Zdroj: Vizualizácia VIZE ateliér

Stavať či nestavať rodinný dom? Kde na to vziať a kde ušetriť?

03. 03. 2022
Zdieľať

Raketové zdražovanie sa minulý rok prejavilo nielen na energiách. Extrémne stúpli aj ceny v stavebníctve, či už ide o materiály, dopravu, alebo prácu. Ako sa bude situácia vyvíjať v tomto roku? Oplatí sa začať so stavbou domu alebo radšej počkať? Na čom sa dá rozumne ušetriť a ako výstavbu bezpečne financovať? Opýtali sme sa odborníkov z praxe.

Stavba domu sa predraží. O koľko?

Ceny energií na svetových trhoch vzrástli na 5- až 10-násobok, čo negatívne ovplyvňuje celý stavebný sektor. K tomu sa pridalo spomalenie výroby vo veľkej časti sveta vplyvom pandémie, výrobcovia zápasili s nedostatkom ľudí aj viaznucimi dodávkami surovín. Zdražovanie sa
tak prejavilo naozaj na všetkom, aj na cenách stavebných materiálov a práce – ceny stavebných prác medziročne vzrástli takmer o 10 %, ceny stavebných materiálov v priemere o viac než 20 %. „Murovacie materiály zdraželi v minulom roku o viac ako 10 %, sú však aj stavebné materiály, ktorých cena sa zvýšila približne o 150 %. Aj 10 % je pomerne veľa, určite viac, než bolo bežné v predchádzajúcich rokoch,“ hovorí Martin Mihál, predseda Združenia výrobcov murovacích materiálov.

Prečítajte si tiež
Ako v klasickom bytovom dome vytvoriť čistý a jednoduchý interiér

Ako sa bude situácia vyvíjať ďalej?

Podľa Polročnej štúdie slovenského stavebníctva H2/2021 spracovanej poprednou analytickou spoločnosťou CEEC Research môžu vplyvom zvyšovania cien stavebných materiálov a prác zdražieť stavby až o 31 %. Najvyššie stúpanie cien avizujú výrobcovia betónu a ďalších produktov, ktoré sú naviazané na cement, vysoké zdraženie sa predpokladá aj pri tepelných izoláciách, sadrokartóne a kamenive. To môže spôsobiť problémy najmä stavebníkom, ktorí nebudú mať dostatok prostriedkov na dokončenie rozostavaných rodinných domov. Vlastniť nehnuteľnosť je však aj napriek súčasnej nepriaznivej situácii výhodné, pretože hodnota domov a bytov každý rok prudko stúpa.

Mince na kôpkach

Zdroj: Shutterstock

Odborníci odpovedajú

V poslednom čase sa výrazne zvýšili ceny viacerých stavebných materiálov. Dá sa podľa vás odhadnúť, ako sa bude situácia vyvíjať?

Martin Mihál, ZVMM

Ako sa bude situácia vyvíjať, sa dá odhadnúť len veľmi ťažko. Je však pravdepodobné, že ceny sa na pôvodnú úroveň už nedostanú. Keďže niektoré faktory, ktoré ovplyvňujú ceny materiálov, stále pretrvávajú, môže ešte prísť k ďalšiemu zdražovaniu, no nie až takému razantnému.

Jakub Mikula, VIZE ATELIÉR

Dnes sa asi nikto neodváži predikovať vývoj trhu. Žijeme vo veľmi turbulentných časoch. Z historickej skúsenosti je však takmer isté jedno, že ceny už naspäť na predpandemické hodnoty neklesnú. Pri zohľadnení inflácie, neustálom raste cien nehnuteľností, zvyšovaní ceny práce a potenciálne neistých dodávkach materiálov, ktoré môžu byť spôsobené novými variantmi koronavírusu, si viem predstaviť, že ceny ešte majú kam rásť. Budú, samozrejme, investori, ktorí si stavbu rozmyslia a odložia ju, no nebude to väčšina, a pokiaľ sa na Slovensku výrazne nezmenia podmienky hypoték alebo sa významne nezrýchli proces schvaľovania stavieb, najmä bytov, myslím si, že bývanie bude len drahšie.

Ak si zakladáte rodinu alebo čakáte ďalšie dieťa, nemôžete čakať päť rokov na lepšie ceny materiálov. Dopyt po stavebných materiáloch bude stále a podľa mňa doteraz univerzálne platí, že kto postavil, je rád, že už staval a nečakal.

Jakub Mikula, VIZE ATELIÉR

Viktor Obtulovič, FinGO.sk

Rok 2021 bol turbulentný nielen z pohľadu vývoja cien realít, ešte viac zasiahol ceny stavebných materiálov. Dôvodom je najmä zvýšená inflácia, ale aj narušenie odberateľsko-dodávateľských reťazcov a emisné povolenky. Viacerí producenti stavebných materiálov museli výrazne zvyšovať ceny svojich výrobkov pre veľmi rýchlo rastúce ceny vstupných surovín na svetových trhoch. Po neistote z prvej vlny pandémie na jar 2020 sa nakumulovaný dopyt naplno prejavil až teraz, preto nastal problém s dodávkami materiálov.

Prečítajte si tiež
Celoročné pohodlie v prírode aj pri nízkom rozpočte? Odpoveďou je drevostavba pre dvoch s opáleným drevom

Ceny stavebných materiálov sa už podľa aktuálnych čísel začínajú stabilizovať na súčasných hodnotách. V roku 2022 by teda nemali rásť tak prudko ako v poslednom období, a to najmä preto, že sa ustálili ceny komodít. Môže sa však stať, že sa budú predlžovať čakacie lehoty na dodanie materiálov, čo môže oddialiť ukončenie projektov vo výstavbe aj o niekoľko mesiacov.

Čo by ste odporúčali ľuďom, ktorí zvažujú stavbu domu – začať v súčasnosti stavať alebo radšej počkať?

Martin Mihál, ZVMM

Určite neodkladať stavbu, pretože nepredpokladám, že by ceny výrazne klesli. Okrem toho ceny energií môžu ešte rásť, a keďže je výroba v stavebníctve od nich veľmi závislá, je predpoklad, že ceny stavebných materiálov sa z tohto dôvodu môžu zvyšovať. Okrem energií a materiálov vstupujú do výslednej ceny za stavbu aj stavebné práce, ktoré môžu byť vzhľadom na nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily tiež drahšie. Je ťažké odhadnúť, čo nás bude čakať neskôr, no v roku 2022 by som stavbu neodkladal.

Jakub Mikula, VIZE ATELIÉR

Napriek súčasnej situácii by som odporúčal stavať. Inak je možné, že by ste pre ceny mohli čakať donekonečna. Treba si uvedomiť, že ak človek potrebuje bývať, spôsob si nájde. Dopyt je a bude stále, to je hnacou silou trhu. Keď si už široká verejnosť nebude môcť kúpiť byt na hypotéku v meste, pôjde do okolitých obcí. To sa už aktuálne deje. Ak si zakladáte rodinu alebo čakáte ďalšie dieťa, nemôžete čakať päť rokov na lepšie ceny materiálov. Keď nie je rozpočet na nové, kúpite staršie a prerobíte. No dopyt po stavebných materiáloch bude stále a podľa mňa doteraz univerzálne platí, že kto postavil, je rád, že už staval a nečakal.

Viktor Obtulovič, FinGO.sk

Ľudia, ktorí sú vo fáze zvažovania výstavby, by mali začať stavať. Aj keby totiž ceny stavebných materiálov stúpli o určité percento, rovnako by sa zvýšila aj hodnota nehnuteľnosti. Priemerný nárast cien nehnuteľností v atraktívnych krajských mestách sa za obdobie posledných dvoch rokov pohybuje na úrovni viac ako 12 %.

Ytong tehla

Zdroj: Xella Slovensko, spol. s r.o.

Moderné murovacie materiály ponúkajú v jednej vrstve – v murovanej stene – všetky vlastnosti, ktoré dom potrebuje, teda nielen pevnosť a únosnosť, ale aj dostatočnú zvukovú i tepelnú izoláciu. Vďaka tomu stačí priamo na stavbe realizovať menej procesov, čo výstavbu zjednoduší, urýchli, a tým aj zlacní. Kvalitné stavebné materiály spolu s dobre premysleným a vypočítaným návrhom vám zároveň dokážu ušetriť náklady na prevádzku aj na údržbu.

Tehla

Zdroj: Wienerberger

Na čom sa dá rozumne ušetriť, aby sa stavba rodinného domu zbytočne nepredražila?

Martin Mihál, ZVMM

Základom každej stavby je dobrý návrh, ktorý môže stavebníkom ušetriť nemalé peniaze. Už len tvarom domu a veľ kosťou primeranou účelu dokážu ušetriť množstvo materiálu a neskôr pri prevádzke i veľa energie. Optimalizovať sa dá úpravou dispozície a orientácie objektu, výberom materiálov a technológií. Hovorí sa, že v jednoduchosti je krása, a toto tvrdenie môžeme rozšíriť aj o úspornosť. Ako zástupca murovacích materiálov musím spomenúť, že ponúkame v jednej vrstve – v murovanej stene – všetky vlastnosti, ktoré dom potrebuje, teda pevnosť a únosnosť, ako aj dostatočnú zvukovú a tepelnú izoláciu. Pri technológiách sa dá vyhnúť predraženiu tým, že zvolíte kvalitu, no podľa dobre premysleného a vypočítaného návrhu. Treba zvážiť cenu aj prevádzkové náklady a pritom prihliadať na životnosť a náklady na údržbu. Významnú časť celkovej ceny domu tvorí práca.

Prečítajte si tiež
Drevostavba na kľúč, ktorá popiera mýty o stavbách z dreva

Svojpomocná výstavba je na ústupe, aj čiastočná svojpomoc však môže byť významnou úsporou. Opäť platí, že jednoduchšia stavba je výhodnejšia, či už staviate sami, alebo s odborníkmi. V súčasnej situácii som sa stretol so stavebnými firmami, ktoré sú ochotné robiť iba domy bez komplikovaných konštrukcií alebo detailov. Pri dohode so stavebnou firmou si vždy dobre overte referencie. Veľmi aktuálne je v zmluve presne definovať, ako sa bude meniť cena stavby v nadväznosti na pohyb cien stavebných materiálov, priemernej ceny práce a prípadne aj na infláciu.

Jakub Mikula, VIZE ATELIÉR

Úspory by som rozdelil na dva typy. Úspora na vstupnej investícii a dlhodobá úspora na prevádzke. Na vstupnej investícií by som si dobre rozmyslel, aký veľ ký dom naozaj potrebujem dnes, o päť rokov, o dvadsať rokov… a snažil by som sa navrhnúť ho čo najkompaktnejší. Rozmyslel by som si teda hosťovskú izbu, druhú kúpeľňu, špajzu, vykurovanú garáž v dome atď. Naopak, nešetril by som na kvalite, čo súvisí s dlhodobou úsporou. Kvalitný dom s nízkymi nákladmi na prevádzku a bez potreby opráv v priebehu ďalších dlhých rokov dokáže počas svojej životnosti ušetriť veľa peňazí aj času.

Viktor Obtulovič, FinGO.sk

Pri stavbe sa dá ušetriť hneď na začiatku, ak budete mať dobre premyslené, čo postavíte. O čo viac investujete do projektu a prípravy, o to menej vás bude stáť samotná výstavba. Odporúčam komunikovať s odborníkmi, pozisťovať si informácie o rôznych spôsoboch výstavby a využiť aj nové technológie a postupy. Momentálne je trendom používanie vysokokvalitných združených materiálov, čo zjednodušuje a zrýchľuje realizáciu. Vďaka kombinácii materiálov, ktorá je hotová už z výroby, sa isté procesy nemusia robiť prácne na stavbe. Ďalšou možnosťou je prefabrikácia – stavbu vám pripravia na mieru vo výrobnej hale a na parcele ju už len poskladajú ako stavebnicu, čo značne urýchli proces výstavby.

Prízemný moderný rodinný dom vizualizácia

Zdroj: Vizualizácia VIZE ateliér

To, že v jednoduchosti je krása aj úspornosť, potvrdzuje pasívny dom v Stupnom od VIZE ateliéru. Nie je v ňom ani jeden zbytočný m2, autori použili čo najjednoduchšie a najlacnejšie riešenia, no architektúrou konkuruje moderným vilám. Stavba je navrhnutá ako jednoduchý biely kváder, ktorý ozvláštňuje vybratie hmoty hlavnej terasy. To je podľa princípu bieleho „obalu“ a pieskového vnútra zdôraznené aj zmenou štruktúry a farby omietky. Pergola zároveň chráni terasu pred dažďom a veľké zasklené plochy pred nežiaducim letným slnkom. 

Dá sa aj v týchto neistých časoch zabezpečiť financovanie stavby rodinného domu tak, aby ju človek dokázal bezpečne dokončiť?

Eva Šablová, FinGO.sk

Financovanie stavby rodinného domu má viacero variantov. Hypotéku na výstavbu môžete čerpať jednorazovo, ak ručíte inou nehnuteľnosťou. Vtedy banka poskytne štandardne 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Dopredu tak viete, koľ ko peňazí budete mať pripravených na výstavbu, a môžete ich použiť prakticky naraz, bez ohľadu na stupeň rozostavanosti stavby. V prípade, ak takúto možnosť nemáte, môžete založiť budúcu stavbu a čerpať peniaze zo schváleného úveru postupne. Banka vám schváli limit, ktorý sa stanoví na základe budúcej hodnoty nehnuteľnosti.

Základom úspešného financovanie je reálny rozpočet nákladov. Ten by mal zahŕňať aj dostatočnú rezervu, ktorá pokryje prípadný rast výdavkov spojených so stavbou.

Eva Šablová, FinGO.sk

Prostriedky vám potom bude poskytovať po určitých častiach, a to podľa toho, ako sa bude stavba zhodnocovať. Ale pozor, nie každé investované euro sa prejaví na hodnote nehnuteľnosti. Aj tu opäť platí pravidlo, že stropom bude okrem iného 80 % hodnoty domu po dokončení. Základom úspešného financovania je mať stanovený reálny rozpočet nákladov, čo je najmä pri svojpomocnej výstavbe niekedy ťažké. Práve nejasný vývoj cien energií a stavebných materiálov môže mať vplyv na to, že budúca hodnota stavby stanovená v znaleckom posudku nebude korešpondovať s nákladmi, ktoré na výstavbu skutočne vynaložíte. Nielen pre spomínané obmedzené percento financovania preto ľuďom odporúčame, aby sa do stavby domu pustili len vtedy, ak majú dostatok vlastných zdrojov.

Stanovený rozpočet na výstavbu by mal pritom zahŕňať aj dostatočnú rezervu, ktorá by vám pokryla prípadný rast výdavkov spojených so stavbou. Banky dnes častejšie skúmajú, či má klient vlastné zdroje, ktorými sa bude na financovaní výstavby podieľať. Ak je vlastných zdrojov menej, môže pomôcť aj doplnkové ručenie napríklad rodičovskou nehnuteľnosťou. Po kolaudácii vlastnej nehnuteľnosti možno po čase požiadať banku o vyňatie dodatočného zabezpečenia, a to za predpokladu, že váš dom bude mať dostatočnú hodnotu a s potrebnou rezervou pokryje zostatok úveru.

Prečítajte si tiež
Bratislavský mezonet vznikol ako nadstavba domu z polovice minulého storočia. Definuje ho jednoduchosť priestorov, čistota a geometria

V súčasnosti je určite zaujímavé financovať výstavbu formou úveru na bývanie, a to z dôvodu lacných úverových peňazí. Ešte stále majú klienti možnosť zafixovať si nízky úrok, dokonca aj na veľmi dlhú dobu, a zabezpečiť si tak lacnú hypotéku napríklad aj na 10 rokov, počas ktorých takmer s istotou príde k rastu úrokov na trhu. Výhodný úver tak môže čiastočne vykompenzovať zvýšené náklady na energie a stavebné materiály, ktoré sú dôsledkom pretrvávajúcej pandémie vo svete.

Dvojpodlažný roderný rodinný dom vizualizácia

Prekrytie parkovacieho státia vedľa garáže zároveň chráni vstup do domu pred nepriazňou počasia. Striktné línie zjemňuje zeleň na vegetačnej streche. Zdroj: VIZE Ateliér

Pasívny dom v Rusovciach od VIZE ateliéru má štýl modernej vily a zároveň funkčne aj energeticky optimalizovaný obytný priestor. Jeho architektúra je tvorená odlíšením jednotlivých funkčných celkov (rodinný dom, garáž, kryté státie, balkón, krytý bazén) a ich vzájomným prelínaním. Smerom do ulice je stavba introvertná a poskytuje súkromie záhrade. Do záhrady sa, naopak, obracia maximálne otvorenou fasádou z dôvodu solárnych ziskov a výhľadu. 

Pripravila: Erika Kuhnová

Foto: Isifa/Shutterstock, VIZE ATELIÉR, Wienerberger, Xella

Zdroj: Časopis Môj dom

Kategória: Materiály
Tagy: financie na bývanie financovanie bývania stavba domu Wienerberger
Zdieľať článok
Je vysunutý sokel bezpečný?Dom z tehly

Je vysunutý sokel bezpečný?

Murovaný záhradný krb: 11 inšpirácií pre začiatočníkovDom z tehly

Murovaný záhradný krb: 11 inšpirácií pre začiatočníkov

Hľadáte cenník murárskych prác? Zisťovali sme za vásDom z tehly

Hľadáte cenník murárskych prác? Zisťovali sme za vás

Čo je kolaudácia a ako prebieha?Dom z tehly

Čo je kolaudácia a ako prebieha?

Diskusia