Skôr, ako začnete s rekonštrukciou bytu

Rekonštrukcia, resp. modernizácia môže byť niekedy z hľadiska prípravy rovnako náročná ako výstavba nového domu. Oba spôsoby prípravy nového bývania vyžadujú finančné zabezpečenie (z vlastných zdrojov alebo s využitím cudzích finančných zdrojov), jasnú koncepciu, dobrý projekt, výber vhodných zhotoviteľov, súhlas susedov (je vhodné a slušné ich informovať aj tesne pred začatím prác), odsúhlasenie príslušných orgánov štátnej správy a obce pri získaní rôznych rozhodnutí, stanovísk, vyjadrení a pod. Rekonštrukcia či modernizácia bytu je o to náročnejšia, že sme obmedzení niektorými danostiami bytu (nosný systém, umiestnenie inštalačného jadra, umiestnenie okien, vstup do bytu a pod.). V súčasnosti je jednou z najčastejších úprav v bytoch výmena a prestavba bytových jadier, odstraňovanie a budovanie nových priečok (väčšine majiteľov dispozičné riešenie bytov nevyhovuje), úprava kuchýň, vyhotovenie nových podláh, výmena okien a dverí.
Investor, ktorý má v úmysle rekonštruovať či modernizovať byt, musí jasne definovať svoje požiadavky. Od každého sa očakáva, že bude schopný formulovať svoju predstavu prípadne nakresliť aj jednoduchý náčrt. Svoje predstavy môže konzultovať aj s architektom. Väčšina vlastníkov nemá dostatok skúseností a chýbajú im aj odborné znalosti, preto sa vyplatí konzultovať s odborníkom.

So stavebným povolením alebo bez neho?

Investor musí už pred začiatkom vedieť, ktoré plánované stavebné práce treba realizovať na základe stavebného povolenia, na ktoré stačí ohlásenie, a ktoré sa dajú realizovať bez ohlásenia stavebnému úradu.
Stavebné povolenie (podrobnejšie pozri zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov, Oddiel 4 Povoľovanie stavieb, zmien stavieb a udržiavacie práce) treba pri úpravách, pri ktorých sa mení vzhľad stavby, zasahuje sa do nosných konštrukcií, mení sa spôsob užívania (napr. pri vytvorení otvoru v nosnej stene, v niektorých prípadoch pri vymurovaní bytového jadra a pod.). Pri niektorých stavebných úpravách a udržiavacích prácach sa od stavebníka vyžaduje ohlasovacia povinnosť (napr. výmena okien a pod.). Ohlásenie sa nevyžaduje pri ostatných udržiavacích prácach (napr. opravy a výmena vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh, dlažieb, opravy okien, dverí, výmena zariaďovacích predmetov a pod. ).

Potrební odborníci

Na koordináciu realizácie stavebných prác treba vyhotoviť kvalitný projekt, ktorý musí byť výsledkom názorov architekta, projektanta a stavebníka. Niekto práve vyhotovenie projektu považuje za zbytočné míňanie peňazí. Rekonštrukcie a modernizácie bytových priestorov sa robia väčšinou bez odborného projektového riešenia. Prax však ukazuje, že improvizované riešenia sú často nákladnejšie. Za realizovateľnosť projektu zodpovedá projektant zvyčajne pri vykonaní autorského dozoru. V prípade zásahov do nosných konštrukčných prvkov je veľmi dôležité vyžiadať si stanovisko statika a súhlas ostatných vlastníkov. Spôsob realizácie prác volí stavebník, môže byť svojpomocne – práce realizuje sám stavebník vlastnými silami pod dohľadom odborne spôsobilej osoby – alebo dodávateľsky. Zhotoviteľom rekonštrukcie či modernizácie môže byť jeden zhotoviteľ – priamy zhotoviteľ, ktorý bude koordinovať práce jednotlivých subdodávateľov – alebo viac zhotoviteľov – stavebník sám najíma remeselníkov. Pri výbere zhotoviteľa treba zvážiť okrem ceny aj kvalitu prác, na preverenie si treba vyžiadať referencie. So zhotoviteľmi je nevyhnutné uzatvárať zmluvy o dielo, ktoré majú obsahovať predmet zmluvy, presné vyšpecifikovanie rozsahu prác, termíny začatia a dokončenia prác a konečnú cenu. V zmluve treba presne stanoviť podmienky pre začatie stavebných prác a preberacie podmienky (vykonanie skúšok a pod.). Bez zmluvného zabezpečenia – pri práci “načierno” nemáme nárok na reklamácie.
Ak stavebník nie je odborne zdatný, odporúča sa objednať technický dozor, napr. na predchádzanie poškodeniu vysokokvalitných zariaďovacích prvkov – neodbornou montážou, resp. zlým napojením špeciálnej výtokovej batérie možno natrvalo poškodiť daný prvok.
Veľmi dôležitá je kontrola atestov a dodacích listov materiálov a zariadení, kde sa treba presvedčiť o tom či sú v súlade s predloženou faktúrou.

Časový plán

Už pred začatím prác treba navrhnúť spôsob a postup realizácie a následne vypracovať plán realizácie z vecného a časového hľadiska. Kvalitný plán je základom úspechu. Vo viacerých prípadoch však práve táto časť prípravy realizácie absentuje alebo je spracovaná dosť povrchne. Časový plán modeluje realizačný postup, kontrolnú a skúšobnú činnosť a informuje nás o priebehu prípravy a realizácie rekonštrukcie. V časovom harmonograme je uvedený čas a postupnosť všetkých činností, ako aj celková dĺžka trvania. Do časového plánu je dobré zahrnúť priebežné, resp. čiastkové kontrolné skúšky, prípadne kontroly, ktoré by mali byť uvedené aj v dokumente rekonštrukcie – v stavebnom denníku.
Odborník pri tvorbe plánu uvažuje o viacerých variantoch riešení, z ktorých spravidla vyberá optimálny. Spracovanie časového plánu si vyžaduje od spracovateľa vedomosti z oblasti prípravy stavieb a osobitne z oblasti realizácie a jej organizácie v priestore a čase, z oblasti ochrany životného prostredia, bezpečnosti práce a požiarnej ochrany. Pri návrhu časového plánu musí poznať zákonitosti vzájomných nadväzností čiastkových procesov, pretože z technologických dôvodov treba práce zaraďovať tak, aby sa pre každý z nich vytvárala potrebná stavebná pripravenosť. Návrh realizačného postupu závisí aj od konkrétnych podmienok.

Pre zostavenie časového plánu potrebujeme poznať súpis, objemy prác (z výkazu výmer), zdroje (slúžia na splnenie činnosti – sú to ľudia, materiál, zariadenia) a podmienky realizácie. Požadovaný čas realizácie prác je stanovený v zmluve. V priebehu prác treba sledovať údaje časového plánu a porovnať ich so skutočnosťou. Časový plán treba periodicky aktualizovať v súlade s nezrovnalosťami medzi plánovaným a skutočným priebehom prác. Časový plán pre rekonštrukcie či modernizácie sa vypracuje vo forme harmonogramu, ktorý je zrozumiteľný aj pre laika.