Renovácie obytných budov z pohľadu úradov

Renovácie obytných budov z pohľadu úradov

09. 01. 2013
Zdieľať

Napriek tomu, že domy obvykle staviame na dobu neurčitú a očakávame, že vydržia minimálne celý náš život, aj masívne stavebné konštrukcie z tehál, kovu či betónu podliehajú zubu času a vyžadujú si pravidelnú obnovu. Potreba zasahovať do existujúcich stavieb často vyplýva aj z meniacich sa nárokov ich užívateľov alebo i celej spoločnosti. Typickým príkladom toho sú rozsiahle renovácie obytných budov (zatepľovanie, výmena okien, zasklievanie balkónov, modernizácia vykurovacích systémov) s cieľom zlepšenia energetickej bilancie stavieb. V mnohých starších obytných budovách sú bežné aj vnútorné prestavby bytov so zámerom zmeniť nevyhovujúce dispozičné riešenie a zveľadiť obytný priestor.

Pri väčších prestavbách je nutné vyjadrenie statika

Nespokojnosť s daným stavom bytu sa často vyskytuje najmä v starších panelových domoch. Práve v týchto prípadoch však treba upozorniť na to, že aj na prvý pohľad bezvýznamná zmena, akou je rozšírenie alebo úprava dverného otvoru či posunutie priečky o niekoľko centimetrov, môže mať vplyv na statiku stavby. 
Problémom pri panelových sústavách je, že prakticky všetky konštrukčné prvky – steny, stropné konštrukcie a často i bežné priečky, sú navzájom spriahnuté a podieľajú sa na statike celej stavby. Stretnúť sa môžeme napríklad s priečkami kotvenými rozopieraním medzi strop a podlahu, priečkami priťaženými stropnou konštrukciou, prípadne aj s priečkami prestupujúcimi stropné konštrukcie. Podľa § 139b ods.15 bod b zásahy do takejto priečky nemôžeme vnímať ako opravy alebo výmenu nepodstatných stavebných konštrukcií.
Navyše, panely z predpätého železobetónu si zachovajú svoje vlastnosti len v pôvodnom stave. Pri prerezaní kovových výstuží sa mení ich únosnosť, a teda aj úloha v rámci konštrukcie budovy. Statiku, samozrejme, nemožno podceňovať ani pri iných typoch konštrukcií, napríklad pri tehlových alebo drevených stavbách. 
Posúdenie autorizovaným inžinierom – statikom je nutné vždy, keď sa zasahuje do nosnej konštrukcie stavby alebo sa významne zvyšuje zaťaženie existujúcej konštrukcie. Aj vybúranie a vymurovanie nenosnej priečky na novom mieste alebo vytvorenie podlahy s vyššou hmotnosťou môže neúnosne zaťažiť stropnú konštrukciu. 
Posúdenie si žiada aj zväčšovanie či vytváranie nových okenných a dverných otvorov. Typickým príkladom, keď treba prehodnotiť únosnosť pôvodných konštrukcií, je zasklievanie balkónov alebo výmena ľahkej strešnej krytiny za ťažkú. 
 
Pri úvahách o rozsahu rekonštrukcie alebo obnovy treba mať na pamäti, že únosnosť existujúcich konštrukcií sa môže významne znížiť v dôsledku veku a opotrebenia. V mnohých prípadoch je práve zjavné poškodenie a oslabenie konštrukcií dôvodom na rekonštrukciu. Statický posudok v takých prípadoch predstavuje podklad pre správny návrh opravy, zosilnenia alebo náhrady pôvodných konštrukcií novými. Zároveň je dôležitým dokladom pri rozhodnutí stavebného úradu o tom, či bude na povolenie plánovaných úprav nutné aj stavebné konanie, alebo sa môžu realizovať na základe ohlásenia stavby. V závislosti od charakteru riešených problémov sa môžu vyžadovať i ďalšie prieskumy – geologický či hydrogeologický, prieskumy omietok, dreva a ďalších stavebných materiálov.
Statický prieskum objektu spravidla obsahuje údaje opisujúce jeho stav, konštrukciu, vlastnosti nosných materiálov, poruchy, respektíve chyby konštrukcie a ich príčiny, druhy a veľkosti zaťažení pôsobiacich na konštrukciu, vplyvy prostredia, ako aj dokumentáciu konštrukcie, jej zhodnotenie a miesto archivácie. Z posudku statika by malo jasne vyplynúť, či pre danú zmenu treba stavebné povolenie, ohlásenie stavby alebo či sa môžete do renovácie pustiť aj bez informovania stavebného úradu.

Renovácie obytných budov z pohľadu úradov

1182115
isifa.com

Zásahy do stavby podliehajú stavebnému zákonu

Zmeny a stavebné úpravy dokončených stavieb opisuje zákon č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov (stavebný zákon). To, či pri úpravách svojho domu alebo bytu budete potrebovať stavebné povolenie, alebo ohlásenie stavby, závisí predovšetkým od veľkosti a významu zásahov do pôvodného stavu z hľadiska statiky, bezpečnosti a vzhľadu stavby. 
V § 55 stavebného zákona sa uvádzajú prípady, keď sa vyžaduje stavebné povolenie a keď postačí ohlásenie stavebnému úradu. 
Zo znenia §§ 54 a 55 tohto zákona však zároveň vyplýva, že o tom, či na plánovaný zásah (zmenu stavby, udržiavacie práce, realizáciu prístavby alebo nadstavby) bude nutné stavebné povolenie, alebo postačí ohlásenie, v konečnom dôsledku rozhoduje stavebný úrad. 
V § 56 je zadefinované, kedy sa stavebné povolenie ani ohlásenie stavby nevyžaduje.
 

Obnova bytového domu je vecou všetkých spoluvlastníkov

Zatiaľ čo zmeny vnútri bytu sú viac-menej záležitosťou jednotlivca, rozhodnutie o rozsiahlejšej obnove bytového domu je spoločným rozhodnutím všetkých vlastníkov bytových a nebytových priestorov daného domu. 
Povinnosť zabezpečiť údržbu a opravy domu vyplýva vlastníkom bytov priamo zo zákona. Vlastníci musia každoročne zabezpečiť inšpekciu nehnuteľnosti a špecifikovať opravy, ktoré je nutné vykonať. Medzi najnaliehavejšie opravy patria rôzne havarijné stavy a poruchy technických zariadení, ďalšou skupinou sú tie stavebné prvky, ktorých životnosť sa končí. Legislatíva určuje cyklus údržby jednotlivých konštrukčných prvkov v dome. Napríklad výmenu oplechovania strechy treba robiť aspoň raz za 25 rokov, výťah treba vymeniť aspoň raz za 30 rokov, pochôdznu plochu strechy raz za 15 rokov. Mnoho z týchto povinných opráv alebo výmen je výhodné realizovať počas komplexnej obnovy budovy. 
Podľa § 14 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov môže byť obnova domu odsúhlasená nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov alebo nadpolovičnou väčšinou prítomných hodinu po začatí schôdze, respektíve zhromaždenia vlastníkov. 
Ak vlastníci bytov financujú obnovu z vlastných zdrojov bez úveru, o čerpaní prostriedkov z fondu opráv na odsúhlasenú obnovu rozhodne opäť nadpolovičná väčšina vlastníkov, respektíve zúčastnených vlastníkov hodinu po začatí schôdze. Ak bude na obnovu obytného domu nutný úver, potom vlastníci môžu o úvere rozhodnúť len dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome. 
Podľa výšky úveru sú nastavené aj splátky a s nimi aj tvorba fondu opráv. Na splátky sa pritom môže použiť maximálne 80 % výšky fondu a 20 % musia vlastníci nechať na nepredvídané menšie opravy a revízie vnútorných technických zariadení domu.


Renovácie obytných budov z pohľadu úradov

1182116
Dano Veselský

Najväčším úskalím pri riešení otázok týkajúcich sa obnovy bytového domu je často práve neochota vlastníkov dohodnúť sa. Mnohí spoluvlastníci sa o dianie v ich dome ani o jeho stav vôbec nezaujímajú a domových schôdzí sa nezúčastňujú. Iní, ktorí sú v tomto smere aktívnejší, zasa z rôznych, niekedy nepochopiteľných dôvodov bránia tomu, aby sa obnova domu zrealizovala. Ak sa vlastníci bytov nevedia dohodnúť na nevyhnutnej oprave niektorej časti domu, tí vlastníci, ktorí sú nedostatkom či poruchou stavby najviac postihnutí (napríklad obyvatelia bytov, do ktorých zateká), môžu požiadať súd o nariadenie určitých opráv na dome takzvanou určovacou žalobou, na základe ktorej súd túto povinnosť spoločenstvu a vlastníkom nariadi.
Nezriedkavým prípadom je, že veľkú časť obyvateľov domu tvoria sociálne slabšie zabezpečení dôchodcovia, ktorí si zvýšenie príspevkov do fondu opráv nutných na zabezpečenie obnovy domu a splácanie úveru jednoducho nemôžu dovoliť. V takom prípade odborníci na správu budov odporúčajú vlastníkom bytov obrátiť sa na rodinu, ktorá po nich byt zdedí, aby s financovaním obnovy domu pomohli. Podľa skúsenosti sú deti alebo vnuci týchto ľudí ochotní investovať do obnovy domu a bytu, ktorí sa v budúcnosti stane ich majetkom. Argumentom, ako presvedčiť váhavých vlastníkov, aby s obnovou súhlasili, môže byť aj vyčíslenie úspor vo vykurovaní, ktoré prinesie zateplenie alebo výmena okien. V niektorých prípadoch dokážu tieto úspory eliminovať navýšenie odvodov do fondu opráv do takej miery, že sa majiteľovi bytu celkové mesačné platby vôbec nenavýšia.
 

Zásahy nevyžadujúce ohlásenie stavebnému úradu

Bez súhlasu stavebného úradu možno realizovať menšie opravy fasád, vnútorných omietok, obkladov stien, podláh a dlažieb, opravy strešnej krytiny a povrchu plochých striech, komínových telies, opravy vnútorných inštalácií, výmenu a opravu okien a dverí alebo ich nátery, opravy oplotenia, ak sa nimi nemení vzhľad stavby. Takisto aj výmenu nepodstatných častí konštrukcií stavby, najmä vnútorných nenosných priečok, obkladov stien, podláh, dlažby. Do tejto skupiny patrí aj výmena umakartového jadra, deliaceho panela, ak sa nemení plocha a účel využívania priestoru ani jeho statické zaťaženie. 
Povolenie a ohlásenie si nevyžadujú ani opravy zariadenia ústredného kúrenia, vetracieho a klimatizačného zariadenia a výťahov, ale ani výmena zabudovaných zariaďovacích predmetov. Ak teda plánovanou stavebnou úpravou nedôjde k zmene polohy, rozmerov a spôsobu kotvenia stavebných prvkov, nebudú vytvorené nové nosné a samonosné stavebné prvky, nedôjde k zmene horizontálnej trasy elektrického vedenia a iných rozvodov a zmena sa nebude týkať priečok kotvených rozopieraním medzi stropom a podlahou, tieto stavebné práce možno kvalifikovať ako opravy a výmeny nepodstatných stavebných konštrukcií – teda udržiavacie práce, ktoré nepodliehajú ohlasovacej povinnosti stavebnému úradu. Podstatné pritom je, aby pripravované udržiavacie práce neovplyvňovali stabilitu stavby ani jej požiarnu bezpečnosť. Požiarnu bezpečnosť môže ovplyvniť zmena funkcie miestností, zväčšenie rozmerov požiarneho úseku, zabudovanie materiálov s vyšším stupňom horľavosti ako pôvodné a zmeny požiarnej signalizácie bytu. 

Renovácie obytných budov z pohľadu úradov

1182117
isifa.com

Tip: Všetok nábytok a bytové doplnky na jednom mieste

Zásahy vyžadujúce ohlásenie alebo stavebné povolenie

Ohlásenie stavebnému úradu treba pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, jej požiarnu bezpečnosť vzhľad alebo životné prostredie a tiež pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou. Ohlásenie stavebnému úradu postačí aj pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti. Sem patrí napríklad výmena murovaného bytového jadra, prípadne výmena okien, pokiaľ sa mení ich členenie, veľkosť a farba.
 
Nadstavby, prístavby alebo rekonštrukcie veľkého rozsahu, ktoré ovplyvňujú statiku nosných konštrukcií, menia vzhľad budovy alebo nejakým spôsobom zasahujú do záujmov spoločnosti však spadajú pod povinnosť stavebného povolenia. Stavebné povolenie sa vyžaduje napríklad pri zasklievaní lodžií a balkónov, ako aj pri zatepľovaní, keď sa mení vonkajší vzhľad domu.
 
Všetky väčšie stavebné zásahy by mali byť realizované na základe projektovej dokumentácie, ktorú vypracoval stavebný inžinier, pričom dôraz sa kladie na statiku domu a jej zmenu vykonaním stavebných prác a úprav. Na lepšiu orientáciu uvedieme niekoľko príkladov:
pri búraní priečok zvyčajne netreba stavebné povolenie, pretože nejde o zásah do nosných konštrukcií. Ide však o zmenu úžitkových vlastností domu, preto treba ohlásenie na stavebnom úrade;
spájanie či rozdeľovanie izieb v rámci bytu sa nepovažuje za zmenu užívania objektu, takže stačí ohlásenie. Ak však prerábate byt alebo časť obytného domu na podnikateľské priestory, je to zásah do spôsobu užívania a na to treba stavebné povolenie;
vytváranie nových otvorov vo fasáde, ktoré môžu narúšať intimitu prostredia susedov alebo ovplyvniť požiarnu bezpečnosť susedných domov, sa môže považovať za zásah do práv iných občanov. Ak sa chcete vyhnúť stavebnému konaniu, musíte zdokumentovať, že k nežiaducim zásahom do práv iných osôb nedochádza, prípadne k ohláseniu priložiť aj súhlas dotknutej osoby;
obyvatelia domov, ktoré boli vyhlásené za kultúrnu pamiatku a sú v evidencii pamiatkového úradu, musia ohlásiť dokonca aj najmenšiu úpravu, napríklad výmenu obkladov a podobne, pretože ide o zásah do kultúrneho dedičstva spoločnosti.
 

Poistiť sa možno aj pri rekonštrukcii

Pri rekonštrukciách a prestavbách by sa nemalo zabúdať na nové alebo dodatočné poistenie, pretože štandardné poistenia nehnuteľnosti nezahŕňajú škody, ktoré spôsobia poveternostné vplyvy (dážď, silný vietor, krupobitie) v čase, keď je dom práve bez okien, dverí alebo iba s provizórnou strechou. Poistenie nehnuteľnosti sa často nevzťahuje ani na škody spôsobené vodou počas rekonštrukcie. 
Škody, ktoré spôsobíte iným osobám (susedom, okoloidúcim, majiteľom zaparkovaných áut pred domom a podobne) pri svojpomocnom vykonávaní drobných stavebných prác alebo opráv, sú zvyčajne zahrnuté už v poistení zodpovednosti vyplývajúcej z vlastníctva nehnuteľnosti. Ak však ide o rekonštrukciu, na ktorú treba stavebné povolenie, mal by ju vykonávať odborník s príslušnou kvalifikáciou a mal by mať uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu, ktorú môže svojou činnosťou spôsobiť. 
Ak si majiteľ nehnuteľnosti požičal prostriedky na rekonštrukciu z banky alebo od stavebnej sporiteľne, je na tento úver často priamo naviazaná povinnosť uzavrieť poistenie stavebnomontážnych prác. Ak rekonštrukciu vykonáva stavebná firma, treba si vyžiadať informáciu o jej poistení stavebnomontážnych prác. 
Druhým možným riešením je uzavretie stavebnomontážneho poistenia pre fyzické osoby. Zjednodušené stavebné poistenie pre občanov slúži na stavbu a rekonštrukciu rodinných domov a bytov v osobnom vlastníctve, vykonávané aj svojpomocne. Poistiť možno stavebnomontážne práce (vrátane použitého materiálu), zodpovednosť za škodu alebo stavebné stroje. Poistenie sa vzťahuje aj na riziko krádeže – tu je však výška poistného plnenia veľmi obmedzená.
Po ukončení stavby domu alebo rekonštrukcie je dobré porovnať reálnu cenu domu s poistnou sumou. Ak zistíte, že cena domu sa zvýšila o viac než 10 %, treba pouvažovať o zvýšení poistnej sumy, aby nedošlo k takzvanému podpoisteniu. V prípade vzniku škody by poisťovňa neuhradila 100 % škody, ale iba alikvotnú čiastku vyplývajúcu z poistnej sumy. Niektoré poisťovne ponúkajú indexáciu poistnej sumy a poistného, čo znamená, že poistná suma aj poistné sa každý rok upravia v závislosti od zmeny cien pracovných prác a stavebných materiálov, ktoré každoročne zverejňuje Štatistický úrad SR. Takýmto spôsobom sa poistíte, že aj po niekoľkých rokoch bude poistná suma zodpovedať nákladom na nové postavenie domu.

Renovácie obytných budov z pohľadu úradov

1182114
IKEA a.s.

Na vyjadrenie stavebného úradu si treba počkať

Oznámenie stavebnému úradu je bez poplatkov. Musí sa podať písomnou formou ešte pred samotným vykonaním prác. So stavebnými prácami sa môže začať až po písomnom oznámení stavebného úradu, že proti zmenám nemá námietky, alebo minimálne po 30 dňoch od podania ohlásenia. Stavebný úrad môže nariadiť, že ohlásenú drobnú stavbu alebo stavebnú úpravu možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia.
Ak plánujete v určitom čase robiť rozsiahlejšiu rekonštrukciu, na ktorú treba stavebné povolenie, treba s prípravou začať v dostatočnom predstihu. Každý úrad, cez ktorý musí žiadosť prejsť, má totiž stanovenú lehotu na vybavenie – zvyčajne je to 1 mesiac. V ideálnom prípade, keď počas stavebného konania neboli podané žiadne negatívne pripomienky a vyjadrenia, trvá vybavenie stavebného povolenia 3 mesiace. Po realizácii stavby na základe stavebného povolenia ešte treba podať žiadosť o kolaudačné konanie, na základe ktorého vydá stavebný úrad rozhodnutie o užívaní stavby.
 
Ako vidieť, pri malých rekonštrukciách je postup jednoduchší. Pri podávaní oznámenia stavebnému úradu preto dbajte na všetky náležitosti, aby ste sa vyhli povinnosti získať od stavebného úradu stavebné povolenie. Pri opise stavebného zámeru je potrebné čo najúplnejšie vysvetliť otázky dodržania bezpečnosti statických konštrukcií stavby, požiarnych predpisov a hlavných zásad v susedských vzťahoch. Prínosom je aj priložené kladné vyjadrenie susedov. A ak váš zámer posúdil aj statik a máte jeho vyjadrenie, že nejde o zásahy do statiky budovy, priložte ho.
Je dobré vedieť, že zákon ráta aj s úľavami v prípadoch, keď sa musia stavebné práce realizovať v dôsledku živelnej pohromy, havárie alebo inej mimoriadnej udalosti. Vtedy možno práce vykonať aj bez predchádzajúceho ohlásenia. Ich uskutočnenie však treba bezodkladne ohlásiť stavebnému úradu.
 
Posúdenie autorizovaným inžinierom – statikom je nutné vždy, keď sa zasahuje do nosnej konštrukcie stavby alebo sa významne zvyšuje zaťaženie existujúce konštrukcie.
Kategória: Legislatíva a financovanie Stavba a rekonštrukcia
Tagy: domy legislatíva rekonštrukcia
Zdieľať článok

Diskusia