energie, služby a údržbu).

Pred kúpou nehnuteľnosti

Pred kúpou nehnuteľnosti
archív vydavateľstva JAGA

3. Vlastné bývanie predstavuje formu budovania osobného majetku

Napriek dramatickým výkyvom cien na trhu nehnuteľností v posledných rokoch predstavujú nehnuteľnosti dlhodobo jeden z najbezpečnejších nástrojov na sporenie. K atraktívnosti pridáva aj uchopiteľnosť tejto investície a fakt, že jej väčšina (viac či menej) rozumie.  
 
Napriek uvedenému však existujú aj dva zásadné dôvody, pre ktoré sa kúpa vlastného bývania (dočasne) neodporúča. 
 

1. Nekupujte vlastné bývanie, ak nie je vaša finančná situácia stabilná

Vlastné bývanie by mal kupovať človek, ktorý má buď dostatok finančných prostriedkov (vo forme majetku či úspor) alebo ktorého príjmy vyplývajúce zo zamestnania či podnikania sú relatívne stabilné (stabilné zamestnanie, perspektívne podnikanie). 
 

2. Nekupujte vlastné bývanie, ak sú vaše životné pomery v procese zmeny

Vlastné bývanie by mal kupovať človek, ktorý vie, kde chce v najbližšom období žiť, prípadne aj v akom je zväzku a aké záväzky mu z toho vyplývajú (partnerstvo, manželstvo, deti a podobne).
 
Finančná nestabilita a neistá životná situácia sú síce zásadné dôvody na oddialenie kúpy nehnuteľnosti, najčastejšie diskutovaným medzi kupujúcimi je však situácia na trhu (zámerne ju neuvádzam ako zásadný dôvod, pretože podľa môjho názoru by rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti, snáď s istými obmedzeniami v prípade investičného nákupu, nemalo byť viazané na tento fakt). 
Situácia na trhu nehnuteľností je aj vďaka udalostiam od roku 2007 (dramatický rast a následný pokles cien) jedna z najrozporuplnejších tém. Keďže na našom trhu existujú len obmedzené údaje o transakciách na trhu nehnuteľností, navyše s rôznou vypovedacou hodnotou a spoľahlivosťou, vyjadrujú sa k tejto téme mnohí, s rôznym názorom na aktuálnu situáciu, aj budúci vývoj.

Pred kúpou nehnuteľnosti

Pred kúpou nehnuteľnosti
archív vydavateľstva JAGA

Keďže nechcem otvárať diskusiu o takom rozsiahlom probléme, obmedzím sa len na základné argumenty, ktoré sú podľa môjho názoru kľúčové pre ktoréhokoľvek kupujúceho pri rozhodovaní o jeho kúpe.
• Trh nehnuteľností z dlhodobého hľadiska ovplyvňuje primárne demografia. Naša populácia dramaticky nerastie, ale ani neklesá,  takže ak sa neudeje niečo dramatické (vojna, nákaza, pád meteoritu – vyberte si, čo považujete za najpravdepodobnejšie), stále tu bude veľký (a mierne narastajúci) počet ľudí s potrebou bývať (dopyt).
•Bytový fond je osobitne u nás veľmi starý a  svojím objemom a štruktúrou vo všeobecnosti nezodpovedá dopytu. Aj keď sa v poslednom období postavilo relatívne veľké množstvo nových bytov a domov, stále počtom neuspokojili potrebu, ktorá od 2. svetovej vojny dramaticky narástla. Zároveň možno povedať, že väčšina bytov a domov (stačí letmý pohľad na internet) neodráža súčasné potreby bývania, či už parametrami alebo stavom.
 
Ak teda odhliadneme od cyklickosti vývoja na trhoch (nielen realitnom), pre individuálne špecifiká vybraných lokalít (lokálny pomer ponuka – dopyt) platí všeobecné pravidlo, že nehnuteľnosti by si vždy mali udržať hodnotu, a preto je rozhodnutie kúpiť (investovať prostriedky do nehnuteľnosti) rozumné a aj relatívne bezpečné. 
Pre kupujúceho je vhodnejšie skôr zrealizovať kúpu nehnuteľnosti v danom obmedzenom čase čo najlepšie a najvýhodnejšie, než čakať na ideálnu situáciu na trhu, v ktorej by akákoľvek kúpa predstavovala jednoznačný úspech (navyše opäť musíme oddeliť vnímanie nehnuteľnosti ako bývania od investície). Z dlhodobého hľadiska (časový horizont 5 – 8 rokov, respektíve viac) totiž správnosť rozhodnutia kúpiť ovplyvňujú skôr parametre danej nehnuteľnosti vo vzťahu k iným nehnuteľnostiam než fakt, že bola kúpená pred nárastom cien či v cenovom vrchole daného obdobia.
 

TIP

Otázka, či kúpiť, má často podobu úvahy, či je finančne výhodnejšie byť v nájme alebo vlastniť. Ak ste finančný typ, je pravdepodobné, že ste si to už spočítali, ale pre ostatných uvádzam rýchly prepočet, ktorým si rozhodnutie kúpiť môžete zracionalizovať.
Ak kupujete nehnuteľnosť ako alternatívu k jej nájmu, je kúpa pre vás určite výhodná, ak výška mesačnej splátky 100-percentného hypotekárneho úveru (s minimálne fixovanou úrokovou sadzbu na 3 roky) je nižšia ako mesačná splátka nájmu. Kúpa je však pre vás výhodná aj v tom prípade, ak je výška nájmu nižšia ako výška splátky úveru, ale vyššia, ako mesačná splátka úroku z úveru. Samozrejme, treba vziať do úvahy všetky náklady na kúpu vrátane nákladov na rekonštrukciu.
Kategória: Legislatíva a financovanie Stavba a rekonštrukcia
Tagy: financie stavba
Zdieľať článok

Diskusia