Otázniky okolo financií a bývania (2. časť)

Otázniky okolo financií a bývania (2. časť)

27. 03. 2006
Zdieľať

Moderným zdrojom financovania bývania je hypotéka. Hypotéka je špeciálna dlhodobá pôžička na nehnuteľnosť. Až na tridsať rokov si možno od banky požičať peniaze s tým, že ako zábezpeka bude slúžiť nejaká nehnuteľnosť – buď kupovaná, alebo iná. Peniaze pritom možno použiť na kúpu, výstavbu či rekonštrukciu rodinného domu alebo bytu, na kúpu pozemku, ale aj na splatenie starších úverov, ktoré sa použili na bývanie, prípadne na usporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov či usporiadanie dedičstva.

Hypotekárne úvery sa splácajú minimálne štyri roky. Horná hranica nie je v každej banke rovnaká. Maximálna dĺžka splácania môže byť stanovená na 20 alebo 30 rokov, prípadne na dobu, keď žiadateľ dosiahne dôchodkový vek. Minimálna výška úveru je v bankách stanovená rôzne, zvyčajne sa pohybuje od 100-tisíc korún.

V súčasnosti je horná hranica hypotekárneho úveru stanovená na 2,5 milióna korún. Výška poskytnutého hypotekárneho úveru je obmedzená hodnotou založenej nehnuteľnosti. Všetky banky poskytujú úvery do 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti, väčšina však požičia aj viac – možné je aj 100-percentné prefinancovanie nehnuteľnosti. Znamená to, že na byt alebo dom si možno požičať plnú sumu bez toho, aby ste mali nejaké úspory. Zadlženie klienta je však v tomto prípade pomerne vysoké, zároveň treba mať aj vysoký príjem.

Pri súčasnej nulovej štátnej bonifikácii ľudia začínajú preferovať investičný úver, ktorý má oproti hypotekárnemu úveru výhodu v tom, že jeho výška nie je obmedzená. Investičný úver je všeobecne povedané to isté ako hypotekárny úver, to znamená, že je určený na financovanie bývania, resp. na rekonštrukciu bytov alebo rodinných domov. Je určený fyzickým osobám aj živnostníkom. Úrokové sadzby sú rovnaké alebo veľmi podobné ako pri klasických hypotekárnych úveroch. Minimálna poskytnutá suma vo väčšine prípadov je 100-tisíc korún.

Ručenie a zabezpečenie

Aby ste od banky získali hypotekárny úver, musíte jej založiť nehnuteľnosť (prípadne aj viac nehnuteľností), na ktoré má banka v prípade, že úver nebudete splácať, záložné právo. Zakladaná nehnuteľnosť pritom nemusí byť vo vašom vlastníctve. Ručiť môžete aj kupovaným bytom či domom. To však mnoho ľudí považuje za nemožné. Nie je totiž jednoduché presvedčiť niekoho cudzieho, aby založil vo váš prospech svoj byt a niekoľko týždňov čakal na peniaze od banky. Hypotekárne banky sa síce tento problém snažia prekonať a vystavujú rôzne úverové prísľuby, stále však platí, že za staršie byty chcú ich predávajúci peniaze väčšinou v hotovosti.

Ďalším problémom pri vybavovaní žiadosti o úver je dostatočné ručenie v prípade, že byt alebo dom nekupujeme, ale staviame. Ten, kto si stavia rodinný dom, to má o niečo jednoduchšie. Časť úspor použije na kúpu pozemku a hrubú stavbu. Vo chvíli, keď je stavba zapísaná do katastra, môže stavebník ručiť rozostavaným domom a môže požiadať o hypotekárny úver. Čo sa týka zabezpečenia úveru rozostavaným bytom, staviteľ alebo investor musí byť ochotný a schopný ,,rozdeliť“ bytový dom na jednotlivé byty a tie zapísať na listy vlastníctva už individuálnym budúcim užívateľom. Tí ich potom môžu založiť. Založenú nehnuteľnosť musíte poistiť a poistnú sumu z poistenia nehnuteľnosti musíte vinkulovať v prospech banky. Poistná suma pritom musí byť minimálne vo výške poskytnutého hypotekárneho úveru.

Postup, doklady, príjem

Málokto má predtým, ako sa o hypotekárny úver začne zaujímať, predstavu, čo všetko treba pred jeho schválením splniť a podstúpiť, koľko času mu to zaberie a koľko to nakoniec bude stáť. Skôr než sa niekto rozhodne čokoľvek vybavovať, musí si dobre spočítať, či bude hypotekárny úver banke schopný splácať. Úver je síce zaručený nehnuteľnosťou, ale to samo osebe nestačí. Okrem zábezpeky totiž každá banka prísne sleduje aj bonitu žiadateľa – hodnotí aktuálne, ale aj minulé príjmy a výdavky nielen žiadateľa o úver, ale celej domácnosti, v ktorej žije.

Ak je žiadateľ o hypotéku v zamestnaneckom pomere, musí predložiť potvrdenie o výške príjmu. Ak je podnikateľ, prípadne živnostník alebo má iné príjmy, dokladuje ich daňovým priznaním, prípadne potvrdením o výške daňovej povinnosti. Takí, čo príjmy nedokážu zdokumentovať, pretože pre nižšie dane vykazujú nízke príjmy, to majú v bankách ťažké. Vysoké obraty na účtoch banku zvyčajne nepresvedčia, riešením je však napríklad tzv. solidárny dlžník. Bez ohľadu na príbuzenský vzťah sa môže stať dlžníkom spolu so žiadateľom. Ich príjmy sa potom spočítajú.

Banky odpočítavajú od príjmov všetky pravidelné náklady domácnosti žiadateľa. Skúmajú sa iné úvery, lízing, stavebné sporenie, poistenie alebo ručenie. Dôležité sú aj súčasné výdavky na bývanie, stravu či dopravu. Banka potom úver poskytne len v prípade, že záujemcovi o hypotéku z príjmu po odpočítaní všetkých výdavkov zostane dosť na zaplatenie splátky a, samozrejme, aj niečo navyše.

Oveľa zložitejšie ako preukázanie dostatočného príjmu býva pre žiadateľov o hypotekárny úver ručenie nehnuteľnosťou. Nehnuteľnosť, ktorú banke založíte, môže, ale nemusí byť vaša. Môže to byť starší byt alebo rodinný dom, ale takisto ešte len stavaný byt alebo dom. Musí však byť zapísaný v katastri nehnuteľností a musí mať dostatočnú hodnotu. To býva problém. Ak si napríklad mladí manželia chcú kúpiť v Bratislave byt za 1,5 milióna korún, ako zábezpeka banke nemusia stačiť ani dva byty ich rodičov – ak sa nachádzajú napríklad v Trebišove či Rožňave. Hodnotu zakladanej nehnuteľnosti, od ktorej sa odvodzuje maximálna suma, ktorú vám banka požičia, musíte podložiť znaleckým posudkom. Vypracovať ho musí znalec akceptovaný bankou. Ten hodnotí nielen lokalitu, druh nehnuteľnosti, jej výmeru či rok výstavby, ale aj také parametre, ako sú poschodie, materiál použitý pri výstavbe či vybavenie – balkón, plastové okná, plávajúca podlaha, vlastné kúrenie, zrekonštruované jadro a podobne.

Úrokové sadzby

Úroková sadzba je v súčasnosti veľmi priaznivá. Aj keď štát zrušil bonifikáciu k úrokom a hypotekárne úvery už nedotuje, úrokové sadzby z hypotekárnych úverov klesajú. Národná banka Slovenska totiž v poslednom období niekoľkokrát znížila kľúčovú úrokovú sadzbu, od ktorej sa odvíjajú aj úrokové sadzby v komerčných bankách. To sa odrazilo aj na cene hypoték – najlacnejší úver na bývanie teraz možno získať aj za menej ako štyri percentá ročne (v EUR).

Úrokové sadzby, ktoré prezentujú banky vo svojich reklamách, nemali by ste brať ako konečné. Na tie zvyčajne dosiahnu len takí klienti, ktorí ručia nehnuteľnosťou s vysokou hodnotou, chcú si na kúpu nehnuteľnosti požičať len menšiu sumu a majú dobrý príjem. Bežný záujemca musí počítať so sadzbou zhruba o 0,3 až 0,5 percenta vyššou. Banky totiž ponúkajú sadzby v určitom úrokovom rozpätí a podľa toho, aký má klient príjem, zabezpečenie a podobne, zaradia ho do niektorej z ratingových skupín a pridelia mu úrokovú sadzbu.

Výška úrokovej sadzby zvyčajne rastie priamo úmerne s obdobím, na ktoré ju chce klient zafixovať. Fixácia úrokovej sadzby vlastne znamená, že banka nemôže úrokovú sadzbu počas tohto obdobia zmeniť. Toto obdobie sa zvyčajne zjednáva na päť rokov, ale úrokovú sadzbu možno zafixovať aj na desať či pätnásť rokov, prípadne ju stanoviť ako pohyblivú.

To, či sa klient rozhodne pre fixnú, alebo pohyblivú úrokovú sadzbu, záleží len na jeho vzťahu k riziku. Banky klientom odporúčajú zvyčajne fixnú sadzbu, lebo pri fixnej sadzbe si vie klient presne rozpočítať a naplánovať výdavky na ďalšie obdobie. Podľa odborníkov je však optimálne nefixovať úrokovú sadzbu na viac než päť rokov.

Ak si klient zvolí fixnú úrokovú sadzbu napríklad na desať rokov, ale úroková sadzba na trhu bude klesať, nevybral si správne. Ak by však úroková sadzba na trhu rástla, zvolil si dobre, pretože jeho fixovaná úroková sadzba sa desať rokov meniť nebude a on nebude musieť platiť viac.

Poplatky

Ešte skôr než banka pôžičku poskytne, žiadateľ bude potrebovať zhruba 7- až 12-tisíc korún (niekedy aj viac) v hotovosti. Tri- až päťtisíc korún stojí spracovanie žiadosti o úver a jeho poskytnutie, zhruba od dvoch tisíc korún zaplatíte za odhad znalcovi a zaplatiť musíte aj za každý návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Banka pritom akceptuje len originály alebo notársky overené kópie dokladov. Peniaze si preto treba odložiť aj na notára – na overenie podpisov a listín.

V zásade platí, že kúpa nehnuteľnosti vyjde aj z hľadiska dodatočných nákladov a poplatkov lacnejšie než výstavba. Pri výstavbe totiž za postupné čerpanie úveru zaplatíte banke vyšší poplatok a takisto budete počas výstavby potrebovať viac znaleckých posudkov.

Človek by mal počítať s tým, že mesačnou splátkou úveru sa jeho výdavky spojené s hypotékou nekončia. Zaplatiť treba aj poistenie nehnuteľnosti a často aj životné poistenie. Tieto výdavky zvýšia pravidelnú platbu až o niekoľko sto korún mesačne. Niekoľko stoviek ročne zaplatíte banke aj na poplatkoch za vedenie úverového účtu.

Vo väčšine finančných ústavov zaplatíte poplatok za poskytnutie hypotekárneho úveru len vtedy, ak vám banka úver naozaj schváli. Niekde však platíte aj za samotné spracovanie žiadosti bez ohľadu na to, ako to s úverom nakoniec naozaj dopadne.






Hypotekárny úver v skratke



  • minimálna je vo väčšine bánk 100-tisíc Sk


  • maximálna je stanovená štátom na 2,5 milióna Sk, výška poskytnutej hypotéky závisí od hodnoty založenej nehnuteľnosti


  • viaceré banky už ponúkajú možnosť prefinancovať nehnuteľnosť v 100-percentnej výške

doba splatnosti:



  • 4 až 30 rokov


  • najčastejšie sa doba splatnosti na trhu pohybuje od 15 do 20 rokov

úroková sadzba:



  • oproti ostatným bankovým úverom je výhodnejšia


  • najlacnejší úver možno získať už za menej než 4 percentá


  • ešte vlani štát úroky dotoval (časť z nich platil), tento rok sa bonifikácia zrušila


  • úrokovú sadzbu si môžete vybrať – buď pohyblivú, alebo fixnú (podľa banky na 1, 5, 10 či 15 rokov)

účel použitia:



  • musí ísť o investíciu do nehnuteľnosti


  • kúpa nehnuteľnosti do osobného vlastníctva (rodinný dom alebo byt – aj družstevný)


  • výstavba nehnuteľnosti, prípadne jej zmena (prístavby, nadstavby, zmeny bytových jadier a pod.)


  • kúpa stavebného pozemku


  • splatenie už poskytnutých úverov určených na investíciu do nehnuteľnosti


  • hypotéku možno použiť aj na vyrovnanie dedičských podielov, prípadne na vyrovnanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov

čerpanie úveru:



  • hypotéku možno čerpať jednorazovo (pri kúpe) alebo postupne (pri výstavbe)


  • peniaze vyplatí banka po predložení dokladov o účelovom použití úveru a po splnení stanovených podmienok


  • peniaze vyplatí banka bezhotovostne na účty dodávateľov, resp. predávajúcich alebo na účet vedený klientom

zabezpečenie:



  • nevyhnutnou podmienkou na poskytnutie hypotéky je zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť


  • banky vyžadujú aj poistenie nehnuteľnosti proti poškodeniu a zničeniu


  • podľa veku a pomerov žiadateľa, prípadne podľa hodnoty nehnuteľnosti či úveru môže banka požadovať aj životné poistenie klienta a jeho vinkuláciu v prospech banky



Doklady, ktoré žiadateľ o hypotéku potrebuje a koľko ho to bude stáť:


1. podklady k úverovej zmluve s banku



  • znalecký posudok, ktorý obsahuje list vlastníctva, kópiu katastrálnej mapy a nadobúdací titul
    Cena: 2 000 – 7 000 Sk


  • kúpno-predajná zmluva (ak ide o kúpu)

2. Stavebný úrad



  • stavebné povolenie Cena: 1 000 Sk


  • kolaudácia stavby
    Cena: 500 – 3 000 Sk

3. Geodézia:



  • zameranie
    Cena: asi 3 000 – 6 000 Sk

4. Kataster



  • výpis z listu vlastníctva
    Cena: prvý 250 Sk, ďalšie á 100 Sk


  • návrh na vklad do katastra
    Cena: á 2 000 Sk, expresne do 15 dní = 5 000 Sk

5. Poistenie



  • poistenie nehnuteľnosti
    Cena: asi 0,1 % ročne z hodnoty nehnuteľnosti


  • životné poistenie/poistenie splátok úveru
    Cena: asi 0,5 % ročne z výšky poistnej sumy (závisí najmä od pohlavia, veku žiadateľa a splatnosti úveru)

6. Notár



  • notárska zápisnica (väčšinou už nie je potrebná)
    Cena: asi 1 %, min. 400 Sk a max. 30 000 Sk


  • overenie podpisov, resp. dokladov
    Cena: 40 – 70 Sk/ks

7. Doklady o príjme



  • potvrdenie o príjme od zamestnávateľa


  • podnikateľ alebo živnostník predkladá daňové priznanie

Tip: Všetok nábytok a bytové doplnky na jednom mieste

Kategória: Legislatíva a financovanie Stavba a rekonštrukcia
Tagy: dom stavba
Zdieľať článok

Diskusia