Financovanie stavby domu – kde na to vziať?

Najlacnejšie pôžičky poskytuje fond bývania

Najlacnejší úver na financovanie výstavby rodinného domu poskytuje Štátny fond rozvoja bývania. Za najnižšiu úrokovú sadzbu na trhu sa dá získať úver až na 1 milión korún so splatnosťou 30 rokov. Má to však háčik – takýto úver totiž nezíska každý. Musíte splniť pomerne prísne podmienky týkajúce sa príjmu. Váš príjem nesmie byť ani príliš nízky, aby ste pôžičku dokázali splácať, ale ani príliš vysoký, iba do 3,5-násobku životného minima. Takisto platí obmedzenie na byt alebo rodinný dom, ktorého kúpu alebo výstavbu chcete týmto úverom financovať. Pôžička z fondu je totiž špecifická – je zameraná najmä na podporu výstavby. Starší dom si s úverom zo štátneho fondu kúpiť nemožno. Nevýhodou je aj to, že peniaze vo fonde sa väčšinou rýchlo minú. Aby ste teda uspeli, mali by ste o pôžičku žiadať čo najskôr po začiatku roka. Vtedy sa totiž začínajú prijímať žiadosti a pôžičky fond poskytuje len dovtedy, kým sa peniaze vo fonde na daný účel nevyčerpajú.

Pre výstavbu rodinných domov však budú platiť nové pravidlá týkajúce sa plochy bytu. Pôžičku totiž bude možné poskytnúť len na taký rodinný dom, ktorého podlahová plocha bytových a nebytových priestorov prislúchajúca k jednému bytu neprevyšuje 160 štvorcových metrov bez plochy na garáž. Takisto musí platiť, že viac ako polovica z tejto podlahovej plochy bude určená na bývanie. Tak bude možné získať až 1,5 milióna korún s lehotou splácania 30 rokov za výhodnú úrokovú sadzbu.

Naďalej zostane v platnosti, že pôžičku z ŠFRB môžu získať len rodiny s príjmami do 3,5-násobku životného minima. To je pre rodinu s dvoma deťmi necelých 42-tisíc korún, pre rodinu s jedným dieťaťom 34,5 tisíca korún. Ak teda spĺňate podmienky na pridelenie úveru a máte oň záujem, obráťte sa na obecný, resp. mestský úrad a v januári si podajte žiadosť. Úrad žiadosť skontroluje, overí a zašle fondu, kde sa podľa prichádzajúcich žiadostí zostavuje poradovník a podľa neho sa priraďujú úvery na jednotlivé účely.

Stavebné sporenie

Ak podmienky na najlacnejší úver na trhu nespĺňate, môžete výstavbu domu financovať inak. Ďalšou možnosťou je úver zo stavebnej sporiteľne. Stavebné sporiteľne ponúkajú dva typy úverov. Takzvaný medziúver je v každej sporiteľni vždy drahší ako riadny stavebný úver. Môžete si ho však vziať kedykoľvek, bez potreby dlhodobého sporenia. Je určený na obdobie, keď klient ešte nespĺňa podmienky na udelenie úveru zo stavebného sporenia. Úrokové sadzby na medziúvery sú minimálne 6,99 % ročne. Niekedy stačí, aby ste mali na svojom účte nasporených 10 % z cieľovej sumy, niekedy však potrebujete polovicu. Požičať si pritom môžete od 50-tisíc korún do niekoľko miliónov. Nevýhodou medziúveru je to, že platíte úroky z celej cieľovej sumy, nie iba z požičaných peňazí, takže úver splácate dlhšie. Ak splníte podmienky na čerpanie riadneho úveru, medziúver jednorazovo splatíte získanými peniazmi. Ďalšie obdobie už budete splácať riadny stavebný úver. Skôr, ako sa rozhodnete pre medziúver, dobre zvážte, ako veľmi peniaze potrebujete a či nie je výhodnejšie počkať na riadny úver, na ktorého pridelenie je podmienkou sporenie takmer dva roky a dosiahnutie určitej hodnoty tzv. hodnotiaceho čísla. Na získanie lacnejšieho – riadneho stavebného úveru, ktorého úroky sa začínajú už na menej ako piatich percentách, musíte mať nasporených zvyčajne 50 % cieľovej sumy. Sporiteľňa vám potom požičia zvyšnú časť.

Každá stavebná sporiteľňa má svoj hodnotiaci systém, pomocou ktorého vám pripisuje body za vklady a štátnu prémiu. Až keď dosiahnete určené hodnotiace číslo, potrebné na získanie riadneho stavebného úveru, máte šancu začať ho čerpať. Pripravte sa však na to, že sporiť dva roky väčšinou nestačí, pretože v tom čase je vaše číslo ešte príliš nízke. Riadny úver dosiahnete rýchlejšie napríklad zmenou variantu, znížením cieľovej sumy alebo mimoriadnym vkladom.

Hypotéku si beriete nadlho

Potreba sporiť dlhšie obdobie nevyhovuje každému, preto čoraz viac ľudí volí kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru. V súčasnosti ich poskytuje desať bánk. Peniaze však dostanete až po splnení kritérií, ktoré tieto inštitúcie požadujú: musíte ručiť vhodnou nehnuteľnosťou a mať dostatočný príjem.

Hypotéka je špeciálna dlhodobá pôžička na nehnuteľnosť. Požičať od banky si môžete až na tridsať rokov s tým, že ako záloha bude slúžiť nehnuteľnosť – kupovaná alebo iná. Práve táto záloha predstavuje prvú komplikáciu. Nedostatočné ručenie je pre mnohých neprekonateľným problémom a obzvlášť to platí pri výstavbe rodinného domu. Celý proces schvaľovania hypotéky a čerpania peňazí je totiž v prípade výstavby o niečo zložitejší ako pri kúpe už postaveného domu alebo bytu. Ak nemôžete ručiť bytom, v ktorom počas stavby domu bývate, prípadne svoj dom alebo byt nemôžu založiť vaši rodičia či známi, potrebujete pomerne veľa peňazí v hotovosti hneď na začiatku. Ak totiž chcete ručiť rozostavanou stavbou, musíte mať okrem pozemku aj projekt, stavebné povolenie a musíte začať s výstavbou. Len keď je vystavané prvé nadzemné podlažie, dá sa podľa nového katastrálneho zákona zapísať rozostavaná stavba na list vlastníctva. Až po splnení tejto požiadavky môže banka poskytnúť hypotekárny úver na ďalšiu stavbu. Ten môže pokryť sto percent nákladov stavby.

Najdôležitejšie doklady potrebné na vybavenie hypotekárnych úverov:

Pri kúpe nehnuteľnosti:
a) originál kúpnej zmluvy,
b) originál listu vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prechodu vlastníckeho práva, použiteľný na právne účely nie starší ako jeden mesiac od predloženia žiadosti.

Na preukázanie účelu pri výstavbe nehnuteľnosti:
a) list vlastníctva osvedčujúci vlastníctvo stavebníka k stavebnému pozemku, prípadne doklad preukazujúci právo stavať na tomto pozemku,
b) právoplatné stavebné povolenie,
c) geometrický plán so zameranou rozostavanou stavbou,
d) schválený projekt stavby (pri vydaní stavebného povolenia stavebný úrad opečiatkuje projekt, ku ktorému bolo stavebné povolenie vydané, a vydá ho v jednom vyhotovení stavebníkovi),
e) zmluva o diele, príp. zmluva o výstavbe,
f) položkovitý rozpočet nákladov na stavbu a celkové náklady s vyznačením časti, ktorá sa bude hradiť z hypotekárneho úveru (ak tieto rozpočty nie sú súčasťou zmluvy o diele či zmluvy o výstavbe),
g) faktúry za práce a za nakúpený stavebný materiál.

Ak splácate hypotekárnym úverom úver na pozemok, ktorý nie je hypotekárnym úverom, musíte predložiť:
a) originál úverovej zmluvy,
b) potvrdenie o aktuálnom zostatku úveru,
c) list vlastníctva k nehnuteľnosti – pozemku, ktoré sú predmetom splatenia skôr poskytnutého úveru.

Úrokové sadzby

Najlacnejší hypotekárny úver možno dnes získať za menej ako 5 percent. Úrokové sadzby, ktoré prezentujú banky vo svojich reklamách, by ste však nemali brať ako konečné. Tie zvyčajne dosiahnu len klienti, ktorí ručia nehnuteľnosťou s vysokou hodnotou, požičiavajú si menšiu sumu a majú vysoký príjem. Bežný záujemca musí počítať so sadzbou o približne 0,3 až 0,5 % vyššou. Banky totiž ponúkajú sadzby v určitom úrokovom rozpätí a podľa toho, aký má klient príjem, zabezpečenie a pod., zaradia ho do niektorej z ratingových skupín a pridelia mu úrokovú sadzbu. Výška úroku zvyčajne rastie priamo úmerne s obdobím, na ktoré ho chce klient zafixovať (to znamená, že banka nemôže úrok v tomto období zmeniť). Zväčša sa toto obdobie dojednáva na päť rokov, ale úrokovú sadzbu možno zafixovať aj na desať či pätnásť rokov, prípadne ju dohodnúť ako pohyblivú.

Splátky, splátky, splátky

Treba počítať s tým, že splátkou úveru sa výdavky spojené s hypotékou nekončia. Zaplatiť treba aj poistenie nehnuteľnosti a často aj životné poistenie. Tieto výdavky zvýšia pravidelnú platbu až o niekoľko sto korún mesačne. Niekoľko stoviek ročne zaplatíte banke aj na poplatkoch za vedenie úverového účtu. Ešte pred tým, ako banka pôžičku poskytne, bude žiadateľ potrebovať približne 7- až 12-tisíc korún (niekedy aj viac) v hotovosti. Tri- až päťtisíc korún stojí spracovanie žiadosti o úver a jeho poskytnutie, minimálne dvetisíc korún zaplatíte za odhad znalcovi. Zaplatiť musíte aj za každý návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Aj tu treba povedať, že výstavba domu je o niečo drahšia, ako keby ste si kupovali už postavený dom. Za postupné čerpanie úveru zaplatíte banke vyšší poplatok, počas výstavby budete potrebovať aj viac znaleckých posudkov. Vo väčšine finančných ústavov zaplatíte poplatok za poskytnutie hypotekárneho úveru len vtedy, ak vám banka úver naozaj schváli. Niekde však platíte aj za samotné spracovanie žiadosti, bez ohľadu na to, ako to s úverom nakoniec naozaj dopadne.

Výhody a nevýhody hypotekárneho úveru

Výhody:

• človek sa k bývaniu dostane skôr, ako keby si naň mal najskôr našetriť,

• dlhý čas splácania, až 30 rokov,

• oproti iným bankovým úverom je úroková sadzba výhodnejšia,

• úver možno získať aj na rozostavanú nehnuteľnosť, aj na rekonštrukčné práce na dome či byte,

• možno zaň kúpiť pozemok, ale bez štátneho príspevku,

• pred neschopnosťou splácať úver sa možno poistiť – napríklad v prípade práceneschopnosti či straty zamestnania.

Nevýhody:

• úver sa poskytuje maximálne vo výške 70 % hodnoty založenej nehnuteľnosti (ak si neberiete stopercentnú hypotéku, ktorá je drahšia),

• banky vyžadujú okrem ručenia nehnuteľnosťou aj ďalšie zabezpečenie úveru, napr. životným poistením,

• čím dlhšie úver splácate, tým sú splátky nižšie, ale na úrokoch zaplatíte viac,

• úver musí byť založený domom (aj rozostavaným) alebo bytom, na ktorý má banka v prípade nesplácania nárok,

• poplatky sú pri postupnom čerpaní peňazí vyššie,

• potrebujete viac znaleckých posudkov.

Charakteristika hypotekárneho úveru

1. Výška úveru: minimálna je vo väčšine bánk 100-tisíc Sk, maximálna vo väčšine bánk nie je obmedzená.
2. Obdobie splatnosti: 4 až 30 rokov.
3. Úroková sadzba: zvyčajne si možno vybrať z týchto typov:
a) fixovaná na 5 rokov,
b) fixovaná na 10 rokov,
c) fixovaná na 15 rokov,
d) pohyblivá.
4. Účel použitia: investícia do nehnuteľnosti
a) nadobudnutie nehnuteľnosti,
b) výstavba nehnuteľnosti,
c) rekonštrukcia, modernizácia, údržba nehnuteľnosti (zmena dokončenej stavby),
d) splatenie skôr poskytnutého úveru, použitého na investíciu do nehnuteľnosti, ktorá nie je hypotekárnym úverom.
5. Čerpanie úveru: po predložení dokladov o účelovom použití úveru a po splnení určených podmienok bezhotovostne na účty dodávateľov, resp. predávajúcich alebo na účet vedený klientom.
6. Zabezpečenie: zriadením záložného práva na nehnuteľnosť a poistenie nehnuteľnosti proti poškodeniu a zničeniu.