Ach, tie úrady alebo ako získať stavebné povolenie

Úradnícka mašinéria sa zdá každému, kto vybavuje „svoje veci“, v mnohom zbytočná a prehnaná. Keď sa však zamyslíte, prečo vlastne úrady vznikli a koho záujmy chránia, zistíte, že majú svoje opodstatnenie. Rekonštrukciou, v tomto prípade nadstavbou strechy, vždy zasahujete do práv susedov, a to zvýšeným zatienením a zhoršením výhľadu.

Pretože pre vzťahy medzi susediacimi pozemkami z hľadiska realizácie výstavby platia určité pravidlá, ktoré treba rešpektovať, je nevyhnutné, aby nad dodržiavaním týchto pravidiel držal ochrannú ruku úrad. V súvislosti so stavebnou činnosťou ide reč o stavebnom úrade, ktorý je súčasťou miestneho úradu. Práve na stavebný úrad budete smerovať svoju žiadosť o územné rozhodnutie či stavebné povolenie.

Mnohé stavebné úrady majú pre stavebníkov pripravené zoznamy všetkých úradných listín a potvrdení, ktoré treba priložiť k žiadosti o územné rozhodnutie či stavebné povolenie. Koľko potvrdení budete potrebovať, záleží na veľkosti obce, jej vybavení inžinierskymi sieťami, polohe vzhľadom na prírodné lokality, na dopravných objektoch a pod. Čaro demokracie je v tom, že síce môžete na svojom pozemku robiť, čo chcete, ale nesmiete sa dotknúť práv susedov a ostatných účastníkov stavebného konania. A práve tieto práva chráni stavebný zákon.

Od základov

99225

Nadstavba, prístavba či rekonštrukcia strechy sa podľa stavebného zákona definujú ako stavby, ktoré akoby ste budovali od základov. Ak chcete na svojom dome realizovať strechu, vaše prvé kroky by mali viesť na stavebný úrad, kde vás informujú, či si budete musieť vybaviť stavebné povolenie, či bude treba začať územným konaním. Hustotu, a najmä výškovú hranicu zástavby určuje územný plán, a ak by ste presiahli výškovú hranicu, musí novú požadovanú situáciu schváliť územné konanie.

Nejde o byrokraciu. Ide o to, že jednoduchšiu dokumentáciu pre územné konanie možno z hľadiska narušenia výškových limitov, zatienenia susedných domov, požiarnych predpisov a pod. upravovať s nižšími nákladmi stavebníka ako dokumentáciu vyššieho stupňa, ktorá je podrobnejšia. Pri územnom konaní sa dozviete, či vôbec je nadstavba prípustná.

Ak vám dané podmienky územného plánu vyhovujú, máte o problém menej – nemusíte sa zaoberať územným rozhodnutím. Váš projekt na stavebné povolenie však musí rešpektovať podmienky stanovené v slovenských normách a predpisoch pre požiarnu bezpečnosť a odstupové vzdialenosti (najmä z hľadiska zatienenia susedných domov, čo býva hlavným kameňom úrazu pri susedských vzťahoch).

Návrh na vydanie územného rozhodnutia

K návrhu na vydanie územného rozhodnutia treba priložiť:
– váš vzťah k pozemku a domu, na ktorom sa bude realizovať nadstavba, čiže list vlastníctva (k pozemku a domu), ktorý si vyzdvihnete na katastrálnom úrade, alebo zmluvu o prenájme pozemku a domu a, samozrejme, tiež list vlastníctva prenajímateľa (pre územné rozhodnutie stačí aj písomný súhlas majiteľa s výstavbou spolu s listom vlastníctva);
– projekt na územné rozhodnutie vo dvoch vyhotoveniach a situačný výkres súčasného stavu územia (zvyčajne je súčasťou projektu na územné rozhodnutie);
– doklady o rokovaniach s účastníkmi územného konania, ak sa konali pred podaním návrhu
– odporúča sa najmä so susedmi prerokovať zamýšľané stavebné dielo, pretože práve oni môžu zmariť vaše zámery. Ak budú mať susedia námietky proti stavbe (najmä v súvislosti so zatienením ich pozemku a domu), máte ešte čas dať si vypracovať svetlotechnickú štúdiu preukazujúcu, že zákonné nároky susedov nebudú dotknuté.

Autorizovaný projektant by mal ovládať všetko, čo má obsahovať projekt na územné rozhodnutie. Návrh na vydanie územného rozhodnutia obsahuje:
– meno, priezvisko a adresu navrhovateľa;
– predmet územného rozhodnutia so stručnou charakteristikou územia a jeho doterajšieho využitia;
– zoznam všetkých známych účastníkov územného konania;
– druhy a parcelné čísla pozemkov podľa katastra nehnuteľností s uvedením vlastníckych a iných práv, ktorých sa územné rozhodnutie týka, parcelné čísla susedných pozemkov stavieb;
– údaje o splnení podmienok určených orgánmi štátnej správy, ak boli zaobstarané pred podaním návrhu;
– súhlas vlastníka pozemku a domu, ak nemá navrhovateľ k pozemku a domu vlastnícke alebo iné právo.

Stavebný dozor – áno či nie?

Z uvedeného vyplýva, že budete potrebovať množstvo papierov, a to najmä v zložitejších podmienkach, teda vo väčších mestách. Vybavovanie však môžete prenechať aj na odborníka, ktorého napokon budete potrebovať aj pri realizácii stavby ako stavebný dozor. Stavebný inžinier, ktorý vykonáva stavebný dozor, zvyčajne ovláda celý postup pri inžinierskej činnosti – od projektovania cez vybavovanie legislatívy stavby a realizáciu až po kolaudáciu.

99224

Týmto spôsobom môžete ušetriť nielen veľa času, ale aj financií, a to aj napriek tomu, že mu za jeho činnosť musíte zaplatiť. Jeho odmena však vo väčšine prípadov zďaleka nedosahuje výšku usporených nákladov. Pri nadstavbách je o to dôležitejšie mať skúsený stavebný dozor, pretože ide o mimoriadne odbornú prácu spojenú s vysokým rizikom havárie pri nedodržaní statických podmienok. Už v tomto štádiu treba na stavebný úrad priložiť aj statické posúdenie existujúcich stavebných konštrukcií, či sú vo vhodnom stave na prenesenie dodatočného zaťaženia. Po vydaní územného rozhodnutia treba vypracovať projekt na stavebné povolenie.

Poviete si, prečo nevypracovať projekt naraz – taký, aby sa dalo podľa neho už aj stavať? No každý stupeň projektovej dokumentácie musí ísť na prerokovanie a schválenie a v každom stupni stavebného konania sa vyskytne menej či viac závažných pripomienok, ktoré môžu mať podstatný vplyv na celý projekt. Príslušné časti projektu dáte posúdiť orgánom štátnej správy a správcom sietí (ak ste uvažovali aj o rozšírení odberov vody, plynu a elektriny, môžete očakávať zväčša kladné vyjadrenia, ak ste splnili podmienky z predchádzajúceho stupňa).

Žiadosť o stavebné povolenie

Po týchto činnostiach podáte žiadosť o stavebné povolenie. Tá musí obsahovať:
– meno, priezvisko a adresu stavebníka;
– druh, účel a miesto stavby – tieto údaje obsahuje projekt na stavebné povolenie;
– predpokladaný termín dokončenia stavby;
– parcelné čísla stavebného pozemku s uvedením vlastníckych práv – tieto údaje obsahuje list vlastníctva, ktorý bude prílohou žiadosti;
– meno, priezvisko a adresu projektanta;
– údaj, či sa stavba realizuje dodávateľsky, alebo svojpomocou;
– základné údaje o stavbe – tie obsahuje projekt stavby;
– zoznam účastníkov stavebného konania, ktorí sú stavebníkovi známi.

K žiadosti o vydanie stavebného povolenia sú potrebné tieto prílohy:
– doklady, že stavebník má vlastnícky alebo iný vzťah k pozemku a domu, ktorý ho oprávňuje zriadiť na dome predmetnú prestavbu (v každom prípade je potrebné predložiť list vlastníctva ku všetkým parcelám dotknutým prestavbou alebo prípojkami);
– projekt stavby na stavebné povolenie v troch vyhotoveniach. Projektant, ktorý je oprávnený vykonávať takéto projekty, by mal ovládať všetky náležitosti projektu. Odporúča sa, aby ste sa s projektantom dohodli, že všetky potrebné vyjadrenia k projektu vám zaobstará on;
– rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia orgánov štátnej správy a obce (sú to najmä vyjadrenia správcov sietí, kominárov, hasičov, hygienikov, súhlas obce, ak ste v pamiatkovej zóne, aj súhlas pamiatkarov a pod.);
– doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa konali pred podaním žiadosti;
– kópia všeobecne záväzného nariadenia o schválení územného plánu obce (zóny), ak sa územné rozhodnutie nevyžaduje;
– ak ide o stavbu vykonávanú svojpomocne, treba priložiť vyhlásenie stavebného dozoru alebo inej kvalifikovanej osoby, že bude vykonávať odborné vedenie realizácie.

V prípade kladného priebehu stavebného konania stavebný úrad vydá stavebné povolenie, ktorého právoplatnosť vám potvrdí po uplynutí 14-dennej lehoty, v ktorej sa môžu účastníci konania proti stavebnému povoleniu odvolať.

Súčasne s potvrdením právoplatnosti stavebného povolenia vám úrad vydá v jednom vyhotovení projektovú dokumentáciu s pečiatkou stavebného úradu, ktorú ste povinní mať na stavbe od začiatku do konca a nakoniec ju predložiť pri kolaudácii.

V prípade, že chcete zmeniť účel využitia stavby v súvislosti s rekonštrukciou, nezabudnite v žiadosti o stavebné povolenie (územné rozhodnutie) túto požiadavku uviesť, pretože podmienky výstavby domov sú na rôzne účely rozdielne. Pri vybavovaní povolení na užívanie takých priestorov by ste totiž mohli mať problémy.

A napokon kolaudácia

99232

Po dokončení rekonštrukcie či nadstavby strechy budete musieť ešte raz navštíviť stavebný úrad a podať návrh na kolaudačné rozhodnutie, ktoré je súčasne povolením na užívanie stavby.
Návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia obsahuje:
– meno, priezvisko a adresu stavebníka;
– označenie a miesto stavby;
– dátum a číslo stavebného povolenia alebo povolenia zmeny stavby pred jej dokončením;
– predpokladaný termín dokončenia stavby;
– termín dokončenia úprav okolia domu.

K návrhu pripojíte tieto doklady:
– opis a odôvodnenie prípadných vykonaných odchýlok od projektu na stavebné povolenie;
– projekt skutočného vyhotovenia stavby
– drobné odchýlky od projektu na stavebné povolenie možno zakresliť do jedného vyhotovenia projektovej dokumentácie. Zmeny väčšieho rozsahu predpokladajú povolenie zmeny stavby pred jej dokončením a k tejto zmene je projekt doložený;
– geometrický plán podľa predpisov o katastri nehnuteľností;
– rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia orgánov štátnej správy.

Vidíte, že dokladov potrebných pre „boj“ s úradmi je veľa. Pretože každá stavba je iná, nemožno vymenovať všetky potrebné doklady. To sa dozviete na príslušnom stavebnom úrade.

Na záver ešte jednu poznámku: celú dokumentáciu o dome aj nadstavbe si dobre uchovajte. V prípade straty vás jej opätovné získanie môže stáť nielen množstvo času, ale aj peňazí.