Rekonštrukcia a jej časový plán

Ďalej si treba uvedomiť, že do rekonštrukcie postupne vkladáte peniaze, čo sú až do skončenia a užívania domu umŕtvené finančné prostriedky. Vaše prostriedky sú teraz pasívne – neprinášajú zhodnotenie. Ak rekonštrukciu dokončíte v čo najkratšom termíne, môžete mať z nej prínos vo výške rozdielu medzi možným trhovým nájomným a predpokladanými nákladmi na prevádzku nehnuteľnosti. Vaše prostriedky potom budú aktívne – budú sa zhodnocovať. Strata vzniknutá oneskoreným dokončením rekonštrukcie sa rovná práve ušlému zisku za obdobie, o ktoré sa rekonštrukcia zbytočne predĺži.
Preto je rozumné časový priebeh rekonštrukcie naplánovať tak, aby vaše prostriedky postupne vkladané do realizácie boli v čo najkratšom čase aktívne.
Pri rekonštrukcii je plánovanie časového priebehu komplikovanejšie ako pri výstavbe nového domu, najmä ak sa počas rekonštrukcie v časti domu býva. V takom prípade nie je typový návod, ako postupovať pri tvorbe časového plánu. Tu nám pomôže len návrh projektanta, ktorý by mal postup pri rekonštrukcii navrhnúť už aj vzhľadom na zachovanie statickej bezpečnosti konštrukcií a aj s ohľadom na funkcie technického zariadenia domu v obývanej časti. Projektant by mal aj rozpočet rozdeliť na etapy, v akých sa rekonštrukcia bude realizovať. Na základe takéhoto rozpočtu potom možno pomocou výrobných kalkulácií vypočítať časy potrebné na vyhotovenie jednotlivých prác.
Časový plán rekonštrukcie najčastejšie a najzrozumiteľnejšie pre laikov robíme vo forme riadkového harmonogramu, kde pre každú samostatnú stavebnú činnosť máme jeden alebo dva riadky. Jednoriadkový harmonogram sa robí v prípade, ak nás zaujíma len časové hľadisko priebehu rekonštrukcie. Vtedy sa časový úsek, v ktorom sa bude daná práca vykonávať, jednoducho vyznačí hrubou čiarou. Dvojriadkový harmonogram sa vyhotovuje, ak potrebujeme okrem časového priebehu vykonávaných prác vedieť aj časový priebeh nákladov na stavbu – teda koľko financií potrebujeme v ktorom časovom období.
Býva dobrým zvykom, že ak stavbu realizuje jedna firma na kľúč, súčasťou zmluvy o dielo sú aj rozpočet a časový plán – obyčajne vo forme už spomínaného riadkového harmonogramu priebehu výstavby. Oba tieto dokumenty, ak sú neoddeliteľnou súčasťou zmluvy, sú záväzné a ich plnenie možno vymáhať pod hrozbou sankcií.
Ak sa na realizácii vašej stavby budú podieľať viacerí dodávatelia a koordináciu si budete riadiť sami, odporúčame do tejto práce zapojiť aj osobu, ktorá bude vykonávať stavebný dozor na vašej stavbe, pretože reálnosť časového plánu vie posúdiť len osoba so stavebným vzdelaním a s dlhoročnými skúsenosťami na stavbách.

Tvorba časového plánu

Základným podkladom na spracovanie časového plánu je rozpočet stavby a na základe neho vytvorená výrobná kalkulácia. Stavebný rozpočet sa člení na práce HSV – hlavná stavebná výroba, PSV – pridružená stavebná výroba a montážne práce. Ďalšie členenie je podľa tzv. oddielov: jednotlivé oddiely sú logicky zoradené za sebou tak, ako za sebou časovo nasledujú. Členenie oddielov je zrejmé na príklade časového plánu.
Z hľadiska tvorby časového plánu treba niektoré konštrukčné oddiely ešte rozdeliť. Napríklad na zdravotechniku, ústredné kúrenie, elektroinštaláciu – tieto práce sa vykonávajú v dvoch či troch časových etapách, medzi ktorými sú technologické prestávky – hrubá montáž, kompletizácia a pod.
Pre každý oddiel možno z výrobnej kalkulácie vyčítať potrebný počet normohodín, ktorý je potrebný na vykonanie tejto časti diela. Upozorňujeme, že tento údaj je len pomôckou a musí nastúpiť veľmi potrebná prax – znalosť technológie realizácie jednotlivých postupov, najmä preto, aby sa mohol nasadiť počet pracovníkov a mohli určiť potrebné technologické prestávky. Na základe posúdenia technológie sa k času na technologické prestávky pridá čas na samotnú výrobu a to je čas určený kalkuláciou vydelený počtom potrebných pracovníkov. Pri rekonštrukciách je záväzná aj etapovitosť celého stavebného procesu, to znamená, že sa treba riadiť podľa postupu vopred stanoveného projektantom a musia sa vykonať niektoré potrebné provizórne opatrenia. Nezabudnite, že niektoré činnosti bude treba urobiť aj viackrát. Tak sa vypočíta výsledný čas na realizáciu príslušného oddielu. Pri remeslách, pri ktorých sa oddiel delí na viaceré časové etapy, je potrebná znalosť remesla, preto je vhodné obrátiť sa na odbornú firmu, ktorá najlepšie vie, ako treba celkový čas rozdeliť. Možno ju priamo požiadať, aby ponukový rozpočet pri predložení rozdelila na etapy a určila aj čas realizácie. V rozpočte sú aj oddiely, ktoré predstavujú pomocné výkony na realizáciu hlavných činností. Tieto oddiely treba z finančnej stránky rozdeliť do časového priebehu financovania tak, aby sa sumár rozpočtových nákladov z časového plánu rovnal celkovým nákladom z položkového rozpočtu.
Potom už len treba časy jednotlivých oddielov zosúladiť tak, aby jednotlivé etapy výstavby nadväzovali za sebou, ako si to vyžaduje stavebná technológia. Niektoré rozpočtové programy vedia spracovať orientačný časový plán samočinne na základe výrobnej kalkulácie. Pri rekonštrukcii to však nemusí platiť, pretože na postupnosť prác by mal dohliadať aj skúsený odborník, aby sa časový plán doladil. Pri rekonštrukciách je nevyhnutnosť zásahu zdatného odborníka oveľa väčšia. Výpočtová technika nevie sama posúdiť, ako sa budú deliť etapy rekonštrukcie a aké provizórne opatrenia bude musieť dodávateľ rekonštrukcie urobiť, aby sa časť domu mohla obývať – a to má na stavebnú výrobu veľký vplyv.

Čo obsahuje dobrý časový plán

• rozpočtové náklady pre každý oddiel,

• grafické znázornenie priebehu realizácie oddielu v časovom horizonte,

• číselné vyjadrenie „prestavaných nákladov“ na realizáciu oddielu v príslušnom mesiaci,

• sumár rozpočtových nákladov a nákladov na realizované práce v príslušnom mesiaci,

• počty robotníkov v jednotlivých obdobiach (v prípade rekonštrukcií rodinného domu vás nemusia tieto údaje zaujímať, ak ste sa nezaviazali starať sa o pracovníkov dodávateľa).

Časový plán je dobrým nástrojom nielen preto, aby ste mali istotu, že dom sa dá zrekonštruovať v termíne, v ktorom vám to sľubuje stavebná firma, ale slúži vám aj na to, aby ste mohli pokojne zvládať finančné nároky stavby.
Ako je zrejmé, otázka tvorby časového plánu nie je jednoduchá, ale jeho využívanie už zvládne každý, najmä ak má približnú predstavu o jeho tvorbe a skladbe. Teraz už viete, že treba mať na zreteli technologické podmienky – to znamená prestávky vynútené technológiou, maximálny možný počet pracovníkov v priestore, potrebu dokončenia predchádzajúcej, podmieňujúcej etapy – a potom sa budete vedieť v časovom pláne lepšie orientovať.
Na rozumné využívanie sa v riadkových harmonogramoch časové členenie prispôsobuje predpokladaným horizontom dokončenia jednotlivých ucelených celkov – tie sa vyznačia výrazne a podrobnejšie členenia sa podľa toho, v akom slede chcete kontrolovať postup výstavby, vyznačia menej výrazne.
Minimálne časové obdobie, ktoré má zmysel pre tvorbu časového plánu, je jeden týždeň. Harmonogram, ktorý je rozdelený po dňoch, je odsúdený na zánik po prvom týždni realizácie stavby. Obyčajne sa časové obdobia v harmonograme delia po dekádach a mesiacoch.
Harmonogram môže obsahovať aj aktuálny stav robotníkov na stavbe. Pre vás by to malo význam vtedy, ak by ste pre robotníkov museli zabezpečiť prezliekanie, ubytovanie, sociálne zariadenia, aby ste sa mohli na to včas pripraviť. Ak vašu stavbu dodáva stavebná firma na kľúč, nemusia vás tieto problémy zaujímať.