S čím treba rátať pri rekonštrukcii domu?

Ak to stav objektu dovolí, môžete sa ihneď sťahovať a rekonštruovať ho postupne. No možno už ste vlastníkmi čarovného objektu po svojich predkoch, ale nemáte predstavu ako začať. Z hľadiska finančného porovnania rekonštrukcie s novostavbou je ťažké vysloviť jednoznačné stanovisko. Rozdiely sú naozaj veľké, líšia sa z prípadu na prípad, a je veľmi dôležité objektívne posúdenie odborníkom. Vo všeobecnosti sa však hovorí, že rekonštrukcia je väčšinou náročnejšia, pretože sa tu vyskytujú nepredvídateľné prekážky, ktoré môžu priebeh spomaliť alebo skomplikovať. Samozrejme, hovoríme o kompletnej veľkej rekonštrukcii domu. Ak je dom v stave, ktorý vám vyhovuje a potrebuje iba nové nátery, nie je o čom hovoriť.

Rekonštrukcia starého domu ani výstavba nového nie sú nikdy také ideálne, ako sa javia. No pri novostavbe je priebeh výstavby predvídateľnejší.

243823

Dobre zvládnutá rekonštrukcia = kompromisy

Súčasný životný štýl je iný než bol ten, ktorým žili naši starí rodičia a predkovia. Rodinný dom má poskytovať väčšie pohodlie než byty v starších bytových a panelových domoch, existuje však mnoho starších rodinných domov, ktoré majú menšiu obytnú plochu ako bežné byty, a ani dispozičné riešenie nebýva najšťastnejšie. Majú však svoje čaro, ktoré je často silnejšie ako veľká obytná plocha. Je to však otázka pohľadu na život.

Každá rekonštrukcia predstavuje pre dom ďalšie zaťaženie vo väčšej či menšej miere. Preto si treba pred každou rekonštrukciou odpovedať na otázku: V akom stave je dom a jeho stavebné prvky? V tejto fáze je dobré urobiť stavebnotechnický prieskum, ktorý sa vypracuje na okamžité použitie a je zameraný na zistenie technického stavu konštrukcií. Určuje sa, či jednotlivé konštrukčné prvky môžu aj naďalej slúžiť svojmu účelu, hľadajú sa nedostatky a najmä príčiny porúch. Najlepšie je preveriť celý dom od základov až po strechu, vrátane všetkých zvislých aj vodorovných konštrukcií. Zmyslom stavebnotechnického prieskumu je zabrániť zbytočnej likvidácii pôvodných a nepoškodených konštrukcií.

Často je nevyhnutná kompletná rekonštrukcia. To zahŕňa aj demontáž starých sietí (rozvodov vody, kanalizácie, plynu, elektriny, kúrenia) a ich nahradenie novými.

Na hrubý odhad nákladov na rekonštrukciu poslúži pravidlo, že novostavba rodinného domu je po dokončení hrubej stavby približne v jednej tretine investičných nákladov. Dom určený na celkovú rekonštrukciu (ak má vyhovujúci krov a strechu) je približne na úrovni hrubej stavby až po zistení a náprave všetkých porúch nosných aj nenosných konštrukcií a po vybúraní všetkých prvkov, ktoré treba odstrániť vzhľadom na dispozičné zmeny. Tieto zásahy môžu dosiahnuť jednu tretinu nákladov, ktoré vyžaduje hrubá stavba, a často ju aj prevýšiť.

V prípade, že je náš dom v zóne pamiatkovej ochrany, stavebný úrad nariadi vykonať stavebno-historický prieskum. Pri rekonštrukciách historických domov môže odbor pamiatkovej ochrany trvať na zachovaní pôvodného vzhľadu domu aj jeho častí, a to prináša investorovi nemalé finančné výdavky.

S historickým domom nemôžeme zaobchádzať podľa ľubovôle. Platia preň náročnejšie kritériá. A to nielen pre pamiatkovú ochranu, ktorá nepovoľuje rušivé zmeny a svojvoľné deformácie.

Staré domy bez tváre

Nedá sa povedať, že všetky historické stavby sú špičkou architektúry svojho obdobia. Niektoré vyrástli tak trochu živelne a nemajú črty vidieckej chalupy, či mestskej vily – čo sa prejavuje najmä pri domoch postavených v druhej polovici 20. storočia. Správnu atmosféru treba vytvoriť rekonštrukciou a popustiť uzdu svojej fantázie. Dom, garáž, plot, strom, lavička aj trávnik, to všetko má popri svojej prevádzkovej funkcii aj funkciu výtvarnú a dotvára charakter domu – domova.

Rekonštrukcia v kocke

Prednosti

• rýchlejšia výstavba (ak nejde o celkovú rekonštrukciu);
• možnosť získať dom v atraktívnej lokalite alebo na mieste, ku ktorému máme citový vzťah;
• možnosť získať dom s dušou a charizmou.

Nedostatky

• vyššie prevádzkové náklady;
• možnosť ovplyvniť dispozíciu domu iba obmedzene;
• nemožnosť ovplyvniť umiestnenie domu na pozemku;
• nutnosť stavebnotechnického a niekedy aj stavebno-historického prieskumu.

S čím začať?

Skôr než začnete s rekonštrukčnými prácami, ujasnite si vaše predstavy a požiadavky na budúce priestory. Od toho totiž bude závisieť aj rozsah rekonštrukcie a od neho zasa ďalší postup. Čo teda rozumieme pod pojmom rekonštrukcia? V podstate ide o stavebný zásah do hotového domu či bytu v menšom alebo väčšom rozsahu. Rekonštrukcia sa môže týkať len vybavenia bytu (výmena omietok, obkladov, rušenie nenosných priečok, vytváranie nových priečok a podobne) alebo rozšírenia priestorov domu (nadstavba, prístavba, zásahy do nosných konštrukcií a rozvodov vody, elektriny, tepla, plynu a podobne). Ako teda postupovať? 

243821

Stavebný úrad. Áno či nie?

Ak ste presvedčení, že pri rekonštrukcii nezasiahnete do práv iných osôb, nebudete robiť zásahy do nosných konštrukcií, meniť rozvody médií či vzhľad domu, postačí, ak svoj zámer ohlásite na stavebnom úrade ako drobnú stavbu. Na základe predložených dokladov stavebný úrad posúdi, či spĺňate podmienky na ohlásenie drobnej stavby. Ak áno, do jedného mesiaca vám úrad vydá kladné stanovisko. Potom môžete realizovať svoj zámer. Ohlásená drobná stavba sa nekolauduje. Ak stavebný úrad nie je celkom presvedčený, že rekonštrukcia nebude mať vplyv na okolité stavby a pozemky, vydá nariadenie, že stavba musí prejsť stavebným konaním, a teda sa nesmie vykonať bez stavebného povolenia.

Pri rozsiahlej rekonštrukcii treba vypracovať projektovú dokumentáciu na stavebné povolenie, v ktorej sa zdokumentujú všetky skutočnosti (odlišnosti nového stavu od starého). Dobrý architekt urobí projekt podľa vášho želania, pričom bude musieť rešpektovať (možno i proti vašej vôli) normy a predpisy, ktoré určujú možný vplyv novej stavby na okolie. Možno si poviete, prečo nevypracovať projekt naraz? Taký, podľa ktorého by sa dalo už aj stavať. Predstava je to síce pekná, ale skutočnosť je iná. Každý stupeň projektovej dokumentácie totiž musí ísť na prerokovanie a schválenie a na každom stupni stavebného konania sa vyskytne menej či viac závažných pripomienok, ktoré majú vplyv na výsledok.
 
Príslušné časti projektu necháte posúdiť orgánom štátnej správy a správcom sietí (ak sa rekonštrukcia týka aj rozšírenia odberu vody, plynu či elektriny).

V prípade kladného priebehu konania stavebný úrad vydá stavebné povolenie, ktorého právoplatnosť vám potvrdí po uplynutí 14-dňovej lehoty (počas jej trvania účastníci konania môžu proti stavebnému povoleniu podať odvolanie). Súčasne s potvrdením právoplatnosti stavebného povolenia vám úrad vydá (v jednom vyhotovení) projektovú dokumentáciu s pečiatkou stavebného úradu, ktorú ste povinní mať na stavbe od začiatku do konca rekonštrukcie a nakoniec ju predložiť pri kolaudácii.

Po dokončení rekonštrukcie budete musieť ešte raz navštíviť stavebný úrad a podať návrh na kolaudačné rozhodnutie, ktoré je súčasne povolením na užívanie celej stavby.

243822

360-stupňový uhol pohľadu

Dokladov potrebných na boj s úradmi je veľa. A pretože každá stavba je iná, ich presný zoznam získate až od príslušného stavebného úradu, ktorý vám presne povie, čo a od akého orgánu štátnej správy budete potrebovať.  Ak plánujete rekonštrukciou rozšíriť dom tak, že veľkosť rekonštruovaných priestorov nebude v súlade s územným plánom obce, stavebný úrad bude od vás požadovať územné rozhodnutie, čo možno vnímať ako výrazný krok späť. Preto sa najprv poraďte s architektom na spoločnom postupe, aby ste neinvestovali zbytočne do projektov, ktoré by sa museli nakoniec aj tak prerobiť. Vo vašich rekonštrukčných plánoch skúste zohľadniť  aj názory susedov, respektíve zamyslieť sa nad tým, ako by na vás pôsobil nový objekt, keby ste boli na ich mieste. Prípadne skúste uhádnuť, čo susedom na súčasnom stave vášho pozemku prekáža, a predložte im riešenie, v ktorom sa tieto problémy odstránia – často ide o maličkosti. Vedzte, že ak niet konfliktov (najmä so susedmi), alebo sú minimalizované, vybavovanie na úradoch ide rýchlejšie.  

Resumé

Z napísaného sa môže zdať novostavba ako jednoznačne jednoduchšia, veľakrát lacnejšia a často aj priamejšia cesta k zodpovedajúcemu bývaniu. „Romantickejšiu“ cestu rekonštrukcie však nemôžeme zavrhovať. Je iba na vás, či dáte prednosť ceste za novým domovom po štvorprúdovej, trochu preplnenej diaľnici, alebo zvolíte pomalú jazdu vláčikom s výhľadom na krajinu.