Poistenie nehnuteľnosti počas rekonštrukcie a po jej skončení

Na Slovensku každoročne vznikajú pri stavebných a montážnych prácach škody vo výške niekoľko desiatok miliónov korún. Problémy sa často objavia práve tam, kde ich najmenej očakávame. Ich dôsledkami sú predlžovanie prác a náhle dodatočné výdavky na opravy a odstraňovanie následkov škôd, čo nečakane zvýši a zaťaží náš rozpočet. Zabezpečiť sa aj pre takéto prípady je naozaj umenie. Ale ako najlepšie ochrániť to, o čo sme sa celé roky usilovali?

Prečo uzavrieť poistenie

Nie vždy máme možnosť vytvoriť si dostatočne veľký rezervný fond pre prípad nečakaných udalostí. Jedným z možných riešení nepredvídateľných strát a škôd počas rekonštrukcie nášho rodinného domu či bytu je uzavretie kvalitného poistenia, hoci máme svoju nehnuteľnosť poistenú pre prípad náhlej škody. Z poistenia nehnuteľnosti sú často vylúčené škody, ktoré vzniknú víchricou alebo krupobitím, ak škoda nastala v príčinnej súvislosti s tým, že poistený byt alebo dom bol bez okien, dverí či s odstránenou alebo provizórnou strešnou krytinou (napríklad fóliou, lepenkou a pod.), alebo s tým, že v poistenom dome alebo byte sa vykonávali stavebné práce, na ktoré je potrebné stavebné povolenie. Poistenie nehnuteľnosti sa často nevzťahuje aj na škody vodovodu spôsobené počas rekonštrukcie. Preto skôr než s rekonštrukčnými prácami začneme, mali by sme si pozorne prečítať podmienky nášho poistenia a overiť si, či naša poistka kryje aj škody, ktoré vzniknú počas rekonštrukčných prác. Škoda môže vzniknúť aj z nepozornosti alebo v dôsledku nesprávnej manipulácie, ktoré spravidla nie sú uvedené v poistných rizikách pri bežnom poistení nehnuteľnosti alebo sú z poistného krytia nehnuteľnosti rozšíreného o poistenie počas rekonštrukcie priamo vylúčené. Bežné poistenie nehnuteľnosti, hoci je rozšírené o poistenie počas rekonštrukčných prác, nestačí na krytie všetkých rizík, ktoré hrozia počas vykonávania stavebno-montážnych prác.

Stavebno-montážne poistenie

Ak sme prostriedky na rekonštrukciu získali z bankového úveru alebo zo stavebného sporenia, banka alebo stavebná sporiteľňa nás často priamo zaviažu uzavrieť poistenie takýchto prác. Ak rekonštrukciu vykonáva stavebná firma, treba si vyžiadať informáciu o jej poistení stavebno-montážnych prác. Takisto si treba všimnúť výšku poistnej sumy, ktorú má firma dohodnutú. Môže ísť o poistenie konkrétnej, teda našej stavby alebo má firma uzavretú takzvanú hromadnú alebo rámcovú poistnú zmluvu na všetky stavebné práce, ktoré vykonáva počas roka. Ak dodávateľ rekonštrukcie nemá uzavreté stavebno-montážne poistenie, je namieste uvažovať o jeho výmene.

Zjednodušené stavebné poistenie

Druhým možným riešením je uzavretie stavebno-montážneho poistenia pre občanov stavebníkov. Takéto poistenie ponúka napríklad UNION poisťovňa, a. s., ktorá svoj poistný produkt – tzv. zjednodušené stavebné poistenie – zamerala na splnenie požiadaviek Prvej stavebnej poisťovne.
Zjednodušené stavebné poistenie pre občanov slúži na stavbu a rekonštrukciu rodinných domov a bytov v osobnom vlastníctve, vykonávané aj svojpomocne. Poistiť možno stavebno-montážne práce (vrátane použitého materiálu), zodpovednosť za škodu alebo stavebné stroje. Poistenie sa vzťahuje aj na riziko krádeže, kde je však výška poistného plnenia veľmi obmedzená (toto poistenie sa vzťahuje na stavebný materiál a zabudované stavebné časti). V prípade krádeže treba preukázať prekonanie prekážky, ktorá mala krádeži zabrániť. Poisťovne väčšinou určujú potrebné minimálne zabezpečenie poistených vecí pre prípad krádeže.

Proti akým rizikám nás takéto poistenie zabezpečí?

• proti živelnej udalosti (požiaru, výbuchu, blesku, víchrici, krupobitiu, povodni, záplavám, zemetraseniu a iným),

• proti krádeži s prekonaním prekážky (stavebného materiálu, zabudovaných častí stavby a pod.),

• proti nepozornosti alebo zlej manipulácii na stavbe (ktorá sa nedá nikdy celkom vylúčiť).

Na uzavretie poistenia budeme určite potrebovať:

• vyplniť dotazník, v ktorom sa nás poisťovňa opýta na všetky podstatné náležitosti, potrebné na ocenenie rizika (umiestnenie a opis staveniska, hodnota diela, začiatok a koniec poistenia atď.);

• zmluvu o dielo;

• výpis z listu vlastníctva;

• stavebné povolenie, rozpočet stavby.

Škoda tretej osobe

Pri realizácii našich budovateľských plánov by sme nemali zabúdať ani na našich najbližších či vzdialenejších susedov. Môže sa stať, že v zápale práce nechtiac poškodíme ich majetok. Škoda tretej osobe môže vzniknúť napríklad pri výkopových prácach pri budovaní novej kanalizácie, zasiahnutím podzemných potrubí alebo káblov. Búracie práce predstavujú veľké riziko pre okolie, rovnako ako strešné nadstavby, rekonštrukcie vodoinštalácie, plynu a pod. Poistenie rodinného domu či bytu v bytovom dome je vždy vhodné kombinovať aj s poistením zodpovednosti za škodu z vlastníctva nehnuteľnosti, z ktorého poisťovňa uhradí za vás škody, ktoré neúmyselne spôsobíte iným osobám (napríklad škody vzniknuté v dôsledku uvoľnenej strešnej krytiny, vytopenie susedov v dôsledku prasknutého radiátora vo vašom byte, úraz na zamrznutom chodníku pred vaším domom a pod.). Toto poistenie spravidla kryje aj škody, ktoré spôsobíte iným osobám (susedom, okoloidúcim, majiteľom zaparkovaných áut pred domom a pod.) pri svojpomocnom vykonávaní drobných stavebných prác alebo opráv, na ktorých vykonanie nie je potrebné stavebné povolenie. Rekonštrukciu, na ktorú je stavebné povolenie potrebné, mal by vykonávať odborník s príslušnou kvalifikáciou. Aj on by mal mať uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu, ktorú môže svojou činnosťou spôsobiť.

Kedy zvýšiť poistnú sumu

Rekonštrukciou domu sa jeho hodnota môže zvýšiť, najmä ak sme nadstavovali či pristavovali alebo použili nové a kvalitnejšie materiály, vymenili okná, dvere, podlahovú krytinu, elektroinštalácie, namontovali klimatizáciu či nové vykurovanie. Preto si po skončení rekonštrukčných prác treba znova pozrieť svoju poistnú zmluvu a zamyslieť sa nad tým, či poistná suma, na ktorú máme poistenie uzatvorené, bude stačiť na opravu domu, prípadne postavenie nového, ak by vznikla nečakaná udalosť. Ak sa nám rekonštrukciou hodnota nášho domu či bytu zvýši viac ako o 10 percent, mali by sme pouvažovať nad zvýšením poistnej sumy, aby sme sa vyhli takzvanému podpoisteniu. V prípade vzniku škody to v praxi znamená poskytnúť pomerné poistné plnenie znížené o určité percento.
Ak máme starší dom poistený na takzvanú časovú hodnotu, po jeho rekonštrukcii sa treba zamyslieť nad prepracovaním poistenia na novú hodnotu. Aj napriek tomu, že hodnota budovy vekom klesá, poistenie na novú hodnotu nám umožní, aby sme si v prípade poistnej udalosti rovnaký dom, aký máme, mohli dnes, ale aj o päť či desať rokov znova postaviť, ak by sa zničil v dôsledku poistnej udalosti. V prípade poistnej udalosti nám teda poisťovňa nebude krátiť poistné plnenie v závislosti od veku či opotrebovania stavby, ale vyplatí nám 100 percent škody, ktorú utrpíme.

Základom spokojnosti je správne stanovenie poistnej sumy, ktorá by mala zodpovedať hodnote, za ktorú možno náš dom dnes znova postaviť. Tu pomôže buď posudok súdneho znalca skúseného v tvorbe rozpočtov stavieb. Ten na základe projektovej dokumentácie, vlastných meraní a posúdenia konštrukčného a materiálového riešenia stanoví rozpočet na dom v dnešných cenách. So stanovením poistnej sumy môžu pomôcť aj obchodní zástupcovia poisťovní, ktorí majú k dispozícii zjednodušené postupy na orientačné stanovenie poistných súm. Nesmieme však zabudnúť, že za správnosť stanovenej poistnej sumy vždy zodpovedá poistený. My sa rozhodneme, či nám vyhovuje poistná suma, ktorú poisťovňa navrhuje.
Niektoré poisťovne ponúkajú aj takzvanú indexáciu poistnej sumy a poistného, čo v praxi znamená, že sa poistná suma a poistné každý rok upravia (teda zvýšia) v závislosti od zmeny cien stavebných prác a stavebných materiálov, ktoré každoročne zverejňuje Štatistický úrad SR. Ak má poisťovňa indexáciu správne nastavenú, nemusí byť takáto indexácia na škodu. V takom prípade máme istotu, že aj po niekoľkých rokoch bude poistná suma stále zodpovedať nákladom na znovupostavenie nášho domu.

Dobrá rada: Po niekoľkých rokoch nezaškodí pozrieť sa, ako nám „indexovaná“ poistná suma utešene narástla, a ak by sa nám vyšplhala na nereálnu výšku, treba ju aktualizovať. Tak ako sa staráme o svoj dom a majetok, tak by sme mali aj priebežne sledovať, či je naše poistenie dostatočné a primerané.