Pri kúpe pozemku si tieto veci mnohí nevšimnú a dostihnú ich problémy. Odborník radí, na čo si dať dobrý pozor

Keď už nestačí byt, mladé rodiny začínajú premýšľať nad stavbou rodinného domu. Na čo by si mali potenciálni investori dávať pozor pri kúpe pozemku?

V prvom rade je dôležité, aby si záujemca o kúpu pozemku uvedomil, aké sú jeho potreby. To znamená naformulovať si vlastné preferencie – či mám záujem napríklad o bývanie v rodinnom dome, povedzme, v satelite mesta, čo však napríklad zhoršuje dopravnú dostupnosť do mesta. Teda nebudete úplne flexibilní z pohľadu návštevnosti škôl, škôlok a infraštruktúry. Všetky satelity nie sú vybavené infraštruktúrou a často treba dochádzať aj za prácou a podobne.

V zásade, pokiaľ má klient stráviť hodiny v aute presúvaním sa, môže ho to natoľko odradiť, že si povie nie, toto naozaj nie je pre mňa. Alebo áno, chcem dom, ale len v meste. Samozrejme, to má potom vplyv na cenu, pretože pozemky na výstavbu rodinných domov priamo v meste sú vždy drahšie ako v mestských satelitoch. Ak máme v tomto jasno, ideme si vyhľadať pozemok. Nájdeme ho napríklad v ponuke realitných portálov alebo realitných kancelárií.

Pri výbere pozemku je dôležité zvážiť lokalitu – dostupnosť služieb, ako sú školy, obchody či dopravné spojenia, ktoré ovplyvnia každodenný život a pohodlie bývania. Zdroj: Shutterstock

Na aké nenápadné problémy môžeme natrafiť?

Pri výbere pozemku sú veľmi dôležité otázky týkajúce sa napojenia na inžinierske siete. Teda na aké inžinierske siete sa môžem napojiť a za akých podmienok. To, že pred pozemkom, o ktorý mám záujem, vedie množstvo inžinierskych sietí, ešte neznamená, že sa aj ja automaticky môžem napojiť. Tieto informácie treba zistiť priamo u prevádzkovateľov sietí – vodárne, elektrárne, plynárne. Tak isto treba zistiť pripojovacie podmienky. Tie totiž môžu znamenať zvýšené náklady na napojenie daného pozemku na inžinierske siete.

Ďalší dôležitý faktor je prístupnosť pozemku z verejnej komunikácie. Je bežnou praxou, že klienti si nedajú pozor a kúpia pozemok, ktorý nie je napojený na verejnú komunikáciu a prístup, pričom pripojenie k verejnej komunikácii vedie cez pozemok tretej osoby. Tu nastáva problém. Musíte sa s treťou osobou dohodnúť napríklad na nejakom vecnom bremene súvisiacom s právom prístupu a prejazdu, prípadne s napojením na siete a podobne.

Ste prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Je lepšie, keď potenciálni investori kupujú pozemok prostredníctvom realitky než na vlastnú päsť?

V súvislosti s kúpou pozemku je množstvo tém a množstvo otázok, na ktoré potrebujeme odpovede. Každá profesionálna realitná kancelária by mala kupujúcemu poskytnúť všetky informácie, ktoré súvisia so zodpovedným rozhodnutím, či pozemok chcem alebo nechcem kúpiť. Keď realitná kancelária berie do ponuky stavebný pozemok, je jej povinnosťou preveriť si informácie, ktoré od predávajúceho dostala. Toto všetko (a to je množstvo roboty) vám má pripraviť realitná kancelária a previesť vás ako záujemcu o kúpu celým procesom. Tieto informácie si potom nemusíte svojpomocne hľadať na miestnom úrade, u správcu sietí, na katastri a podobne.

Žiaľ, keď natrafíme na dokonalý pozemok a v inzeráte vidíme nejakú sumu, nemusí byť vždy aj reálne finálna. Existujú nejaké skryté náklady, na ktoré by si investor mal dať pozor?

Samozrejme, že pri každom pozemku sú náklady iné, súvisí to aj s vyvolanými investíciami. Vyvolané investície môžu súvisieť s pripojením na inžinierske siete. Ako som spomínal, pripojovacie podmienky na inžinierske siete môžu hovoriť o tom, že sa treba napájať v určitých vzdialenostiach, nielen priamo pred pozemkom, ale treba ísť s elektrikou z väčšej vzdialenosti, kde je najbližšia trafostanica, ktorá má kapacitu na pripojenie. Toto sú práve tie veci, ktoré by mala každá realitná kancelária vopred pripraviť pre kupujúceho, aby sa s nimi oboznámil.

Potom sú tu ešte investície, ktoré môžu súvisieť s tvarom pozemku, s jeho svahovitosťou… Toto všetko si treba dať dohromady a spočítať, aby sme vedeli, koľko bude náš konečný náklad na pozemok.

Pred kúpou pozemku si zistite, aké sú možnosti napojenia na inžinierske siete a verejnú komunikáciu. Zdroj: Shutterstock

Existuje nejaké všeobecne platné pravidlo, kedy je najlepšie kupovať pozemok? Ovplyvňuje to napríklad sezóna?

Musím povedať, že sezónnosť sa v oblasti realitného trhu vytratila. Možno pred 10-12 rokmi sme boli zvyknutí, že ešte fungovala nejaká sezónnosť. Dnes už klienti majú záujem realizovať kúpu nehnuteľnosti v priebehu celého roka.

Čo by ste poradili ľuďom, ktorí sú možno práve teraz v štádiu hľadania pozemku na stavbu svojho vysnívaného domu?

Pokiaľ majú záujem o kúpu pozemku predovšetkým v okrajových častiach mesta alebo v satelitoch, je dôležité uvedomiť si, že rodinný dom si nestavajú na jeden, dva či tri roky, ale naozaj často na celý život. Odporúčam, aby sa obrátili na profesionálne realitné kancelárie, ktoré im vedia poradiť v technických aj právnych témach.

Ako si vybrať tú správnu realitnú kanceláriu?

Funguje systém referencií, to znamená, že každý má vo svojom okolí niekoho, kto kupoval nehnuteľnosť. Môže si pozrieť, s akou realitnou kanceláriou spolupracoval, a na základe referencií sa na túto kanceláriu obrátiť.

Na druhej strane je dôležité vedieť, ako zistiť, že je to profesionálna realitná kancelária. Sú niektoré úplne povinné činnosti, ktoré realitná kancelária musí vykonať – je to také „desatoro“. Ak realitná kancelária pri ponúkaní pozemku nebude mať informácie o tom, na aký účel je tento pozemok určený, aké sú možnosti pripojenia na inžinierske siete, tak s takouto kanceláriou netreba spolupracovať. Naopak, kanceláriu, ktorá má všetky kompletné informácie, považujem za profesionálnu.

Profesionálna realitná kancelária vám ušetrí čas aj peniaze. Zdroj: Shutterstock

Stále platí, že pozemky na vidieku sú v porovnaní s mestom lacnejšie? Alebo už sa ten rozdiel aj trošku dorovnáva?

Nie, stále platí, že pozemky v mestách sú drahšie ako pozemky na okraji miest, respektíve v satelitoch miest. Súvisí to, samozrejme, s tým, že lokalita mesta má väčšiu výhodu z pohľadu infraštruktúry služieb. Ten rozdiel je veľký, ale na druhej strane, tak ako stúpajú ceny pozemkov v meste, stúpajú aj ceny pozemkov v okrajových častiach a v satelitoch. Dnes naozaj môžeme vidieť, ako prudko ceny rastú.

Ako si myslíte, že bude napredovať vývoj cien ďalej

Predpokladám, že tento vývoj bude ďalej napredovať tak, ako sme boli zvyknutí posledných zhruba štyri-päť rokov. To znamená, že ceny stavebných pozemkov budú naďalej rásť a takisto nepríde k poklesu záujmu o tento druh nehnuteľností.

Bývanie v „satelite“ ponúka pokojnejšie prostredie s menšou hustotou obyvateľstva, ale väčšina týchto okrajových častí nemá ešte dostatočne vybudovanú občiansku vybavenosť. Zdroj: Shutterstock

Myslíte, že sa dostaneme do bodu, keď na Slovensku nebude možnosť kúpiť žiadny stavebný pozemok?

Na Slovensku máme relatívne veľa pôdy. Čo sa týka samotných stavebných pozemkov určených na výstavbu rodinných domov, tam je nejaký obmedzený počet. Samozrejme, ak Slováci budú naďalej chcieť bývať v rodinných domoch a tempo dopytu sa bude zvyšovať, bude sa musieť opäť ukrajovať z ornej pôdy, prípadne z lúk a pasienkov či z lesov, čo nie je pozitívna informácia. Nepredpokladám, že príde k tomu, že sa nebudeme mať kam rozširovať.

Zdroj: Eva Fačková
Redakčne upravila: Gabriela Mohrová, Sabína Zavarská
Foto: Shutterstock