Rekonštrukcia domu na objednávku

Zmluva o vykonaní rekonštrukčných prác je zmluvou o dielo, ktorú upravuje tak Občiansky zákonník (v ustanoveniach § 631 – 656), ako aj Obchodný zákonník (v ustanoveniach § 536 – 565). Úpravou podľa Obchodného zákonníka sa treba riadiť v prípadoch tzv. relatívnych obchodov, t. j. ak sú zhotoviteľ i objednávateľ podnikateľmi a ich vzťah realizovaný na základe zmluvy o dielo sa týka ich podnikateľskej činnosti. Na ostatné prípady sa vzťahuje úprava podľa Občianskeho zákonníka. Ak by ste nespadali pod úpravu podľa Obchodného zákonníka a máte za to, že táto úprava by vám vyhovovala viac, môžete sa so zhotoviteľom dohodnúť, že váš vzťah bude podliehať úprave podľa Obchodného zákonníka.

Aký je rozdiel medzi týmito úpravami z hľadiska určenia ceny?

Občiansky aj Obchodný zákonník ponechávajú určenie ceny za dielo predovšetkým na dohodu zmluvných strán. Rátajú však aj s možnosťou, že sa výška ceny za dielo nedohodla. V takom prípade je objednávateľ povinný uhradiť zhotoviteľovi cenu primeranú. Podľa Obchodného zákonníka je to cena, ktorá sa zvyčajne platí v čase uzavretia zmluvy za porovnateľné dielo za podobných obchodných podmienok. Cena by sa teda odvodzovala od sumy, ktorá sa zvyčajne platí za práce vykonané v podobnom rozsahu, lehotách, kvalite, náročnosti atď., v čase, keď ste so zhotoviteľom uzatvárali zmluvu o dielo. Najčastejšie sa cena za dielo určuje podľa rozpočtu – zmluvné strany si určia jednotlivé práce, ktoré treba vykonať, tie položkovito ocenia, a tak určia výslednú cenu. Pomerne často sa stáva, že treba vykonať práce nad rámec pôvodnej dohody. Cenu za takéto práce riešia Občiansky a Obchodný zákonník odlišne. Podľa Občianskeho zákonníka cenu dohodnutú na základe rozpočtu možno zvýšiť iba v prípade:

• ak takéto zvýšenie objednávateľ písomne schválil,

• ak si objednávateľ práce nad rámec rozpočtu písomne objednal.

V Občianskom zákonníku sa ráta aj so situáciou, že v čase od uzavretia zmluvy do jej splnenia sa zmení cenový predpis, podľa ktorého sa cena dohodla. Zhotoviteľ je povinný objednávateľa na to bez meškania upozorniť písomnou formou a oznámiť mu novú cenu. Ak objednávateľ s takto určenou cenou nesúhlasí, môže od zmluvy odstúpiť, a to bez zbytočného odkladu. Inak je povinný zaplatiť zhotoviteľovi novourčenú vyššiu sumu. Termín „bez zbytočného odkladu“ zákon bližšie nešpecifikuje. Možno ho chápať ako dobu, do ktorej mohol zhotoviteľ objektívne s prihliadnutím na všetky okolnosti očakávať odpoveď objednávateľa na zvýšenie ceny. Ak by k zvýšeniu ceny v dôsledku zmeny cenových predpisov došlo v čase, keď bol zhotoviteľ s vykonaním prác v omeškaní, vtedy by náklady na zvýšenie sumy znášal zhotoviteľ. V prípade, že objednávateľ po oznámení novej ceny od zmluvy odstúpi, je povinný zaplatiť zhotoviteľovi sumu pripadajúcu na vykonanú prácu a vzniknuté náklady podľa pôvodne dohodnutej ceny iba vtedy, ak mal z čiastočného plnenia zmluvy majetkový prospech.

Obchodný zákonník, na rozdiel od Občianskeho zákonníka, pri cene určenej rozpočtom v niektorých prípadoch umožňuje, aby zhotoviteľ cenu jednostranne zvýšil. V tejto súvislosti Obchodný zákonník rozlišuje:

• záväzný rozpočet zaručujúci úplnosť – v tomto prípade jednostranné zvýšenie ceny zhotoviteľom nie je možné. Na zvýšení rozpočtu sa zmluvné strany musia dohodnúť;

• záväzný rozpočet, ktorý nezaručuje úplnosť – takto určený rozpočet umožňuje zhotoviteľovi domáhať sa zvýšenia ceny, ak boli súčasne splnené tieto podmienky:
  
  – ak sa pri vykonaní diela objaví potreba činností nezahrnutých do rozpočtu,
  – ak tieto činnosti nebolo možné predvídať v čase uzavretia zmluvy,
  – ak zvýšenie musí byť primerané rozsahu činností, ktoré treba vykonať.

• nezáväzný rozpočet – zhotoviteľ má právo požadovať zvýšenie ceny o náklady, ktoré zhotoviteľ vynaložil na dielo nevyhnutne a účelne nad rámec nákladov zahrnutých do rozpočtu.

Zhotoviteľ sa svojho práva na zvýšenie ceny môže domáhať súdnou cestou. Nárok na určenie zvýšenia ceny mu však zanikne, ak neoznámi potrebu prekročenia rozpočtovanej sumy a výšku požadovaného zvýšenia ceny zhotoviteľovi bez zbytočného odkladu po tom, čo sa ukázalo, že prekročenie ceny určenej rozpočtom je nevyhnutné.

Zhotoviteľovo právo je podľa predchádzajúceho odseku obmedzené hranicou 10 percent zvýšenia ceny. V prípade, že bude cena zvýšenia viac ako 10 percent z ceny určenej na základe rozpočtu, objednávateľ má právo od zmluvy bez zbytočného odkladu odstúpiť. Objednávateľ je vtedy povinný nahradiť zhotoviteľovi časť ceny zodpovedajúcej rozsahu čiastočného vykonania diela podľa rozpočtu.

Okrem spomenutých spôsobov určenia cien Občiansky zákonník ráta aj s určením ceny diela odhadom, a to v prípade, ak cenu pri uzavretí zmluvy nemožno dojednať pevnou sumou. Ak zhotoviteľ dodatočne zistí, že cenu určenú odhadom bude treba výrazne prekročiť, je povinný objednávateľa na to bez meškania písomne upozorniť a oznámiť mu novourčenú cenu, inak nemá právo na zaplatenie rozdielu v cene. Objednávateľ je oprávnený po oznámení novourčenej ceny od zmluvy odstúpiť. Ak tak urobí a z doteraz vykonaných prác má majetkový prospech, je povinný zaplatiť zhotoviteľovi sumu pripadajúcu na vykonanú prácu a vzniknuté náklady podľa pôvodne určenej ceny. Ak objednávateľ neodstúpi od zmluvy bez zbytočného odkladu, je povinný zaplatiť za poskytnutú službu novourčenú vyššiu cenu.

Ako sme už uviedli, zákon dáva v prípade určenia ceny prednosť dohode zmluvných strán. Určenie ceny a jej prípadné zvýšenie v zmluve môžete dohodnúť a presne špecifikovať podľa vašich predstáv.