Ako odhadnúť cenu stavby rodinného domu? Na čom sa dá ušetriť a čo môže cenu domu ešte zvýšiť?

Predstava vysnívaného domu je silná motivácia. Priestranná kuchyňa a terasa, kde si užijete skoré rána aj neskoré večery, záhrada, v ktorej sa deti budú môcť bezpečne hrať a v podkroví vlastná izba pre každé z nich… No vráťme sa na zem. Máte na to dosť peňazí? Odpoveď na túto otázku by ste mali poznať, skôr než sa pustíte do stavby. Inak si môžete zarobiť na poriadne problémy.

Pozor na (aj nezámerne) zavádzajúce informácie o cenách stavby, pri ktorých nie je jasné, čo presne je v nich započítané. Zdroj: iStock

Pozor na zdroje informácií

Odkiaľ začať? Začnime radšej tým, odkiaľ nezačať. Určite nezačínajte prieskumom na internetových fórach – na všeobecnú otázku totiž dostanete odpoveď, ktorá vám v ničom nepomôže. Zistíte len, koľko stál čísi dom, no nebudete vedieť, aký je veľký, ani kde, z čoho, kedy a ako ho postavili. A tieto „detaily“ sú pri dome rovnako dôležité ako typ, výbava, vek a najazdené kilometre pri kúpe auta.

Podobne zavádzajúca môže byť aj informácia od priateľov, známych alebo rodiny. Aj keby vám ju prezradili s tým najlepším úmyslom a maximom podrobností, bude prinajmenšom neaktuálna. Ceny stavebných materiálov aj prác totiž neustále stúpajú – ak spriemerujete roky stability a šialeného rastu, aký sme tu mali v poslednom období, dostanete sa na ročný nárast približne o 5 %. Navyše je pravdepodobné, že na niektoré zle odhadnuté náklady (napríklad ešte stále nedokončený interiér) „pozabudnú“ aj dobrí priatelia.

Priemerná cena stavby

Pozor si dajte aj na neuveriteľne nízke „ceny od…“, ktoré uvádzajú stavebné firmy za novostavby na kľúč. Často do nich totiž nie sú zahrnuté všetky „detaily“ – napríklad základy. Navyše sa počíta s najlacnejšími variantmi materiálov a výrobkov, ktoré pravdepodobne nebudete chcieť. Takže v realite sa dostanete na podstatne (možno aj dvojnásobne) vyššiu sumu.

Najpresnejšiu sumu vám dokáže povedať architekt alebo projektant, ktorý vám navrhne konkrétny dom. Ibaže skôr než si dáte návrh vypracovať, mali by ste vedieť, či máte na stavbu dostatok peňazí. Inak by ste zbytočne zaplatili za projekt domu, ktorý nedokážete postaviť. Možno to znie trochu ako Hlava 22, no v tomto prípade existuje riešenie – priemerná cena za 1 m².

Prepočet na 1 m² podlahovej plochy, ktorý sa bežne používa pri kúpe nehnuteľnosti, je dobrým začiatkom aj pri stavbe domu. Zdroj: iStock

Približne je dobrý začiatok

Prepočet na 1 m² podlahovej plochy, ktorý sa bežne používa pri kúpe nehnuteľnosti, je dobrým začiatkom aj pri stavbe domu. Jeho veľkosť je totiž to, čo ovplyvňuje podstatnú časť ceny stavby. Samozrejme, treba si uvedomiť, že je to len približná suma, ktorá počíta s priemerným štandardom a nezahŕňa žiadne špecifiká domu či nadštandardné materiály alebo technológie.

Takéto zjednodušenie je však skvelým začiatkom na to, aby ste si urobili základný obraz – ak napríklad dokážete dať dokopy len polovičnú sumu oproti tej, ktorá vám takýmto orientačným prepočtom vyšla za dom, aký si predstavujete, vôbec nemá zmysel sa do stavby púšťať.

Architekt Fero Lehocký z ateliéru Inardex odporúča počítať na začiatku so sumou 1 900 € za 1 m² čistej úžitkovej plochy. „Na úplný začiatok uvažovania o stavbe domu to takto zjednodušujeme aj u nás v ateliéri,“ hovorí.

„Interne to nazývam ‚dobrá stredná trieda‘. Materiály a technológie vyberáme tak, aby spĺňali súčasné legislatívne požiadavky a zároveň tak, aby bola kvalita bývania čo najvyššia pri rozumných financiách. Ceny taktiež kontrolujeme podľa oficiálnych naceňovacích programov, cenových ponúk firiem a aj ďalších zdrojov,“ vysvetľuje architekt a dodáva. „V tejto cene je zahrnuté všetko, čo potrebujete, aby ste sa do domu mohli nasťahovať, okrem nábytku. To znamená nielen hrubá stavba, ale aj všetky povrchové úpravy, rozvody, technológie, sanita atď. Uvažujeme pritom o najčastejšie používaných materiáloch v interiéri – nie úplne najlacnejších, ale žiadne špičkové drevené podlahy ani luxusné obkladačky.“

Ak napríklad dokážete dať dokopy len polovičnú sumu oproti tej, ktorá vám takýmto orientačným prepočtom vyšla za dom, aký si predstavujete, vôbec nemá zmysel sa do stavby púšťať. Zdroj: iStock

Ak si teda chcete urobiť základnú predstavu, začnite so sumou, ktorú na základe svojich skúseností odporúča architekt Lehocký. Alebo si vyberte konkrétny katalógový projekt, prípadne architekta, ktorého práca sa vám páči, a chceli by ste, aby vám dom navrhol. V konkrétnom ateliéri sa potom informujte na priemernú cenu za 1 m² stavby.

Čo môže cenu domu zvýšiť?

Cena domu môže oproti uvádzanému štandardu poriadne narásť, je však dobré si tieto náklady rozdeliť na také, s ktorými nič neurobíte, a také, ktoré viete ovplyvniť svojou voľbou. Tými, ktoré dokážete ovplyvniť len ťažko, sú v prvom rade základy. Jediný spôsob je výber pozemku. Ak už však pozemok máte, alebo si vyberiete parcelu v komplikovanom teréne z iného dôvodu, musíte počítať s tým, že vás základy vyjdú drahšie. V štandardnej cene za 1 m² sa totiž počíta s bežným založením domu na rovine (s betónovou doskou alebo so základovými pásmi). Svahovitý pozemok či nestabilné podložie si však môžu vyžiadať podstatne náročnejší spôsob zakladania, prípadne aj oporné múry a väčšie terénne úpravy, čo dokáže cenu domu zdvihnúť o desiatky tisíc eur.

S výslednou sumou, ktorú za dom zaplatíte, však môžu hýbať aj vaše rozhodnutia, a to doslova položku po položke – od materiálu na zateplenie cez interiérové dvere až po inštalácie. Ktoré z nich majú najväčší vplyv? Položkou, ktorá môže „lietať“ v širokom rozpätí, sú výplne otvorov – napríklad bežné (nie tie najlacnejšie) dvere na terasu sú niekoľkonásobne lacnejšie než hliníkový portál (teda zasklená stena s posuvnými dverami).

Veľké plochy = veľké ceny?

S cenou domu dokážu poriadne zamávať aj povrchové úpravy, teda podlahy, omietky, obklady či fasáda. Tieto materiály sa totiž používajú na veľkých plochách a aj rozdiel niekoľkých eur za 1 m² narastie po vynásobení plochou na slušnú sumu. S podstatne vyššou cenou počítajte najmä pri prírodných materiáloch (napr. drevených parketách) a pri obkladoch. Tie sú totiž v porovnaní s omietkami drahšie nielen vzhľadom na cenu samotného materiálu, ale aj vzhľadom na vyššiu prácnosť a zložitejšiu konštrukciu (napr. drevená fasáda sa upevňuje na rošt).

S podstatne vyššou cenou počítajte najmä pri prírodných materiáloch (napr. drevených parketách) a pri obkladoch. Zdroj: iStock

Na čom sa dá ušetriť?

V našich končinách má tradíciu svojpomocná výstavba a mnohí ju aj dnes považujú za spôsob, ako si náklady na stavbu domu efektívne znížiť. Pravda je, že týmto spôsobom sa dá výsledná suma skresať približne o 10 až 20 %, nemusí sa to však podariť každému.

Samozrejme, rozhodnutia o jednotlivých položkách, ktoré dokážu celkovú cenu domu zvýšiť, ju môžu aj o niečo znížiť. Tu však nie je rozumné priveľmi škrtať. Asi nikto totiž nechce bývať v dome, v ktorom sa výrazne šetrilo na kvalite. Navyše by vám v ňom malo ostať zopár vysnívaných vecí, z ktorých budete mať radosť – napríklad tehlový obklad steny či veľké posuvné dvere na terasu.

Asi nikto nechce bývať v dome, v ktorom sa výrazne šetrilo na kvalite. Navyše by vám v ňom malo ostať zopár vysnívaných vecí, z ktorých budete mať radosť – napríklad tehlový obklad steny či veľké posuvné dvere na terasu. Zdroj: iStock

Veľmi účinný spôsob, ako ušetriť, je zmenšiť podlahovú plochu domu. Základná suma za 1 m² totiž nepustí, tú budete musieť zaplatiť bez ohľadu na to, ako veľmi budete šetriť. Zamyslite sa nad tým, či budete naozaj využívať všetky plánované miestnosti a či ste to zbytočne neprehnali s ich plochou. Typickým nevyužitým priestorom, bez ktorého by sa mnohí zaobišli, je napríklad hosťovská izba. Významný potenciál na úsporu majú aj kúpeľne – sú totiž pomerne nákladnou záležitosťou, preto stojí za to dobre si premyslieť, či naozaj potrebujete dve alebo tri.

Pri hľadaní vhodného kompromisu je najlepšie spoľahnúť sa na skúseného architekta – s jeho pomocou sa môžete dostať na rozumnú cenu domu, a pritom v ňom budete mať nielen to, čo potrebujete (no žiadne zbytočnosti), ale aj prvky, po ktorých ste najviac túžili.

S čím treba ešte počítať?

Nezabudnite, že okrem samotného domu budete potrebovať aj nábytok. Len zariadenie kuchyne (vrátane spotrebičov) pritom môže vyjsť na pekných pár tisíc eur. Skúsenosti tiež ukazujú, že mnohým vo finále neostane dostatok peňazí na úpravy exteriéru – na terasu a záhradu. Práve terasa a záhrada pritom patrili k najdôležitejším dôvodom, pre ktoré sa pôvodne pre stavbu domu rozhodli. V rozpočte by ste si mali vyčleniť peniaze aj na oplotenie pozemku, prípojky na inžinierske siete, prístrešok na auto a ďalšie drobné stavby, napríklad sklad záhradného náradia.

Skúsenosti tiež ukazujú, že mnohým vo finále neostane dostatok peňazí na úpravy exteriéru – na terasu a záhradu. Práve terasa a záhrada pritom patrili k najdôležitejším dôvodom, pre ktoré sa pôvodne pre stavbu domu rozhodli. Zdroj: iStock

Oplatí sa so stavbou čakať?

A je tu ešte jedna dôležitá vec, s ktorou treba počítať, no často sa na ňu zabúda – čas. Ten hrá proti vám, pretože ako sme už spomínali v úvode, žijeme v časoch, keď ceny materiálov aj práce neustále rastú – či už rýchlejšie, alebo pomalšie. Je teda veľmi pravdepodobné, že materiál a práca, ktoré budete potrebovať pri dokončovaní domu, budú drahšie – napríklad o tri roky si za vonkajšie omietky zrejme priplatíte oproti dnešným cenám približne 15 %.

TEXT: Erika Kuhnová v spolupráci s Ferom Lehotským
FOTO: Inardex, iStock
ZDROJ: časopis Môj dom