Aby ste nezažili reality šou…

Aby ste nezažili reality šou…

23. 01. 2006
Zdieľať

Asi nám dáte za pravdu, že reality šou nás dnes prenasledujú takmer na každom kroku. Kým ich sledujeme na obrazovke, až tak sa nás netýkajú. Skôr našich telefónnych účtov. Reality šou si však prežili už viacerí a nebol to vôbec program so scenárom a s určenými pravidlami. Kúpa, predaj alebo výmena nehnuteľnosti totiž niekedy môžu byť naozaj šou.

Bývanie je stále zložité

Otázka bývania je na Slovensku stále pálčivou záležitosťou. Ceny nehnuteľností sú pre väčšiu časť obyvateľstva astronomické, preto ľudia často uprednostňujú rôzne kompromisy a provizórne riešenia. Možnosť získať adekvátne vlastné bývanie nie je veľká, ale v poslednom období sa situácia predsa len o niečo zlepšila. Na trh prichádzajú hypotekárne úvery s nízkymi úrokmi, stavebné sporenia sú naďalej jedným z najlepších riešení a kombináciou vlastných zdrojov s pôžičkami sa tiež dá vyriešiť otázka bývania. Ak už teda tak či onak získame potrebné financie, často cestou výrazných reštrikcií a odriekania, je dôležité poznať celý mechanizmus obstarávania, predaja alebo výmeny nehnuteľnosti. Ľahko sa totiž môžeme stať obeťou „šikovných realitných maklérov“ alebo vlastnej nevedomosti, ktorá môže mať veľmi vážne finančné následky. Potom to už naozaj býva reality šou plná nepríjemností.

Legislatíva a odborníci


Aby ste nezažili reality šou...

42564

Na Slovensku legislatívu týkajúcu sa manipulácie s nehnuteľnosťami upravujú Občiansky zákonník a zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Málokto však disponuje takým právnym vedomím, aby s prehľadom mohol absolvovať celú procedúru súvisiacu s predajom, kúpou alebo aj výmenou bytu či rodinného domu. Napríklad zmluvu o predaji bytu nemôžete jednoducho odpísať podľa tej, ktorú má váš známy. Do hry totiž zasahuje množstvo špecifík, ktoré sa môžu pri plnení zmluvy stať predmetom sporu. Preto je dobré obrátiť sa na odborníkov, v tomto prípade na sprostredkovateľské spoločnosti – realitné kancelárie, ktoré majú predsa len viac skúseností a aktuálnych informácií o vývoji na trhu. Pochopiteľne, aj medzi tzv. profesionálmi sa nájdu nespoľahlivé subjekty alebo vyslovení špekulanti, čakajúci na nepozornosť svojich klientov. Ak sa rozhodnete pre sprostredkovateľa, najistejšia je spolupráca s niektorou z členských spoločností Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Je to jediná stavovská organizácia tohto druhu na Slovensku, ktorá garantuje spoľahlivosť a profesionalitu svojich členských kancelárií. 120 členov NARKS-u po celom Slovensku sa riadi etickým kódexom asociácie. Zákazník tak získa aspoň istotu, že ak by aj vznikli neočakávané komplikácie, stále môže zasiahnuť proti sprostredkovateľovi aj cez túto stavovskú organizáciu.

Kto môže s nehnuteľnosťou disponovať?

Z médií a mnohí aj z vlastnej skúsenosti poznáte rôzne prípady realitných podvodov. Nájdu sa takí, ktorí predajú svoj dom aj trikrát. Na trhu existovali a, žiaľ, aj existujú investori, ktorí sa po zozbieraní záloh na výstavbu bytov doslova vyparia, a určite sa nájde viac podobných „obchodníkov“ s realitami, ktorých cieľom je zbohatnúť zo dňa na deň. V prvom rade si treba uvedomiť, že byt alebo dom môže predávať, kupovať alebo vymieňať jeho vlastník, ktorý je zapísaný v liste vlastníctva. Ten je uložený na správe katastra, pobočke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR v okresných mestách. Podobne ako v prípade obchodného registra, aj informácie katastrálnych úradov sú verejné. Funguje už aj elektronická podoba katastra, ktorá má však zatiaľ len informačnú funkciu a vzhľadom na náročnosť aktualizácie sa táto služba spoplatňuje. Čiastočne si teda aj prostredníctvom internetu alebo priamo na príslušnej správe katastra môžete overiť vlastníka nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem. Riziko manipulácie s nehnuteľnosťou však spočíva v tom, že disponibilné právo môžu mať aj tretie osoby. Prostredníctvom notárskej zápisnice alebo súdneho príkazu môže toto právo získať záložný veriteľ, ktorý si uplatní svoje nároky. Ďalším prípadom môže byť inštitút zabezpečovacieho prevodu na katastri. Vzhľadom na spomenuté skutočnosti je jasné, že opatrnosti nikdy nie je dosť. Netreba podceňovať dôsledné overenie si vyhliadnutého bytu či domu a aj jeho vlastníka.

Predaj a kúpa


Aby ste nezažili reality šou...

42562

Ešte raz opakujeme, opatrnosť sa opláca. Či už kupujete, alebo predávate nehnuteľnosť, sumy sa v oboch prípadoch pohybujú okolo šesť- až sedemciferných čísel, čo pre drvivú väčšinu Slovákov asi nie je zanedbateľné. Predávajúci musí byť tak trochu psychológom. Napríklad vôbec nie je jedno, kedy prezradí cenu nehnuteľnosti. Ak sa s kupujúcim alebo so sprostredkovateľom na cene nakoniec dohodne, príde na rad dohoda o forme platby. Odborníci odporúčajú celkovú sumu rozdeliť na dve alebo viac splátok. Napríklad 50 % pri podpise zmluvy a zvyšnú sumu pri nasťahovaní, resp. po vyprataní priestoru predchádzajúcim užívateľom. Pochopiteľne, druhá splátka by mala byť dopredu uložená u notára alebo v banke.

Ten, kto sa zaujíma o kúpu nehnuteľnosti, to má zložitejšie. Aby nekupoval, ako sa hovorí, mačku vo vreci, mal by si dôkladne skontrolovať nielen majetkové pomery, ale aj stav bytu alebo rodinného domu, o ktorý má záujem. Pri podpise zmluvy totiž potvrdzujete, že je vám známy aj technický stav nehnuteľnosti a neskoro zistené nedostatky sa ťažko reklamujú. Je logické, že predávajúci sa pred obhliadkami na záujemcov pripraví a jednoduchými kozmetickými úpravami dokáže vyvolať dojem bezchybného technického stavu svojho obydlia. Preto je dobré prizvať si na túto fázu kúpy odborníka. Najlepšie stavebného inžiniera alebo známeho, o ktorom viete, že sa v problematike vyzná, a dôverujete mu. Takisto sa nikto nemôže na vás krivo pozrieť, ak sa budete zaujímať o technickú dokumentáciu. Stavebný projekt alebo kolaudačná listina vám tiež môžu čo-to napovedať. Ak sa predávajúci zdráha, pravdepodobne nebude všetko v poriadku.

Tip: Všetok nábytok a bytové doplnky na jednom mieste

Výmena nehnuteľností

V minulosti sa inzeráty na podobnú tému objavovali často. V súčasnosti sú veľmi zriedkavé a podľa zainteresovaných ešte zriedkavejšie sa takáto výmena aj naozaj uskutoční. Jednoduchšie je totiž byt najprv predať a potom kúpiť iný. Na výmenu sú potrebné dva subjekty a málokedy sa v rovnakom čase stretnú konkrétny dopyt s konkrétnou ponukou a ešte aj ochota pri doplácaní rozdielov. Blízka budúcnosť však opäť môže priniesť väčší záujem o výmenu nehnuteľností. Jedným z dôvodov je aj súčasné zvyšovanie dane z nehnuteľností. To môže nútiť najmä starších ľudí obývajúcich väčšie rodinné domy alebo byty, aby sa presťahovali do menších priestorov, a získali tak financie z doplatku. Aj pri výmene však treba pamätať na spomínané majetkovoprávne náležitosti a technický stav vášho budúceho príbytku. Aby vám za tým pôvodným nebolo viac než ľúto. Z legislatívneho hľadiska tu zohráva hlavnú úlohu opäť Občiansky zákonník.

A súčasná realita?


Aby ste nezažili reality šou...

42563

Máme na mysli súčasný vývoj cien nehnuteľností na trhu, ktorý býva hlavným faktorom pri hľadaní najvhodnejšieho bývania. Jednoznačne dominuje diferenciácia na novostavby a staršie nehnuteľnosti. Rodinné domy sú špecifickou kategóriou vzhľadom na pozemky, individuálne architektonické, stavebné i technologické riešenia exteriéru aj interiéru, takže stanoviť nejakú priemernú cenu je v tomto prípade zložité. Pri bytových domoch a panelákoch je to o niečo jednoduchšie. Dnes je veľký záujem o novostavby. Ľudia intenzívnejšie využívajú bankové inštitúcie a ich produkty a investujú radšej do novostavby ako do starších bytov. Je to logické, pretože sa tak vyhýbajú syndrómu starého automobilu. Čím je starší, tým doň treba viac investovať. V prípade starších bytových domov a panelákov sú to náklady na údržbu a opravy, ktoré sú nevyhnutné. V hlavnom meste sa ceny pohybujú v závislosti od lokality od 35- do 45-tisíc korún za štvorcový meter. V iných mestách Slovenska sú ceny nižšie, rádovo o 5- až 10-tisíc, ale treba povedať, že výstavba mimo Bratislavy a krajských miest zďaleka nedosahuje takú dynamiku. Staré „panelákové“ byty postupne strácajú na hodnote, ich cena síce stále reaguje na základné pravidlo trhu: ponuka – dopyt, ale napriek tomu za posledných 18 mesiacov stále klesala. Cena opäť závisí aj od lokality, society, ktorá zväčša obýva jednotlivé časti sídlisk, občianskej vybavenosti, dostupnosti a pod.

Kúpa nového alebo starého bytu v kocke


Aby ste nezažili reality šou...

42565

Radí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska JUDr. Ľubomír Kardoš

Pri novostavbe si nezabudnite preveriť:

  • investora a realizátora stavby
  • jeho históriu, postavenie na trhu a referencie
  • spôsob financovania
  • spoľahlivosť pri predchádzajúcich realizáciách
  • kvalitu realizovaných stavieb
  • okolie, v ktorom bude novostavba stáť
  • občiansku vybavenosť, dostupnosť

Pri starších bytoch sa zaujímajte o:

  • vlastníka bytu, list vlastníctva na katastri
  • právo tretích osôb – záložný veriteľ, právo dožitia alebo tretia osoba prihlásená v byte
  • vek domu
  • vykonanú a plánovanú obnovu
  • formu správy (spoločenstvo vlastníkov, správa prostredníctvom správcu)
  • okolie a prostredie
  • stav spoločných priestorov (pivnice, schránky, výťah, zabezpečenie vchodových dverí a pod.)
  • budúcich susedov, pretože spolunažívanie s asociálmi alebo problémovými susedmi vás pripraví o pokoj a súkromie

V oboch prípadoch je však veľmi užitočná spolupráca s profesionálnym sprostredkovateľom – renomovanou realitnou kanceláriou, ktorá bude počas procesu kúpy nehnuteľnosti vaším tzv. servismanom. Bežná, troj- až päťpercentná provízia z kúpnej ceny je síce ďalším nákladom, ale vyhnete sa nepríjemnostiam, ktoré pri manipulácii s nehnuteľnosťami hrozia.

Kategória: Legislatíva a financovanie
Tagy: bývanie kupa bytu kúpa nehnuteľnosti legislatíva nehnuteľnosť plánovanie real reality
Zdieľať článok

Diskusia