Rozhovory o stavbe 1: Ako neurobiť chybu pri výbere pozemku?

Na najdôležitejšie otázky o kúpe pozemku sme sa opýtali  odborníka z Národnej asociácie realitných  kancelárií v  rámci môjdom podcastu, ktorý si môžete vypočuť, ale ponúkame vám aj jeho prehľadný  prepis.

Dobrý deň, moje meno je Eva Fačková a vítam vás pri počúvaní prvého vydania môjdom podcastu. Idea tohto podcastu vznikla už pred nejakým časom, keď sme sa rozprávali o tom, ako priblížiť a zjednodušiť proces stavby domu potenciálnym investorom.
Keďže samotný proces nie je vždy jednoduchý a trvá dlhé mesiace, rozhodli sme sa vytvoriť podcast na pokračovanie a venovať sa jednotlivým fázam stavby domu. Pravidelne sa budem rozprávať s našimi hosťami a odborníkmi na tieto procesy tak, aby sme vám zodpovedali najčastejšie otázky a aby ste predišli prípadným problémom.
Mojím dnešným a zároveň prvým hosťom môjdom podcastu je prezident NARKS (Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska) Ján Palenčár. Dobrý deň, vitajte, pán Palenčár.

S pánom Palenčárom sa dnes budeme rozprávať o tom, na čo by ste si mali dať pozor pri kúpe pozemku, o skrytých nákladoch v cene, a tiež sa pozrieme na to, ako kúpiť dokonalý pozemok.

Prejdime rovno k prvej otázke.

Zdroj: iStock

 Vývoj cien a dostupnosť pozemkov

Vidíme, že situácia na realitnom trhu sa nezlepšuje, práve naopak, stavebné pozemky ubúdajú ich ceny a ceny nehnuteľností rastú na celom Slovensku. To sa netýka len Bratislavy alebo lokalít okolo väčších miest a situácii takisto nepomáha ani rastúca inflácia. Čo si myslíte, ako bude tento vývoj ďalej napredovať?

J. P.: Súčasná situácia na trhu rezidenčných nehnuteľností je veľmi dynamická. Dnes zažívame časy, keď je veľmi silný dopyt po kúpe týchto nehnuteľností, naopak, ponuka sa zužuje. Čo sa týka stavebných pozemkov, o stavebné pozemky je veľký záujem aj z dôvodu nových skúseností v súvislosti s koronakrízou a s covidom. Mnohí záujemcovia o pozemky boli v čase prvej vlny koronakrízy konfrontovaní s tým, že boli nútení zostať doma na home officoch, a dnes uvažujú o výmene bývania. To znamená, chcú ísť z bytov do rodinných domov aj napriek tomu, že pôjdu z priamo mestskej lokality na okraj mesta, prípadne do mestského satelitu, ale jednoducho majú záujem o vlastný rodinný dom na vlastnom pozemku. Takže tá dynamika dopytu je veľmi silná, to znamená dopyt nám stúpa. S tým, samozrejme, súvisí aj stúpanie cien stavebných pozemkov.

Vráťme sa teda k otázke, ako si myslíte, že tento vývoj bude ďalej napredovať?
J. P.: Predpokladám, že tento vývoj bude ďalej napredovať tak, ako sme boli zvyknutí posledné zhruba štyri-päť rokov. To znamená, ceny stavebných pozemkov budú naďalej rásť a takisto nepríde k poklesu záujmu o tento druh nehnuteľností.

Dobre, teraz taká iba čisto hypotetická otázka. Myslíte, že sa dostaneme do bodu, že na Slovensku nebude možnosť kúpiť žiadny stavebný pozemok?

J. P.: Na Slovensku máme relatívne veľa pôdy. Čo sa týka samotných stavebných pozemkov z pohľadu určenia na výstavbu rodinných domov, tam je, samozrejme, nejaký obmedzený počet. Samozrejme, ak Slováci budú naďalej chcieť bývať v rodinných domoch a bude sa tempo rastu dopytu ešte zvyšovať, tak sa bude musieť opäť ukrajovať z ornej pôdy, prípadne z lúk a pasienkov z lesov, čo, samozrejme, nie je pozitívna informácia z pohľadu ornej pôdy a potravinovej sebestačnosti, ale ľudia potrebujú bývať, takže toto je tiež jedna z ciest. Nepredpokladám, že príde k tomu, že sa nebudeme sa mať kde rozširovať, ale aj proces zmeny územného plánu z funkcie ornej pôdy alebo inej funkcie na funkciu výstavby rodinných domov nejakú dobu trvá.

Zdroj: iStock

Na čo si dávať pozor pri výbere pozemku

Vráťme sa teda naspäť do reality. Ako ste spomínali, niekedy už nestačí byt, takisto sa rozširujú mladé rodiny a začínajú premýšľať nad stavbou rodinného domu. Skúste nám takto stručne opísať, na čo by si tieto mladé rodiny alebo potenciálni investori mali dávať pozor pri kúpe pozemku?

J. P.: V prvom rade je dôležité, aby si záujemca o kúpu pozemku, respektíve o bývanie v rodinnom dome v budúcnosti, uvedomil, o čo má vlastne záujem a čo sú jeho potreby. To znamená nadstaviť si, naformulovať si vlastné preferencie, či mám záujem o bývanie v rodinnom dome, povedzme v satelite mesta: to zhoršuje dopravnú dostupnosť do mesta, nie ste potom takí flexibilní z pohľadu návštevnosti škôl, škôlok a infraštruktúry, lebo nie všetky satelity sú na to vybavené infraštruktúrou a treba dochádzať, takisto za prácou a podobne. Je toto do budúcna problém? V zásade, pokiaľ má klient stráviť hodiny v aute presúvaním, môže ho to natoľko odradiť, že si povie, že nie, teda toto naozaj nie je pre mňa do budúcna reálne, lebo plánujem rodinu. Už je to iná záťaž, pokiaľ vozím deti, ako keď sme bezdetní, a povie si, že rodinný dom nie… Alebo áno, ale len v meste, čo má potom, samozrejme, dopad na cenu, pretože pozemky na výstavbu rodinných domov priamo v meste sú vždy drahšie ako v mestských satelitoch. Takže toto je dôležité si povedať. Ak v tomto máme jasno, ideme si vyhľadávať pozemok. Vyhľadáme si ho, povedzme, v ponuke realitných portálov, realitných kancelárií.

Zdroj: iStock

Je dôležité sa zorientovať v ponuke a pozrieť sa na všetky technické zásady alebo technické a právne otázky, aby vás nič v budúcnosti neprekvapilo.
Čiže, v prvom rade si na pozemku pozerám, či mi vyhovuje jeho orientácia, či mi vyhovujú jeho veľkosť a rozmery. To znamená, či na danom pozemku pri jeho tvare dokážem realizovať to, čo mám vysnívané, ten svoj rodinný domček.

Ďalším krokom je, samozrejme, funkčné využitie pozemku, čiže, či môžem stavať na tomto pozemku rodinný dom alebo ten dom, ktorý som si naplánoval – preveriť si územnoplánovaciu informáciu, preveriť si podmienky, ktoré k výstavbe rodinného domu na pozemku patria alebo platia. Teraz môžeme hovoriť o uličnej čiare, ako ďaleko má byť dom postavený, aká je, povedzme, maximálna zastavaná plocha, aká je maximálna podlažnosť, aké sú odstupové vzdialenosti od vedľajších pozemkov a podobne…

To sú tie technické otázky. K nim, samozrejme, patria veľmi dôležité otázky týkajúce sa napojenia na inžinierske siete, to znamená, na aké inžinierske siete sa viem napojiť, za akých podmienok sa viem napojiť. Neznamená to, že ak sa pred pozemkom, o ktorý mám záujem, vedie množstvo inžinierskych sietí, či to je plyn, elektrika, voda, kanalizácia, ja sa môžem automaticky napojiť. Je potrebné tieto informácie zistiť priamo u prevádzkovateľov týchto sietí. To sú vodárne elektrárne, plynárne. Takisto treba zistiť pripojovacie podmienky. Tie môžu totiž znamenať zvýšené náklady na napojenie daného pozemku na inžinierske siete. V mnohých prípadoch sme sa stretli s tým, že klient povedal, kúpil som pozemok a nemám možnosť sa napojiť na elektriku, hoci pozrite sa, tu ide 30 m od môjho pozemku vysoké napätie. Či ide okolo pozemku vysoké napätie, však nemá žiadny súvis s tým, či sa môžem alebo nemôžem napojiť. Takže toto sú témy, ktoré si naozaj musíte preveriť – tie technické.

Zdroj: iStock

A potom sa pozrieme na právne otázky. Samozrejme, či je v poriadku vlastníctvo predávajúceho, či nie sú na pozemku nejaké ťarchy, vecné bremená. Tie môžu byť naviazané na práva tretích osôb, ako aj na nejaké práva prevádzkovateľov sietí – vodárne elektrárne a podobne. Cez pozemok môže ísť nejaká sieť, ktorá následne obmedzuje výstavbu na danom pozemku, takže rôzne ochranné pásma, ktoré s tým súvisia, sa musia takisto preveriť, aby som si bol istý, čo sa na danom pozemku môže postaviť, pretože územnoplánovacia informácia, ktorá mi hovorí o tom, aký druh výstavby, s akou funkciou môžem realizovať, nijako nesúvisí s ochrannými pásmami, prípadne vecnými bremenami a ťarchami. To sú dve rôzne veci, a preto si treba všetko preveriť.

Veľmi dôležitý faktor je napojenie pozemku z verejnej komunikácie. Je bežná prax, že klienti si nedajú pozor, kupujú pozemok, ktorý nie je napojený na verejnú komunikáciu, a prístup alebo pripojenie k verejnej komunikácii vedie cez pozemok tretej osoby. Tu prichádza problém. Je potrebné sa s treťou osobou dohodnúť, či už na nejakom vecnom bremene súvisiacom s právom prístupu a prejazdu, prípadne s napojením na siete a podobne.

Toto sú také dve zásadné veci – pozrieť si ten právny stav a preveriť si technický stav pozemku.

Ďakujem.

S realitkou alebo sami?

Vy ste prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.
Prečo je teda lepšie, keď potenciálni investori kupujú pozemok prostredníctvom realitky, v porovnaní napríklad s tým, že sa rozhodnú, že chcú ho kúpiť lacnejšie a na vlastnú päsť?

J. P.: Ako som spomenul pred chvíľou, v súvislosti s kúpou pozemku je množstvo tém, množstvo otázok, na ktoré potrebujeme odpovede. Každá profesionálna realitná kancelária by mala kupujúcemu poskytnúť všetky informácie, ktoré súvisia so zodpovedným rozhodnutím sa, či pozemok chcem kúpiť alebo nechcem kúpiť. Takže keď realitná kancelária naberá do ponuky stavebný pozemok, je jej povinnosťou preveriť si informácie, ktoré od predávajúceho dostala, to znamená, preveriť si, či je pozemok naozaj podľa územnoplánovacej informácie určený na danú výstavbu, ako je to s napojením na inžinierske siete, ako je to s prístupom z verejnej komunikácie, či sa k pozemku neviažu žiadne ťarchy, vecné bremená a ochranné pásma. Toto všetko (a to je množstvo roboty) vám má pripraviť realitná kancelária a previesť vás ako záujemcu o kúpu celým procesom, aby ste nemuseli prácne tieto informácie hľadať na miestnom úrade, u správcu sietí, na katastri a podobne.

Zdroj: iStock

(Skryté) náklady na pozemok

Keď natrafím na ten dokonalý pozemok a na inzerát, vidím sumu, ktorá pri ňom svieti. Vieme veľmi dobre, že práve ponúkaná suma nemusí byť vždy tou finálnou. Existujú nejaké skryté náklady, na ktoré by si investor mal dať pozor v takom prípade?

J. P.: Samozrejme, že pri každom pozemku sú náklady iné, súvisí to na jednej strane s vyvolanými investíciami. Vyvolané investície môžu súvisieť s pripojením sa na inžinierske siete. Tak, ako som spomínal, pripojovacie podmienky na inžinierske siete môžu hovoriť o tom, že treba sa napájať v určitých vzdialenostiach, že nielen priamo pred pozemkom, ale treba ísť s elektrikou z väčšej vzdialenosti, kde je najbližšia trafostanica, ktorá má kapacitu na pripojenie. Toto sú práve veci, ako som spomenul, ktoré by mala každá realitná kancelária vopred pripraviť pre kupujúceho, aby sa s nimi oboznámil, a súvisia práve s vyvolanými investíciami.
Potom sú tu, samozrejme, investície, ktoré môžu súvisieť s tvarom pozemku, s jeho svahovitosťou… Ak je pozemok svahovitý, chceme tento pozemok upraviť do roviny, aby sme dosiahli plnú využiteľnosť, tak sa tu už bavíme o rôznych zemných prácach, o vybudovaní oporných múrov, drenáží, odvodnenia a podobne, čo opätovne navyšuje náklady na samotný pozemok. Toto celé si treba dať v tom procese dohromady a spočítať si, aby sme vedeli, koľko vo finále je ten náš náklad na pozemok, pretože, ako ste spomenuli, nielen samotná kúpa je náklad na pozemok, ale práve aj tieto ďalšie investície.

Zdroj: iStock

Ešte na začiatku ste hovorili o tom, že keď si hľadá investor dokonalý pozemok, mal by zohľadniť to, či chce bývať v meste alebo trochu ďalej, prípadne na vidieku. Stále platí, že lacnejšie pozemky sú na vidieku v porovnaní s mestom? Alebo už sa ten rozdiel aj trošku dorovnáva?

J. P.: Nie, stále platí, že pozemky v mestách sú drahšie ako pozemky na okraji miest, respektíve v satelitoch miest.
Súvisí to, samozrejme s tým, že lokalita mesta má väčšiu výhodu z pohľadu infraštruktúry služieb. Čiže, ten rozdiel je veľký, na druhej strane, tak, ako stúpajú ceny pozemkov v meste, stúpajú aj ceny pozemkov v okrajových častiach a v satelitoch. Dnes naozaj môžeme vidieť, ako prudko ceny rastú.

Ak sa daný satelit stáva výhodnejším, cena takéhoto pozemku, samozrejme, ide ešte prudšie hore. Ako príklad uvediem Bratislavu – pozemky v juhovýchodnej časti; bavme sa o Dunajskej Lužnej, Hamuliakove, Kalinkove, Šamoríne atď… Tieto pozemky a tieto lokality sa časovo priblížili k Bratislave práve vybudovaním diaľničného obchvatu a diaľnice.
Skrátila sa cesta z Hamuliakova do Bratislavy. Pred spustením diaľnice trvala v takom tom najväčšom „peaku“ aj hodinu. Dnes je to 20 minút. Samozrejme, toto sa priamo odzrkadlilo aj na záujme klientov o pozemky v týchto satelitoch a zvýšila sa, samozrejme, aj ich cena.

Zdroj: iStock

Kedy a cez akú realitku kupovať pozemok?

Existuje také všeobecne platné pravidlo, kedy je najlepšie kupovať pozemok? Má to napríklad vplyv sezóna?
J. P.: Musím povedať, že sezónnosť sa v oblasti realitného trhu vytratila. Možno pred 10-12 rokmi sme boli zvyknutí, že ešte fungovala nejaká tá sezónnosť. Menej sa kupovalo v lete, keď sú letné dovolenky, menej sa kupovalo v priebehu zimy, nejakých vianočných prázdnin. Posledné roky sa to vytratilo. Klienti majú záujem realizovať kúpu nehnuteľnosti v priebehu celého roka.
Samozrejme, je fajn, keď sa pozemok prezentuje v čase rozkvetu prírody, keď je krásny zelený, je tam zelené prostredie, okolie. Pôsobí to určite pozitívnejšie ako prezentovať zasnežený pozemok s tmavými oblakmi, prípadne v daždi. Ale ako som povedal, dopyt je kontinuálny v priebehu celého roka.

Blížime sa už vlastne ku koncu tejto epizódy. Chceli by ste našim poslucháčom, ktorí sú možno práve teraz v štádiu hľadania pozemku na stavbu svojho vysnívaného domu, niečo odkázať alebo poradiť, alebo prípadne pripomenúť?
J. P.: Pokiaľ klienti majú záujem o kúpu pozemkov predovšetkým v okrajových častiach mesta alebo v satelitoch, tak je dôležité, aby si uvedomili, že si pozemok a rodinný dom nestavajú na jeden, dva či tri roky, ale naozaj často na celý život, a preto si treba uvedomiť, do akej miery sa zmenia ich priority v priebehu najbližších rokov.
Aby sa nestalo to, že tým, že sa vysťahujú do satelitu, a pritom potrebujú byť v kontakte s mestom, či už kvôli práci, kvôli škole, kvôli ďalším aktivitám, bude ich cestovanie a táto vzdialenosť veľmi neobmedzovať. Čiže toto si treba naozaj veľmi zodpovedne zvážiť.

Ale predsa, už keď sa rozhodnú, že toto je ich cesta, tak odporúčam, aby sa obrátili na profesionálne realitné kancelárie, ktoré im vedia poradiť v tých témach, o ktorých sme sa bavili – z pohľadu technických tém, právnych tém…
Realitné kancelárie majú za sebou množstvo obchodných prípadov, vedia klienta previesť cestou od výberu pozemku až po vydanie stavebného povolenia.

Taká zvláštna otázka, ale ako si teda vybrať tú správnu realitnú kanceláriu?
J. P.: Funguje systém referencií, to znamená, že každý má vo svojom okolí niekoho, kto kupoval nehnuteľnosť. Môže si pozrieť, s akou realitnou kanceláriou spolupracoval. A na základe referencií sa na túto kanceláriu obrátiť.

Zdroj: iStock

Na druhej strane je dôležité vedieť, ako spoznať, že je to profesionálna realitná kancelária. Sú niektoré úplne povinné činnosti, ktoré realitná kancelária musí vykonať – je to také, povedal by som, že Desatoro. Naša asociácia má na svojej webovej stránke tých Desatoro, ktoré by vám realitná kancelária mala poskytnúť. Pokiaľ vám neposkytne ani toto základné poradenstvo, tak s takouto kanceláriou proste nerobte. Pokiaľ realitná kancelária pri ponúkaní pozemku nebude mať informácie o tom, na aký účel je tento pozemok určený, aké sú možnosti pripojenia sa na inžinierske siete, tak s takouto kanceláriou netreba pracovať.

Naopak, kancelária, ktorá má všetky kompletné informácie, takúto považujem za profesionálnu.

Ďakujem pekne za rozhovor.

V úvodnej epizóde môjdom podcastu sme sa rozprávali s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jánom Palenčárom.
J. P.: Ďakujem za pozvanie.

Ďakujeme aj my, že ste teda prišli medzi nás do štúdia.

Toto prvé vydanie podcastu sa venovalo téme kúpy pozemku na účely stavby domu. Veríme, že sme zodpovedali tie najdôležitejšie otázky, ktoré sa týkajú tohto prvého a mimoriadne dôležitého kroku na ceste za vlastným bývaním v rodinnom dome. Ja som Eva Fačková, toto je môj dom podcast a my sa počujeme opäť nabudúce. Dovidenia.

Zaujíma vás téma záhrady? Stane sa vám niekedy, že zabudnete na niektoré z nepísaných pravidiel? V takom prípade je tu pre vás aj podcast Záhrada.

Zdroj: môjdom podcast