Kupujeme nehnuteľnosť (časť 1.)

Kupujeme nehnuteľnosť (časť 1.)

16. 03. 2011
Zdieľať

Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najvážnejšie životné rozhodnutia a vo väčšine prípadov je najväčšou finančnou investíciou, s akou sa v živote stretnete. Keďže ju človek zvyčajne absolvuje len 2- až 3-krát za život, spája sa v prvom rade s veľkým pocitom neistoty.

Ak ste už aj mali s kúpou nehnuteľnosti skúsenosť, bolo to pravdepodobne dosť dávno a situácia na trhu aj vaše osobné pomery boli vtedy úplne odlišné.

Najčastejšie tri otázky súvisiace s kúpou sú:

 – Mám kupovať? A ak áno, mám kúpiť teraz?
 – Ako si mám vybrať, aby som kúpil správne?
 – Na čo si mám dať pozor a ako postupovať, aby som kúpu neskôr neoľutoval?

Všeobecný názor na to, či kupovať, je väčšinou jednoznačný – áno. Tvrdia to banky, pretože by vám radi požičali, tvrdí to štát, pretože občan s nehnuteľnosťou je zodpovedný občan s adresou, ktorý platí dane, tvrdia to zamestnávatelia, pretože sa stávate stabilnejším a pracovitejším zamestnancom, tvrdia to realitné kancelárie, rodinní psychológovia, finanční poradcovia, vaši už nehnuteľnosť vlastniaci známi aj vaši rodičia. Potreba mať vlastné bývanie je v nás natoľko zakorenená, že len malý počet z nás volí inú cestu.

Podľa prieskumov viac než 80 % ľudí vlastní svoj dom či byt a viac než 80 % zo zvyšku by v budúcnosti chcelo svoje bývanie vlastniť.

Táto potreba je univerzálna na celom svete, možno len percentá sa mierne líšia.

Ak však odložíme emócie bokom, v prospech kúpy vlastného bývania nájdeme tri racionálne dôvody:

1. Vlastné bývanie dáva pocit istoty.
Vaše bývanie, aj keď je založené v prospech banky, je váš majetok, o ktorom rozhodujete vy. Na rozdiel od nájmu rozhodujete, ako dlho tu budete bývať, s kým tu budete bývať, aká bude kvalita vášho bývania a (avšak nielen) akú farbu budú mať vaše steny či kde budú visieť obrazy.

2. Vlastné bývanie poskytuje finančnú stabilitu.
Na rozdiel od nájmu, nad ktorého finančnými parametrami nemáte kontrolu (výška nájmu môže rásť podľa vôle prenajímateľa), náklady na bývanie do veľkej miery kontrolujete vy. Či už je to výškou splátky úveru (najmä fixáciou úrokovej sadzby), alebo rozhodovaním (prípadne spolurozhodovaním) o výške prevádzkových nákladov (za energie, služby a údržbu).

3. Vlastné bývanie predstavuje formu budovania osobného majetku.
Napriek dramatickým výkyvom cien na trhu nehnuteľností v posledných rokoch predstavujú nehnuteľnosti dlhodobo jednu z najbezpečnejších investícií. Na atraktívnosti jej pridáva aj fakt, že takejto investícii väčšina (viac či menej) rozumie.


Foto: Kamil Mrva

Foto: Kamil Mrva

Napriek tomu však existujú aj dva zásadné dôvody, pre ktoré sa kúpa vlastného bývania (dočasne) neodporúča:

1. Nekupujte vlastné bývanie, ak vaša finančná situácia nie je stabilná.
Vlastný byt či dom by mal kupovať človek, ktorý má buď dostatok finančných prostriedkov (vo forme majetku či úspor) alebo ktorého príjmy zo zamestnania či podnikania sú relatívne stabilné (stabilné zamestnanie, perspektívne podnikanie).

2. Nekupujte si byt či dom, ak sú vaše životné pomery v procese zmeny.
Bývanie by mal kupovať iba človek, ktorý vie, kde chce v najbližšom období žiť, prípadne aj v akom je zväzku a aké záväzky mu z toho vyplynú (partnerstvo, manželstvo, deti a pod.)

Finančná nestabilita a neistá životná situácia sú síce zásadné dôvody na oddialenie kúpy nehnuteľnosti, najčastejšie diskutovanou medzi kupujúcimi je však situácia na trhu. Tú ale zámerne neuvádzame ako zásadný dôvod, pretože rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti, okrem investičného nákupu, by na ňu nemalo byť viazané.

Situácia na trhu nehnuteľností je aj vďaka udalostiam od roku 2007 (dramatický rast a následný pokles cien) jednou z najrozporuplnejších tém.

Tip: Všetok nábytok a bytové doplnky na jednom mieste

Pri rozhodovaní každého kupujúceho sú kľúčovými tieto argumenty:

1. Trh nehnuteľností z dlhodobého hľadiska ovplyvňuje najmä demografia.
Aj keď sa počet našej populácie dramaticky nezvyšuje, ani neklesá, a pokiaľ sa neudeje niečo dramatické (vojna, nákaza, úder meteoritu – vyberte si, čo považujete za najpravdepodobnejšie), stále tu bude veľký (a mierne narastajúci) počet ľudí s potrebou bývať (dopyt).

2. Bytový fond je u nás obzvlášť starý a vo všeobecnosti svojím objemom a štruktúrou nezodpovedá dopytu.
Aj keď sa v poslednom období postavilo relatívne veľké množstvo nových bytov a domov, stále počtom neuspokojili potrebu, ktorá od 2. svetovej vojny dramaticky narástla. Zároveň možno povedať, že väčšina bytov a domov (stačí letmý pohľad na internet) neodráža súčasné potreby bývania či už parametrami, alebo stavom.

Ak teda odhliadneme od cyklického vývoja na trhoch (nielen realitnom), pre individuálne špecifiká vybraných lokalít (lokálny pomer ponuka – dopyt) platí všeobecné pravidlo, že nehnuteľnosti si stabilne udržiavajú svoju hodnotu, a tak je rozhodnutie kúpiť (investovať do nehnuteľnosti) rozumné a aj relatívne bezpečné.

Pre kupujúceho je preto prioritou zrealizovať kúpu nehnuteľnosti v danom čase čo najlepšie a najvýhodnejšie, a nie čakať na ideálnu situáciu na trhu.

Z dlhodobého hľadiska (časový horizont 5 – 8 rokov, resp. i viac) totiž správnosť rozhodnutia kúpiť ovplyvňujú skôr parametre danej nehnuteľnosti vo vzťahu k iným nehnuteľnostiam než fakt, že bola kúpená pred nárastom cien či v cenovom vrchole daného obdobia


Bratislavská kolónia malých bytov od architekta Emila Belluša, postavená začiatkom 30. rokov 20. storočia, je ukážkou progresívneho prístupu k riešeniu bývania na čo najmenšej ploche.

Bratislavská kolónia malých bytov od architekta Emila Belluša, postavená začiatkom 30. rokov 20. storočia, je ukážkou progresívneho prístupu k riešeniu bývania na čo najmenšej ploche.
Daniel Veselský

Bratislavská kolónia malých bytov od architekta Emila Belluša, postavená začiatkom 30. rokov 20. storočia, je ukážkou progresívneho prístupu k riešeniu bývania na čo najmenšej ploche.

 

Nájom alebo kúpa?
Pri otázke, či kúpiť, treba zvážiť, či je finančne výhodnejšie byť v nájme alebo vlastniť. Ak máte zmysel pre finančné záležitosti, je pravdepodobné, že ste si to už spočítali, ale pre ostatných je určený rýchly prepočet, ktorým môžu svoje rozhodnutie zracionalizovať. Ak kupujete nehnuteľnosť ako alternatívu k jej nájmu, je kúpa pre vás určite výhodná, ak je výška mesačnej splátky 100 % hypotekárneho úveru (s minimálne fixovanou úrokovou sadzbu na 3 roky) nižšia ako mesačná splátka nájmu. Kúpa je pre vás výhodná aj v tom prípade, ak je výška nájmu nižšia ako výška splátky úveru, ale vyššia, ako mesačná splátka úroku z úveru. Samozrejme, treba vziať do úvahy aj všetky náklady na spojené s kúpou vrátane rekonštrukcie.

 

Dôvody na kúpu

Ak ste presvedčení, že nadišiel správny čas na kúpu nehnuteľnosti, skôr, než sa pustíte do jej hľadania, sa zamyslite nad svojou situáciou a dôvodmi, ktoré vás k nej vedú. Tie totiž ovplyvnia spôsob výberu nehnuteľnosti a pri vašom rozhodovaní budú kľúčové.

Existujú dva najbežnejšie dôvody na kúpu nehnuteľnosti: kúpa na bývanie a kúpa ako investícia, pričom z nich vyplývajú aj kritériá jej výberu (lokalita, typ, počet izieb a dispozícia obytného priestoru, výmera, poschodie, stav atď.). Takýto prístup sa však často stáva príčinou, prečo sa kupujúci pri hľadaní nehnuteľnosti „zasekne“. Navyše, nehnuteľnosť síce môže síce spĺňať kritériá, napriek tomu môžete mať pocit, že nie je tou pravou, prípadne zažijete nepríjemné vytriezvenie po tom, čo sa nasťahujete (zistíte, že nové bývanie vám spôsobilo úplne nové problémy a tie staré vôbec nevyriešilo podľa vašich predstáv).

Problém je v tom, že rozhodnutie o výbere a kúpe nehnuteľnosti  býva do veľkej miery emocionálne.

Výber bývania sa často pre svoju závažnosť prirovnáva k voľbe partnera. Ani toho si nevyberáte na základe jasne stanovenej farby očí, vlasov, výšky a hmotnosti, ale pre kombináciu rôznych vlastností a toho, aký máte celkový dojem. To isté platí aj pre výber nehnuteľnosti. Za vašou pohnútkou nadobudnúť nehnuteľnosť stojí najčastejšie pocit nepohodlia v existujúcom bývaní. Skôr, než sa pustíte do hľadania vhodnej nehnuteľnosti, musíte mať jasno v tom, čo potrebujete a aký problém chcete kúpou nehnuteľnosti vyriešiť. Zohľadnite aj očakávania ostatných osôb, ktoré sa budú výberu zúčastňovať a nehnuteľnosť s vami užívať.

Nejde pritom o formálne atribúty nehnuteľnosti, ako sú počet izieb a ich dispozícia, výmera, poschodie, balkón a podobne. Zvážte individuálne potreby jednotlivých členov rodiny so zreteľom na budúcnosť, napríklad, aký priestor budete potrebovať na to, aby ste mohli v pokoji pracovať, aké podmienky budú potrebovať vaše deti na štúdium a kontakty s priateľmi a pod.

Skutočne potrebujete nový dom?
Napíšte si na papier do jedného stĺpca problémy vášho súčasného bývania, do druhého im priraďte dôležitosť a do tretieho napíšte možné riešenia v novom bývaní. Možno s prekvapením zistíte, že kúpa rodinného domu nie je v skutočnosti tým najlepším riešením vašej potreby súkromia a väčšieho priestoru. Často sa stáva, že riešenie problému alebo naplnenie potreby je možné aj v existujúcej nehnuteľnosti, respektíve nesúvisí s nehnuteľnosťou vôbec.


Stanovenie kritérií na výber novej nehnuteľnosti je druhým krokom.

Ak ste si dôsledne spísali dôvody, ktoré vás vedú k úvahám o novej nehnuteľnosti, váš zoznam kritérií sa už zrejme začal formovať v treťom stĺpci. Tieto kritériá predstavujú vlastnosti, ktoré podľa vás nehnuteľnosť musí (nekompromisné kritériá) alebo by mala (kompromisné kritériá) mať. Ako určite zistíte neskôr pri kontakte s realitou, pokiaľ nemáte neobmedzený rozpočet, je vhodné nekompromisné kritériá obmedziť na minimum.

Zodpovedná redaktorka: Erika Kuhnová

Kategória: Nezaradené
Tagy: byt bývanie dom financie kupa nájom nehnuteľnosť rodinné domy
Zdieľať článok

Diskusia