Túžite bývať vo vlastnom? Skúste osloviť developera

Developer verzus vizionár

Na úvod by sme si mali presnejšie definovať pojem developer. V užšom význame ide o stavebného investora, jeho činnosť je však oveľa rozmanitejšia a rozsiahlejšia, ako by sa mohlo zdať na prvý pohľad. Povedať v krátkosti, čo zahŕňa práca developera, je veľmi okliešťujúce. Developer vidí investično-stavebnú príležitosť tam, kde je zatiaľ len napríklad rozľahlá lúka. V prvom rade patrí medzi frontmanov stojacich pri zrode projektu a neopustí ho, keď je ešte len v plienkach. Práve naopak. Po výbere a príprave lokality vytvorí spolu s architektom projekt a s pomocou stavebnej firmy premení kóty a čísla na reálne trojrozmerné stavby.

43851

Ďalším očkom v reťazi developerskej činnosti je predaj hotového projektu investorovi – budúcemu majiteľovi –, v prípade výstavby rodinných či bytových domov aj zabezpečenie kupcov či nájomcov novopostavených bytových jednotiek čiže realitný servis. Výnimkou nie sú ani developeri, ktorí sa podieľajú na investíciách ako spoluinvestori, či už krátko-, alebo dlhodobo. V podstate sa väčšina z nich snaží o maximálne zhodnotenie investovaných prostriedkov do piatich rokov. Na slovenskom trhu však existujú aj veľké developerské spoločnosti, ktoré zastrešujú činnosti developera, stavebnej firmy, investora (teda súčasného vlastníka a budúceho predávajúceho) a realitného makléra.

Veľké ryby slovenského developmentu

Obsah práce veľkej developerskej spoločnosti možno rozdeliť na tri základné okruhy. Prvým z nich je takzvaný rezidenčný development, ktorý zabezpečuje vyhľadávanie a nákup pozemkov a vývoj nových projektov v oblasti bytovej výstavby. Bytové projekty sa zväčša realizujú vo viacerých cenových štandardoch (teda cenových kategóriách), ktoré vychádzajú napríklad z lokalizácie daného projektu, jeho dopravnej dostupnosti, z použitých stavebných materiálov, ako aj z požiadaviek vyplývajúcich z klientského servisu (ten zahŕňa dispozičné úpravy a zmeny na žiadosť klienta, teda budúceho majiteľa). Ako sme spomínali, súčasťou obrov slovenského developmentu je aj sprostredkovateľská činnosť alebo inými slovami realitný servis, ktorý zabezpečuje komplexné služby pri prenájme a predaji nehnuteľností. Developerské spoločnosti majú vlastné realitné kancelárie, prostredníctvom ktorých ponúkajú svoje projekty.

43850

Nemenej dôležitým článkom je aj takzvané klientské centrum, ktoré na základe komunikácie s klientom zabezpečuje kompletný servis v prípade požiadaviek klienta na úpravy dispozície a vybavenia bytov. Jednoducho povedané, počas prípravy projektu a začiatočných stavebných prác možno na základe vašich predstáv upraviť dispozičné riešenie bytu, pravda, iba v rámci reálnych možností.

Prečo práve developeri?

Trh s nehnuteľnosťami pulzuje ako krv v žilách, riadi sa istými pravidlami a je v neustálom obehu. Niektoré realitné kancelárie majú v ponuke štandardné služby, ako sú prenájom, predaj a kúpa bytov či rodinných domov a pozemkov. Väčšinou ponúkajú hotové produkty. Môže sa stať, že náklady na kúpu hotového bytu sa zvýšia o ďalšie na rekonštrukciu, pretože vám byt nebude dispozične vyhovovať. Výhodou kúpy bytu či rodinného domu cez developerskú spoločnosť je v tomto prípade najmä spomínaný klientský servis. Tým sa však nezatiahne mašľa na balíku služieb, ktoré ponúkajú developeri bežným klientom.

43852

Keďže seriózny developer musí pred projektovaním overiť kvalitu pozemku pre budúcu stavbu, ako aj právny a legislatívny stav (na príslušných úradoch a na katastri), nemusíte sa obávať neskorších problémov, napríklad v podobe znovunájdeného strateného syna či dcéry mávajúcich vám pred očami papierom zo súdu o nevyrovnanom majetkovoprávnom vzťahu. Okrem toho, že developer je garantom kvality, zastrešuje aj kontakt s bankou (napríklad pri využití hypotekárneho úveru), čím sa zvyšuje flexibilnosť pri financovaní. Tiež treba spomenúť, že developeri šetria váš čas. Pri výbere developerskej spoločnosti by ste sa mali orientovať podľa jej portfólia, garantmi sú aj dobré meno firmy, serióznosť a jej skúsenosti z pôsobenia na slovenskom, prípadne inom rozvinutom trhu s nehnuteľnosťami.

Aká je prax

Čo vás čaká, ak sa rozhodnete pre kúpu bytu či rodinného domu prostredníctvom developerskej realitnej kancelárie? Pri prvom telefonickom kontakte firma poskytne klientovi základné informácie o samotnom projekte. Po zvážení kritérií má klient možnosť ústne si rezervovať bytovú jednotku.

„Pri osobnom kontakte u nás postupujeme takto: Oboznámime klienta s konkrétnou aktuálnou ponukou. Pri nasledujúcom osobnom stretnutí dôjde k výberu bytovej jednotky, klient podpíše rezervačnú zmluvu so záväzkom, že uhradí tzv. rezervačný poplatok alebo kauciu. (Tá sa týka jednej bytovej jednotky, prípadne aj pivnice a garáže.) Tým u neho vznikne záväzok uzavrieť do niekoľkých pracovných dní odo dňa podpisu tejto zmluvy zmluvu o budúcej kúpnej zmluve o prevode vlastníctva bytu. V prípade, že nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane budúceho kupujúceho, zložená kaucia prepadne v prospech budúceho predávajúceho, teda developerskej spoločnosti. Pričom v takých situáciách, ktoré sú skôr výnimočné, riešime tieto záležitosti individuálne,“ hovorí Daniela Dudrová z Realitnej kancelárie Skanska.

Ako ďalej uvádza, po podpise rezervačnej zmluvy realitný maklér prerokuje s klientom, prípadne s jeho právnym zástupcom, text zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu a spôsob financovania. Ten môže byť dvojaký – z vlastných zdrojov klienta alebo prostredníctvom bankových produktov, akým je napríklad hypotekárny úver. Platobné podmienky stanovené v zmluve sú naviazané na formu financovania každého klienta, a to aj v prípade stopercentnej hypotéky, ak mu ju banka poskytne.

Po zaplatení jednotlivých záloh sa vystavia daňové doklady. Budúci kupujúci má možnosť kontrolovať dokončenie všetkých deklarovaných prác. „Samozrejme, po podpise zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu má klient možnosť spolupracovať s koordinátorom klientského centra na dispozičných zmenách vo svojom byte podľa svojich predstáv a požiadaviek,“ dodáva Daniela Dudrová.
 

Za odbornú spoluprácu ďakujem pani Daniele Dudrovej, realitnej maklérke Realitnej kancelárie Skanska.