09. 05. 2007
Zdieľať

Chystáte sa rekonštruovať dom alebo byt? Viete, ako postupovať? Kedy a či treba požiadať o stavebné povolenie a ako (ne)bojovať s úradmi?

Skôr než začnete s rekonštrukčnými prácami, ujasnite si vaše predstavy a požiadavky na budúce priestory. Od toho totiž bude závisieť aj rozsah rekonštrukcie a od neho zasa ďalší postup. Čo teda rozumieme pod pojmom rekonštrukcia? V podstate ide o stavebný zásah do hotového domu či bytu v menšom alebo väčšom rozsahu. Rekonštrukcia sa môže týkať len vybavenia bytu (výmena omietok, obkladov, rušenie nenosných priečok, vytváranie nových priečok a podobne) alebo rozšírenia priestorov domu (nadstavba, prístavba, zásahy do nosných konštrukcií a rozvodov vody, elektriny, tepla, plynu a podobne). Ako teda postupovať?

Stavebný úrad. Áno či nie?

Ak ste presvedčení, že pri rekonštrukcii nezasiahnete do práv iných osôb, nebudete robiť zásahy do nosných konštrukcií, meniť rozvody médií či vzhľad domu, postačí, ak svoj zámer ohlásite na stavebnom úrade ako drobnú stavbu. Na základe predložených dokladov stavebný úrad posúdi, či spĺňate podmienky na ohlásenie drobnej stavby. Ak áno, do jedného mesiaca vám úrad vydá kladné stanovisko. Potom môžete realizovať váš zámer. Ohlásená drobná stavba sa nekolauduje.

Ak stavebný úrad nie je celkom presvedčený, že rekonštrukcia nebude mať vplyv na okolité stavby a pozemky, vydá nariadenie, že stavba musí prejsť stavebným konaním, a teda sa nesmie vykonať bez stavebného povolenia.

Rozsiahla rekonštrukcia

Tip: Všetok nábytok a bytové doplnky na jednom mieste


Rekonštrukcia bez otáznikov

92271

Väčšiu rekonštrukciu musíte pripraviť zodpovednejšie a detailnejšie, aby ste preukázali, že nenaruší práva susedov, nebude mať negatívny vplyv na celkové zásobovanie domu, bytu a okolia médiami alebo na životné prostredie. Pri rozsiahlej rekonštrukcii treba vypracovať projektovú dokumentáciu na stavebné povolenie, v ktorej sa zdokumentujú všetky skutočnosti (odlišnosti nového stavu od starého). Dobrý architekt urobí projekt podľa vášho želania, pričom bude musieť rešpektovať (možno i proti vašej vôli) normy a predpisy, ktoré určujú možný vplyv novej stavby na okolie. Možno si poviete, prečo nevypracovať projekt naraz? Taký, podľa ktorého by sa dalo už aj stavať. Predstava je to síce pekná, ale skutočnosť je iná. Každý stupeň projektovej dokumentácie totiž musí ísť na prerokovanie a schválenie a v každom stupni stavebného konania sa vyskytne menej či viac závažných pripomienok, ktoré majú vplyv na výsledok. Príslušné časti projektu necháte posúdiť orgánom štátnej správy a správcom sietí (ak sa rekonštrukcia týka aj rozšírenia odberu vody, plynu či elektriny).

Bez stavebného povolenia to nepôjde

Po schválení projektu treba podať žiadosť o stavebné povolenie. Tá musí obsahovať tieto náležitosti:

• meno, priezvisko a adresu stavebníka (teda vás),
• druh, účel a miesto stavby (tieto údaje obsahuje projekt na stavebné povolenie),
• predpokladaný termín dokončenia stavby,
• parcelné čísla stavebného pozemku s uvedením vlastníckych práv (tieto údaje obsahuje list vlastníctva, ktorý je prílohou žiadosti),
• meno, priezvisko a adresu projektanta,
• údaj, či sa stavba realizuje dodávateľsky, alebo svojpomocne,
• základné údaje o stavbe (tie obsahuje projekt stavby),
• zoznam účastníkov stavebného konania, ktorí sú stavebníkovi známi.

K žiadosti o vydanie stavebného povolenia budete potrebovať tieto prílohy:

• doklady, že stavebník má vlastnícky alebo iný vzťah k pozemku a domu, ktorý ho oprávňuje zriadiť predmetnú prestavbu (v každom prípade treba predložiť list vlastníctva ku všetkým parcelám dotknutým prestavbou alebo prípojkami);
• projekt stavby na stavebné povolenie v troch vyhotoveniach. Projektant, ktorý je oprávnený vykonávať takéto projekty, ovláda náležitosti obsahu projektu. Lepšie je dohodnúť sa s projektantom, že všetky vyjadrenia, ktoré sú potrebné na projekt, vám obstará on. Je totiž zodpovedný za správne vypracovanie projektu;
• rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia orgánov štátnej správy a obce (sú to najmä vyjadrenia správcov sietí – ak vám ich vybaví projektant, sú súčasťou projektu). Ďalej sem patria vyjadrenia kominárov, hasičov, hygienikov, súhlas obce, a ak ste v pamiatkovej zóne, aj súhlas pamiatkarov;
• doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa konali pred podaním žiadosti;
• kópiu všeobecného záväzného nariadenia o schválení územného plánu obce (zóny), ak sa územné rozhodnutie nevyžaduje;
• ak ide o stavbu vykonávanú svojpomocne, budete potrebovať aj vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude vykonávať odborné vedenie nad rekonštrukciou.

V prípade kladného priebehu konania stavebný úrad vydá stavebné povolenie, ktorého právoplatnosť vám potvrdí po uplynutí 14-dňovej lehoty (počas jej trvania účastníci konania môžu proti stavebnému povoleniu podať odvolanie). Súčasne s potvrdením právoplatnosti stavebného povolenia vám úrad vydá (v jednom vyhotovení) projektovú dokumentáciu s pečiatkou stavebného úradu, ktorú ste povinní mať na stavbe od začiatku do konca rekonštrukcie a nakoniec ju predložiť pri kolaudácii.

Ak sa rozhodnete rekonštrukciou zmeniť účel využitia stavby, nezabudnite v žiadosti o stavebné povolenie uviesť tento fakt, pretože podmienky na výstavbu domov s rôznymi účelmi sú rozdielne. Vyhnete sa nemalým problémom, ktoré by ste mali neskôr pri vybavovaní dodatočných povolení.

A nakoniec kolaudácia

Po dokončení rekonštrukcie budete musieť ešte raz navštíviť stavebný úrad a podať návrh na kolaudačné rozhodnutie, ktoré je súčasne povolením na užívanie celej stavby.

Návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia obsahuje:

• meno, priezvisko a adresu stavebníka,
• označenie a miesto stavby,
• dátum a číslo stavebného povolenia alebo povolenia zmeny stavby pred jej dokončením,
• predpokladaný termín dokončenia stavby,
• termín dokončenia úprav okolia domu.

K návrhu pripojíte tieto doklady:

• opis a odôvodnenie vykonaných odchýlok od projektu,
• projekt skutočného vyhotovenia stavby (drobné odchýlky od projektu možno zakresliť do jedného vyhotovenia projektovej dokumentácie; pri väčších zmenách treba povolenie pred dokončením rekonštrukcie),
• geometrický plán podľa predpisov o katastri nehnuteľností,
• rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy.

360-stupňový uhol pohľadu

Vidíte, že dokladov potrebných na boj s úradmi je veľa. A pretože každá stavba je iná, ich presný zoznam získate až od príslušného stavebného úradu, ktorý vám presne povie, čo a od akého orgánu štátnej správy budete potrebovať.

Ak plánujete rekonštrukciou rozšíriť dom tak, že veľkosť rekonštruovaných priestorov nebude v súlade s územným plánom obce, stavebný úrad bude od vás požadovať územné rozhodnutie, čo možno vnímať ako výrazný krok späť. Preto sa najprv poraďte s architektom na spoločnom postupe, aby ste neinvestovali zbytočne do projektov, ktoré by sa museli nakoniec aj tak prerobiť.

Vo vašich rekonštrukčných plánoch skúste zohľadniť i susedov, respektíve zamyslieť sa nad tým, ako by na vás pôsobil nový objekt, keby ste boli na ich mieste. Prípadne skúste uhádnuť, čo susedom na súčasnom stave vášho pozemku prekáža, a predložte im riešenie, v ktorom sa tieto problémy odstránia – často ide o maličkosti. A hoci to vyzerá tak, že miestami by sa vám zišiel soví krk, aby ste mali čo najväčší prehľad o situácii, vedzte, že ak niet konfliktov (najmä so susedmi) alebo sú minimalizované, vybavovanie na úradoch ide rýchlejšie. Celú dokumentáciu o dome aj nadstavbe si dobre uchovajte. V prípade jej straty totiž vynaložíte (možno aj márne) na jej získanie nemalé finančné prostriedky a veľa času. V súčasnosti možno doklady uskladňovať na elektronických médiách, treba však vziať do úvahy literu zákona, ktorá hovorí o tom, že úradne opečiatkovaná projektová dokumentácia skutočného vyhotovenia musí byť u stavebníka trvale a bezpečne uložená.
Pokojnú plavbu po úradoch!

Kategória: Legislatíva a financovanie
Tagy: legislatíva rekonštrukcia
Zdieľať článok

Diskusia