Dnešní dôchodcovia majú šťastie, že majú strechu nad hlavou. O 20 rokov to už samozrejmé nebude, vraví konateľ realitnej kancelárie

Vo svete realít sa pohybujete už niekoľko rokov, čo vás priviedlo k tejto práci?

V realitnom biznise sa pohybujem už od roku 2008 a priviedol ma k nemu kolega, aktuálne môj spoločník v HALO reality. Začiatky boli ťažké a všetci si „ťukali na čelo”, pretože keď sme rozbiehali našu prvú realitnú kanceláriu prišla kríza a zasiahla hlavne trh s nehnuteľnosťami, čo nám naopak pomohlo. Kde iní končili, my sme začali s minimálnymi nákladmi.

Často sa tvrdí, že práca s ľuďmi je jedna z najťažších.

Každá profesia má svoje problematické oblasti, v realitných službách sú určite práve vzájomné vzťahy a práca s klientmi to najťažšie. Každý klient je iný, ma iné požiadavky, očakávania a v danom momentne aj inú životnú situáciu, z ktorej vznikajú rôzne osobné nároky, či nálady. Často sa stretávame s ľuďmi pri rozvodoch či smutných udalostiach, ako je dedičstvo či súdne vysporiadania a exekúcie, takže veľakrát je to o porozumení a riešení vyhrotených situácii.

Pamätáte si aj na nejakú bizarnú situáciu z predaja či kúpy nehnuteľnosti?

Takých sme zažili vo firme veľmi veľa. Môžem spomenúť kupujúceho, ktorý trval na tom, že keďže na fotke bola skriňa, nepodpíše prebratie kúpenej nehnuteľnosti pokiaľ tam nebude stáť taká istá. Iný klient sa pri kúpe starého domu čudoval, prečo neostal v stodole aj bicykel, ktorý bol na obhliadke, ďalší priletel na obhliadku pozemku vlastným vrtuľníkom a zosadol priamo na ňom. Zažili sme ale aj klientov, ktorí kúpili nehnuteľnosť len podľa fotiek na internete, či uskutočnili obhliadku nehnuteľnosti cez videohovor.

Klienti realitných maklérov bývajú pestrí. Jeden z nich prišiel na prehliadku nehnuteľnosti vlastným vrtuľníkom. Zdroj: Shutterstock

Určite sa stretávate s rôznymi očakávaniami klientov. Tým najzásadnejším je úspešný obchod. Aké otázky im pri prvom kontakte kladie bežne maklér? Čo je najdôležitejšie?

Pri predávajúcich je základná otázka vždy to, ako rýchlo potrebuje nehnuteľnosť predať a aké má finančné očakávania. Pri kupujúcich je to zase požiadavka na typ a veľkosť nehnuteľnosti, lokalita, rozpočet a, samozrejme, financovanie.

Ako sa v ostatnom čase zmenil realitný trh?

Minulý rok sa zmenil zásadne. Preč sú časy, keď ste dali inzerát, v priebehu dňa sa o nehnuteľnosť pobili traja záujemcovia a cena sa dokonca navyšovala. Toto obdobie bolo však maximálne nezdravé a každý predávajúci chcel o päťtisíc viac, ako bola cena na predchádzajúcom inzeráte, a preto ceny vyleteli tak vysoko. Nemohlo to trvať večne a my sme na to už dávno upozorňovali.

Začiatkom minulého roka ceny začali výrazne klesať (bežne aj o 20 percent oproti roku 2022) a situácia sa vyrovnala. Dokonca mali navrch tí, čo hľadali, a mohli si začať klásť podmienky, čo bolo ešte pred rokom nepredstaviteľné.

Časy, keď sa o byt za jeden deň pobili traja záujemcovia a cena sa ešte zvyšovala, sú podľa maklérov už preč. Zdroj: Archív Milana Kiripolského

Prevláda však naratív, že v súčasnosti je oveľa väčší problém dostať sa k vlastnému bývaniu ako v minulosti. Je to pravda?

Ako sa to vezme. Ak máte financie, máte to teraz oveľa ľahšie. Máte čas, väčší výber a hlavne výrazne nižšie ceny. Platí to isté, ak spĺňate prísnejšie kritéria na hypotéku, ale nehnuteľnosť sa predraží z dôvodu vyšších úrokov. Ale je tu aj druhá skupina ľudí, ktorá na hypotéku aktuálne nedosiahne, prípadne im nevyjde taká suma, akú by potrebovali na vysnívané bývanie, a musia sa tak uskromniť, alebo kúpu odložiť a ísť do podnájmu.

Dá sa zhodnotiť, či vedú predaje, alebo prenájmy?

Určite predaje, čo sa týka počtu aj záujmu. Prenájom nehnuteľností má každá realitná kancelária skôr ako doplnok, z toho by asi žiadna nevyžila.

Zastavme sa pri predaji a kúpe nehnuteľností. Na čo sa treba okrem ceny a lokácie pozerať? Ktoré faktory by mali byť tie, ktoré rozhodnú?

Okrem ceny a lokality je určite dobré myslieť na niekoľko rokov dopredu. Plánujete rodinu, ďalšie dieťa, máte auto, prípadne dve, kde je najväčšia šanca na prácu? Ako je to ďaleko do centra, obchodného domu, školy, na autobusovú či vlakovú stanicu? Každý má iné požiadavky či potreby. Niekto uprednostňuje každodenné kávičkovanie v obchodnom centre, iný blízkosť parku, lesa, známych v okolí… Aj keď sa zdá, že všetko, čo sme vymenovali, je o lokalite, nie je to tak.

Pri výbere nehnuteľnosti je dobré, ak klienti zvážia aj svoj životný štýl, napríklad potrebu blízkosti dopravy, centra mesta či prírody. Zdroj: Archív Milana Kiripolského

Kedysi sa hovorilo o prenájme ako o zbytočne vyhodených peniazoch. Pre niektoré skupiny ľudí je to však stále jediné riešenie, ako sa v prvom kroku osamostatniť či bývať, takpovediac, vo vlastnom.

Nie je to vždy tak. V prvom rade, nie každý dostane hypotéku, prípadne má dostatočné financie na vlastné bývanie, takže inú možnosť ani nemá. Taktiež veľa mladých ľudí sa nechce viazať na jedno miesto a ešte ani nevie, kde chce nakoniec v živote zakotviť Ja sám som býval v podnájme 7 rokov a určite to neboli vyhodené peniaze. Bolo to skôr o flexibilite a voľnosti. Veď človek sa osamostatní aj bývaním v podnájme. Navyše viete byt zdieľať s viacerými ľuďmi, a keď náklady rozpočítate, tak vás to vyjde lacnejšie, ako keby ste mali vo vlastnom bývaní náklady na hypotéku a energie. V zahraničí je to úplne bežné, flexibilita tam jednoznačne vyhráva. U nás je to skôr trend mladých, ktorí prišli za prácou do veľkých miest.

Stúpa tento trend? Alebo chceme bývanie vyriešiť, vziať si hypotekárny úver a splácať vlastnú strechu nad hlavou?

Na Slovensku skôr prevláda trend mať vlastné bývanie, aj keď aj tu sa oproti minulosti začalo viac žiť v podnájme. Stále sme však veľmi ďaleko za priemerom EÚ. Ak by som mal osobne odporučiť niekomu model svojho bývania, tak by som sa určite priklonil k vlastneniu.

Prečo?

Podľa demografického vývoja to s dôchodkami nevyzerá ružovo a osobne si nemyslím, že ľudia na dôchodku si na Slovensku budú môcť niekedy zaplatiť komerčné nájomné. A teda v prípade, že nebudú mať vlastnú nehnuteľnosť, skončia na ulici, alebo sa o nich bude musieť postarať rodina. Veď aj v dnešnej dobe by si mohlo dovoliť platiť komerčný podnájom len malé percento dôchodcov a je teda šťastie, že majú vlastnú strechu nad hlavou, čo o 20 rokov až také samozrejmé nebude. Moja rada je kúpiť si počas života nehnuteľnosť tak, aby ste ju stihli splatiť skôr, ako pôjdete do dôchodku. A je jedno, či v nej budete bývať, alebo ju mať ako investíciu do budúcna a zatiaľ ju budete len prenajímať.

O predajoch sme sa už rozprávali, pozrime sa teraz na prenájom nehnuteľnosti. Je aj v tomto príde dôležitý prvý dojem a atmosféra?

Áno, určite a má zásadný vplyv na to, koľko si môžete vypýtať ako prenajímateľ. Odporúčame kombináciu bielej a prírodného dreva, prípadne niečo jemné. A naopak určite nie skladisko nepotrebného a starého nábytku, ktorý pozbierate po rodine.

Pri predaji nehnuteľnosti je dôležitý prvý dojem. Dobre funguje napríklad kombinácia bielej farby a svetlého dreva, odporúča Milan Kiripolský. Zdroj: Ground Picture/Shutterstock

Hrá rolu aj to, ako prenajímateľ v spolupráci s realitným maklérom nehnuteľnosť odprezentujú?

Dokonca to môže urobiť aj stovky eur na zisku za rok. Profesionálny realitný maklér vie, ako naaranžovať byt tak, aby zaujal a pôsobil pútavo na záujemcu. Taktiež vie odporučiť, čo by z nehnuteľnosti malo ísť preč, čo ešte upratať, prípadne čo by bolo dobré doplniť. Ale rozhodujúce slovo má prenajímateľ a veľakrát z časového a finančného hľadiska nakoniec zvolí ľahšiu, aj keď pre neho menej výhodnú cestu – prenajímať v stave, v akom nehnuteľnosť je.

Takže je z vášho pohľadu dôležitý aj home staging?

S mierou. Stretli sme sa napríklad s tým, že nehnuteľnosť na fotkách vyzerala naozaj nádherne, krásne zariadená, naaranžovaná, čistá, ale bolo to len na prezentáciu. Klient sa vo dverách otočil. V skutočnosti bola nehnuteľnosť prázdna, špinavá, poškodené podlahy, nevymaľovaná… a stal sa úplný opak. Záujemcu aktuálny stav úplne odradil. A nebolo to tým, že by nehnuteľnosť nemala takú cenu, ale išlo o sklamanie a hlavne pocit. Zlý prvý dojem a ešte horší vnútorný pocit sú často kľúčové. Takže je potrebný zlatý stred – upratané, čisté, vymaľované a použiť dekorácie – závesy, kvety, obrazy. A hlavne nezabudnúť vypratať staré a osobné veci, aby nehnuteľnosť pôsobila priestranne.

Home staging je dôležitý, ale treba ho používať s mierou, odporúčajú makléri. Zdroj: Shutterstock

A potom je tu ešte skupina ľudí, ktorí majú kapitál a chcú investovať. Čo sa v takom prípade oplatí a čo sú, takpovediac, utopené peniaze?

Na túto otázku nie je jednoznačná odpoveď, záleží od lokality, preferencií a tiež od šťastia. Z bytu máte mesačné „dividendy” a každý mesiac výnos. Tu netreba zabúdať na náklady, dane, neplatiacich nájomcov, opotrebovanie, poškodené zariadenie či možné výpadky nájomcov.

Pri pozemkoch zas máte zhodnotenie až pri predaji po nejakej dobe, bežne 5-10 rokov. Náklady máte iba na daň z pozemku a mali by ste ho zo zákona aspoň tri – štyrikrát pokosiť. Aký zisk z neho pri predaji budete mať, je veľmi otázne a záleží od množstva faktorov. Veľký pozor si treba dať hlavne na lokalitu, možnosti stavebných pozemkov v okolí a demografiu v obci.

Keby som si mal vybrať ja, tak pokiaľ neviem o pozemku za naozaj super podhodnotenú cenu, ktorý sa nachádza v obľúbenej obci a pri veľkom meste, tak by som šiel jednoznačne do jednoizbového, maximálne dvojizbového bytu. Práve tam je najlepší pomer – mesačné náklady, cena prenájmu, záujem o danú nehnuteľnosť a zhodnotenie predaja nehnuteľnosti za 5 – 10 rokov.

Pri záujme o investovanie do nehnuteľnosti odporúčajú makléri zvoliť si jedno- až dvojizbový byt. Zdroj: Archív Milana Kiripolského

Je teda z vášho pohľadu vytvorenie pasívneho príjmu z nehnuteľnosti správnym riešením?

Aktuálne viac zarobíte na dlhopisoch a dokonca aj termínovaných vkladoch, a to bez námahy a hlavne bez starostí. Ale situácia pravdepodobne už nebude trvať dlho, a keď klesnú úroky na hypotékach, znížia sa aj výnosy v bankách, a tým pádom bude opäť  “in” a najvýhodnejšou investíciou práve tá do nehnuteľností.

Prenájom nehnuteľnosti, naopak, nie sú zarobené peniaze bez práce, ako si väčšina ľudí myslí. Zariaďovanie a opotrebovanie nábytku, maľovanie, nové spotrebiče, neplatiči a nedoplatky, problémy s vysťahovaním, mesiace neprenajatá nehnuteľnosť, havarijné situácie, daňové priznania, sťažnosti susedov. To všetko treba zvážiť ešte pred investovaním. Výhodou nehnuteľnosti však je, že budete mať nielen mesačný investičný výnos, ale zisk z predaja o 5, 10, či 15 rokov. A práve teraz, keď sú ceny nehnuteľností v dôsledku dopytu výrazne stlačené, odporúčame poobhliadnuť sa po niečom zaujímavom.

Text: Michaela Krivdová
Foto: Shutterstock, Archív Milana Kiripolského