Bytové jadro – stále aktuálny problém

Kto sa bude na rekonštrukcii podieľať

Majiteľ bytu – vám ako majiteľom bytu prislúcha funkcia objednávateľa, ktorý si z bytu na určitý čas nechá urobiť doslova stavenisko. Ale nebojte sa, negatívne vplyvy prestavby trvajú len krátko a radosť z novovytvoreného krásneho priestoru kúpeľne a toalety vám potrvá podstatne dlhšie. Chceme len upozorniť na fakt, že rekonštrukcia bytového jadra je veľký stavebný zásah do bytu, a negatíva, ako je hluk, prašnosť, odstavenie prevádzky kúpeľne či obmedzené používanie toalety, by vás nemali zaskočiť.

Susedia – vaši susedia sa dostanú počas rekonštrukcie do funkcie spolutrpiteľov, a preto by mali byť pripravení znášať určitú dávku zvýšeného hluku a prachu na chodbách a v spoločných priestoroch. Preto je vždy najlepšie, ak susedov vopred informujete o nastávajúcej činnosti. Potom vám nebudú každú chvíľku zvoniť a vyčítať hluk a prach.

32878

Stavebný úrad – rekonštrukcia bytového jadra podlieha podľa stavebného zákona ohláseniu stavebnému úradu. Pokiaľ by sa menili len povrchové úpravy a zariaďovacie predmety ako sú vane, umývadlá, sprchové kúty, WC misy a podobne, nemuseli by ste sa ohlasovaním týchto prác zaťažovať. V ohlásení je potrebné popísať spôsob rekonštrukcie a zvlášť sa zamerať na to, či sa rekonštrukcia dotkne nosných konštrukcií bytu, ako je zabezpečená ochrana stúpacích vedení bytového domu. Treba priložiť jednoduchý pôdorys rekonštrukcie, popísať spôsob likvidácie odpadu a, samozrejme, priložiť list vlastníctva rekonštruovaného bytu. Stavebný úrad na základe ohlásenia vydá súhlas s rekonštrukciou, výnimočne – ak má rekonštrukcia príliš veľký rozsah – môže rozhodnúť, že rekonštrukcia podlieha stavebnému povoleniu.

Dodávateľ – ďalšou osobou, ktorá sa bude na rekonštrukcii podieľať, je dodávateľ. Pod týmto pojmom myslíme všetkých ľudí, ktorí rekonštrukciu fyzicky vykonávajú – murári, vodári, elektrikári.

Bytový architekt – optimálne riešenie, ktoré bude zladené s podmienkami vášho bytu, vám urobí odborník – bytový architekt.

Rozpočtár – cenovú kalkuláciu, ktorá vám pomôže pri výbere vhodného dodávateľa, by vám mal spraviť nestranný rozpočtár. Ten vám aj poradí pri výbere cenovo optimálneho dodávateľa a upozorní na nedostatky ponukových rozpočtov.

Začnime teda navrhovať

Rozhliadnite sa po byte a v duchu si premietnite, akú veľkú časť bytu chcete bytovému jadru obetovať a hlavne aký veľký priestor sa vôbec dá technicky využiť. Treba dať pozor, aby ste si nezahatali komunikačné cesty, musíte brať na vedomie, že nábytok, ktorý v byte máte alebo budete mať, je potrebné sťahovať, a to pokiaľ možno v celku. Potom si urobte exkurziu po výstavných priestoroch predajcov zdravotnotechnického materiálu a obkladov. Kúpeľňové štúdiá a katalógy vám poslúžia na vytvorenie predstavy, čo by ste chceli mať doma. Pri návšteve týchto predajní si vždy zoberte propagačné materiály a hlavne cenové podklady, aby ste doma mohli pokojne kombinovať.

Na papier si načrtnite, ako by ste si vy vo vami vymedzenom priestore predstavovali vaše budúce jadro. A to aj v prípade, že vám návrh bude spracovávať bytový architekt – ten by mal od vás dostať podklad pre svoju prácu. Pokiaľ mu predložíte vybraný model z propagačného katalógu, je schopný vám riešenie vášho jadra urobiť skutočne na želanie.

Ak budete návrh robiť sami, berte do úvahy tieto základné obmedzujúce podmienky:

• nosné konštrukcie domu;

• vytvorenie či zachovanie dostatočných komunikačných priestorov;

• možnosť pripojenia zariaďovacích predmetov na stúpacie vedenia a vytvorenie potrebných spádov pre odpadovú vodu.

Čím dokonalejšie je spracovaný návrh rekonštrukcie, tým menej problémov budete mať pri realizácii, pri určovaní ceny s dodávateľmi, pri kontrole vykonávaných prác, a tým dokonalejší bude aj výsledok. V našich krajinách sme nie zvyknutí ceniť si prácu technikov v prípravných fázach stavebných prác. Dnes, keď vládne trhový mechanizmus, je práca technikov v príprave čoraz dôležitejšia a netreba ju chápať ako zbytočne vyhodené peniaze. Skôr naopak, táto pomoc vám ušetrí mnoho inak zbytočne vynaložených peňazí.

Ak už máte hotový návrh rekonštrukcie, pokúste sa prekonzultovať detaily s odborníkom na vodoinštaláciu, aby ste ešte mohli do návrhu zapracovať jeho pripomienky. Bytový architekt to urobí za vás. Upozorňujeme – pripomienky remeselníkov môžu byť dosť podstatné a môžu do istej miery narušiť vaše riešenie.

Voľba dodávateľa

Máte hotový návrh rekonštrukcie a môžete si zavolať dodávateľa – odborníka na realizáciu. Pozor však! Nie každý, kto sa vám prihlási, je schopný urobiť prácu kvalitne a podľa vašich predstáv. Najjednoduchšie je vybrať dodávateľa odporúča známymi, ktorí už podobnú rekonštrukciu prežili a boli s ním spokojní.

Ak si budeme vyberať sami, navrhujeme riadiť sa nasledovným postupom:

• Dajte vyhotoviť cenovú ponuku viacerým dodávateľom a trvajte na tom, aby ocenili jednotlivé položky prác podľa všeobecných zvyklostí rozpočtovania. Výhodou je, ak máte kontrolný rozpočet. Okopírujte rozpočet tak, že zakryjete ceny a takto pripravený výkaz im dajte ako podklad pre ocenenie. Mali by ste tak od nich získať porovnateľné ponukové rozpočty.

• Podľa cenových ponúk vyberte dvoch najprijateľnejších. Ak nemáte kontrolný rozpočet, musíte porovnať nielen ceny, ale aj obsah jednotlivých ponukových rozpočtov, aby ste zistili, čo je v ktorom navyše a čo chýba. Každopádne, bez kontrolného rozpočtu vám dá výber dodávateľa poriadne zabrať.

• Ak máte možnosť, pokúste sa prezrieť si prácu, ktorú v minulosti vybraní dodávatelia odviedli, a porozprávajte sa s ich predchádzajúcim zákazníkom.

• Na základe vášho konečného výberu uzavrite s dodávateľom zmluvu. Malo by v nej byť uvedené, že pokiaľ nie je dohodnuté inak, platia ustanovenia občianskeho zákonníka podľa § 631 až § 656 – tak ochránite vaše záujmy najlepšie. Pokiaľ sa s dodávateľom dojednáte na pevnej cene, treba presne a podrobne popísať predmet rekonštrukcie, stupeň dokončenia a doplniť poznámku, že predmet zmluvy musí byť funkčne aj esteticky dokončený bez nedostatkov.

• V zmluve si dajte pozor na spôsob platenia – najmä pozor na preddavky. Pokiaľ dodávateľ požaduje preddavky, odporúčame, aby ste preddavok dávali len na určené materiály – obklady, dlažby, vane, umývadlá a iné predmety, a to v čase, keď sa majú nakupovať. Nie je zvykom dávať preddavky na práce. Platí zásada, že za prácu sa platí vždy až po jej bezchybnom vykonaní.

• Záruka na stavebné práce pri opravách a rekonštrukciách je podľa občianskeho zákonníka najmenej 18 mesiacov, v zmluve môžete dohodnúť záruku na dlhší čas.

Máte uzavretú zmluvu. A teraz?

• 
  
  

  32876

  Pri nástupe dodávateľa sa dohodnite na časovom a technickom postupe prác, aby ste si vedeli zariadiť svoj čas. Prach pri vykonávaní stavebných prác je jemný a dostane sa všade. Nezabránite tomu ani pri zavretých dverách. Preto si kúpte zakrývacie fólie a potiahnite nimi mäkký nábytok. Pokiaľ máte prístroje a zariadenia citlivé na prach, postarajte sa o ich ochranu, prípadne si ich na čas rekonštrukcie uložte u známych.

• Pri búracích prácach a odkrývaní sledujte stav všetkých konštrukcií a zariadení, ktoré v budúcnosti majú zostať zabudované a budú zakryté novými konštrukciami. Ak sa vám na nich niečo nezdá, dajte si ich prešetriť odborníkovi. Sústreďte sa najmä na stúpacie vedenia kanalizácie, vody, prípadne plynu a vzduchotechniky.

• Pokiaľ sa počas realizácie vyskytnú zmeny oproti navrhovanému riešeniu, je treba sa na nich technicky a ekonomicky dohodnúť. To znamená, že dodávateľ je povinný vypracovať vám vypracovať okrem technického návrhu i ponukovú cenu. Dajte pozor, zmena neznamená vždy len zvýšenie množstva vykonaných prác alebo dodávok, ale i zníženie tých prác a dodávok, ktoré boli v pôvodnom rozpočte kalkulované a nebudú sa vykonávať. Preto hovoríme o zmenách a nie iba prácach naviac.

• Ak nemáte v zmluve zakotvenú povinnosť dodávateľa postarať sa o poriadok a čistotu v spoločných priestoroch domu, zariaďte alebo vykonajte túto činnosť vy – a to každý deň aj dvakrát. Je to síce samozrejmá vec, ale v situácii, v ktorej budete, by ste na to mohli zabudnúť a dobré vzťahy v dome by nemuseli ostať neporušené. Zároveň je výhodné v zmluve dodávateľa zaviazať likvidáciou vzniknutého odpadu. Vybúraný stavebný odpad totiž do kontajnera na smeti nepatrí, a tak by ste mohli mať opletačky s odborom životného prostredia.

• Väčšina súkromných firiem si nepraje, aby zákazníci hostili ich pracovníkov, o alkohole nehovoriac, každá firma má povinnosť sa o svojich pracovníkov postarať a túto povinnosť má zohľadnenú i v cene.

Prevzatie diela

Keď je dielo hotové, nastáva preberanie prác. Preberanie prác sa robí písomnou formou. V protokole o odovzdaní a prevzatí diela sa uvedú všetky prípadné nedostatky alebo drobné poruchy, ktoré nebránia užívaniu diela, ale ktoré je povinný dodávateľ odstrániť – s uvedením termínov a sankcií pre prípad ich neodstránenia alebo neskorého odstránenia. Do času, než sú všetky chyby diela odstránené, neodporúčame vyplatiť celú sumu dohodnutej ceny, zvyčajne sa do odstránenia chýb zadržiava 10 % z celkovej ceny diela. Súčasťou odovzdania diela je aj odovzdanie záručných listov na zariaďovacie predmety, svietidlá, ventilátory a podobne a odovzdanie revíznej správy elektroinštalácie, prípadne plynu. Nedokončené, nefunkčné dielo nie je objednávateľ povinný prevziať a ani zaň zaplatiť. Treba vziať na vedomie, že dňom prevzatia začína plynúť záručná doba.

Čo na záver? Veríme, že ak sa budete riadiť našimi odporúčeniami, bude prestavba vášho bytového jadra prebiehať organizovane, s malými problémami a vy budete určite spokojní.